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Si possono approvare più bilanci in un’unica assemblea?

11 Novembre 2021 | Autore:
Si possono approvare più bilanci in un’unica assemblea?

I rendiconti condominiali riferiti ad annualità diverse possono essere approvati cumulativamente, con una sola delibera? Cosa rischia l’amministratore?

Molti condomini sono gravati da problemi di gestione notevoli: carenze e ritardi dell’amministratore, confusione e incertezze nella contabilità, dissidi interni che paralizzano l’attività decisionale. A volte, per rimettere le cose in ordine, si tenta un disperato recupero: e allora ci si chiede se si possono approvare più bilanci in un’unica assemblea.

Il problema sorge perché l’obbligo per l’amministratore di rendere il conto della sua gestione ha, per legge, cadenza annuale, sicché normalmente l’assemblea è chiamata ad approvare i consuntivi anno per anno, ad ogni esercizio appena concluso, non certo in maniera cumulativa per più annualità in una volta sola. Però, a volte, nella pratica dei condomini italiani succede di saltare qualche appuntamento per i motivi più vari. Prima o poi questa situazione va sanata, altrimenti la vita condominiale diventerebbe impossibile. Ad esempio, senza un bilancio e un piano riparto regolarmente approvati, l’amministratore non potrebbe riscuotere le quote dai condomini morosi.

Se la risposta alla domanda «si possono approvare più bilanci in un’unica assemblea?» fosse negativa, la delibera sarebbe nulla, o almeno annullabile, e potrebbe essere facilmente impugnata dai condomini dissenzienti o assenti. Invece, in caso di risposta affermativa al quesito, la delibera di approvazione adottata dall’assemblea è valida e regolarizza, sia pur a posteriori, la contabilità condominiale. La giurisprudenza più recente si sta orientando verso questa seconda soluzione. Rimane, però, il fatto che l’amministratore inadempiente al suo obbligo di predisposizione annuale del rendiconto e di convocazione dell’assemblea commette una grave irregolarità; quindi, può essere revocato ed anche chiamato a risarcire i danni al condominio.

Rendiconto condominiale: i doveri dell’amministratore

Il rendiconto condominiale – da molti chiamato ancora “bilancio condominiale” – è il documento che riepiloga la gestione compiuta durante un anno di esercizio. Si compone, secondo quanto stabilisce l’art. 1130 bis del Codice civile, di tre parti, che devono «consentire l’immediata verifica» dell’operato dell’amministratore:

  • il registro di contabilità, ove sono annotate tutte le entrate e le uscite;
  • il riepilogo finanziario dei movimenti contabili avvenuti e della situazione patrimoniale risultante, evidenziando la cassa, i crediti e i debiti del condominio;
  • la nota sintetica esplicativa della gestione svolta, con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’amministratore ha un obbligo di rendiconto verso i condomini e deve:

  • predisporre il rendiconto condominiale con cadenza annuale, al termine di ogni esercizio di gestione (che può non coincidere con l’anno solare: ad esempio, dal 1° maggio al 30 aprile);
  • sottoporlo all’assemblea, che deve essere convocata a sua cura entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio, per poterlo discutere ed approvare.

A norma dell’art. 1129 del Codice civile, il mancato adempimento di questi obblighi può comportare la revoca giudiziaria dell’amministratore.

Approvazione rendiconti condominiali per più anni: è legittima?

L’assemblea, come dispone l’art. 1130 del Codice civile, deve essere convocata annualmente dall’amministratore per approvare il bilancio condominiale relativo all’esercizio concluso. Talvolta, però, la cadenza annuale della predisposizione del bilancio e della convocazione dell’assemblea per esaminarlo, discuterlo ed approvarlo non viene rispettata e allora, alla prima data utile in cui finalmente la riunione si svolgerà, si pone il problema dell’approvazione dei rendiconti condominiali per più annualità di bilancio.

La pratica di convocare un’unica assemblea per approvare più bilanci è contraria alla legge, come ha sancito in passato la giurisprudenza [1], ravvisando addirittura la nullità della delibera approvativa, con la conseguenza radicale che essa rimane priva di effetti giuridici. Inoltre, la nullità può essere dedotta senza limiti di tempo, diversamente dall’annullabilità, che va eccepita entro 30 giorni dalla data di svolgimento dell’assemblea o da quella, successiva, di ricezione del verbale per coloro che erano assenti alla riunione.

La giurisprudenza più recente, però, ritiene valida la delibera assembleare che approva più annualità di bilancio in un’unica seduta. Una recentissima sentenza del tribunale di Roma [2] ha superato le opposizioni sollevate da alcuni condomini, secondo cui ciascun rendiconto non può prescindere da quelli della gestione precedente, quantomeno per i saldi finali di ogni esercizio (che costituiscono anche i saldi iniziali dell’esercizio successivo), altrimenti mancherebbe il necessario collegamento tra le diverse annualità in esame.

Secondo i giudici capitolini l’approvazione dei bilanci consuntivi di più anni in una sola assemblea è valida, perché la violazione delle regole di gestione ha rilievo solo ai fini dell’eventuale revoca dell’amministratore, ma non intacca la legittimità della decisione. Il tribunale riconosce che «un rendiconto che non si colleghi a quello dell’anno precedente (eventualmente ancora non presentato) può effettivamente porre problemi in ordine alla sua idoneità a fornire una rappresentazione affidabile della situazione finanziaria patrimoniale del condominio»; ma rileva che, nel caso di specie, erano stati «discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell’annualità precedente».

Nel dettaglio, in quel condominio era avvenuta l’approvazione dei rendiconti di ben quattro annualità di esercizio, che erano stati presentati cumulativamente dall’amministratore all’assemblea. Il Collegio ha ritenuto non violato il principio di unitarietà della gestione da parte dell’amministratore e neppure l’attribuzione dei poteri dell’assemblea che, a norma dell’art. 1135 del Codice civile, deve provvedere «all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore». Il medesimo principio ora ribadito dal tribunale di Roma era stato affermato, in un’altra recente pronuncia, della Corte d’Appello di Lecce [3] che abbiamo riportato nell’articolo “Bilanci condominiali approvati in una sola assemblea: si può?“.

Amministrazione inadempiente: cosa rischia?

La violazione da parte dell’amministratore, di predisporre il rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura di ogni esercizio, e di convocare l’assemblea per approvarlo, comporta, secondo quanto prevede l’art. 1129 del Codice civile, una «grave irregolarità» tale da legittimare l’assemblea a disporre la sua revoca e a chiedere la nomina di un amministratore giudiziario, fermo restando il risarcimento dei danni arrecati al condominio dal suo inadempimento.

In tali casi i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se l’assemblea non provvede alla revoca, ciascun condomino può ricorrere al tribunale civile del luogo ove ha sede il condominio. Per approfondire leggi “Come togliere l’amministratore di condominio?“.


note

[1]  Trib. Roma, sent. n. 7567 del 08.04.2019.

[2] Trib. Roma, sent. n. 17135 del 04.11.2021.

[3] C. App. Lecce, sez. Taranto, sent. n. 367/2020.


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