Diritto e Fisco | Articoli

Quanto tempo prima bisogna dare la disdetta di affitto?

11 Novembre 2021
Quanto tempo prima bisogna dare la disdetta di affitto?

Affitto: i termini per la disdetta per la locazione a uso abitativo, a studenti universitari e per uso commerciale. 

Tanto il locatore quanto l’inquilino possono recedere dal contratto di locazione, prima dell’automatico rinnovo, dando disdetta all’altra parte con raccomandata a.r.

Il recesso non opera immediatamente ma con la scadenza del contratto (in base alla data ivi indicata che, di solito, è quella di sottoscrizione della scrittura privata).

Inoltre, il recesso va dato con un periodo di preavviso fissato dal contratto che non può mai essere inferiore a sei mesi. 

Cerchiamo di comprendere meglio come funziona questa disciplina e quanto tempo prima bisogna dare la disdetta di affitto. Lo faremo tenendo conto delle diverse categorie di contratto: quelle ad uso abitativo e quelle per uso commerciale. Ma procediamo con ordine.

Disdetta immediata nell’affitto: è possibile?

Chiariamo subito col dire che, nonostante la durata del contratto di affitto sia particolarmente lunga, non è mai possibile dare disdetta immediata, ossia con effetto istantaneo. Non è consentito né al locatore, né all’inquilino. Per dare disdetta, entrambi devono attendere l’imminente scadenza del contratto e, in quell’occasione, inviare la comunicazione di disdetta rispettando il termine di preavviso. 

Nulla esclude che si possa dare la disdetta molto tempo prima della scadenza del contratto (ad esempio, due anni prima), ma la stessa opererà solo in occasione della scadenza stessa. 

Eccezionalmente, il locatore può concedere al conduttore la possibilità di dare disdetta anche prima della scadenza del contratto, in corso di esecuzione dello stesso, specificando determinate cause (ad esempio: perdita di lavoro, separazione dal coniuge, ecc.). Anche in questo caso, comunque, va rispettato il preavviso.

Inoltre, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto – quindi, ancor prima della scadenza – al ricorrere di gravi motivi. Questi devono però essere eventi:

  • imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto di locazione (tale non sarebbe la cessazione di un contratto di lavoro a termine, in quanto già programmabile);
  • indipendenti dalla volontà del conduttore (tale non sarebbe un atto di dimissioni o la richiesta di un trasferimento);
  • oggettivamente impeditivi (si pensi a un trasferimento lavorativo a molti chilometri di distanza o a una grave disabilità che impedisca di fare le scale a piedi in un edificio non munito di ascensore).

Anche nel caso di disdetta supportata dai gravi motivi è necessario fornire il preavviso.

Quanto tempo prima bisogna dare la disdetta dell’affitto?

La disciplina della disdetta è differente a seconda del tipo di contratto.

Nel contratto di locazione ad uso abitativo, sia quelli a canone libero (cosiddetti contratti 4+4) che a canone concordato (cosiddetti contratti 3+2), il locatore o il conduttore per recedere devono comunicare la propria intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Il contratto può prevedere un termine più ampio, ma non inferiore.

Nei contratti di locazione a uso abitativo per esigenze transitorie e per quelli per finalità turistiche non c’è bisogno di dare disdetta: il contratto cessa automaticamente alla scadenza del termine.

Invece, nel caso di contratto di locazione a studenti universitari, la cui durata minima è 6 mesi e quella massima è 3 anni, la disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Nei contratti di locazione a uso commerciale, invece, il locatore o il conduttore che non intende far proseguire la locazione oltre la sua scadenza, può liberamente dare disdetta del contratto. In questo caso, la disdetta va comunicata all’altra parte con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza successiva. In caso di immobile adibito ad attività alberghiera o teatrale la disdetta va data con un preavviso di almeno 18 mesi prima della scadenza.

Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

La disdetta data dopo che il contratto si è rinnovato vale ad impedire la successiva rinnovazione.

In sintesi, possiamo dire che il preavviso è di:

  • 6 mesi per la locazione a uso abitativo a canone libero o concordato;
  • da 1 a 3 mesi per la locazione abitativa a studenti universitari;
  • 12 mesi per la locazione a uso commerciale;
  • 18 mesi per la locazione di attività alberghiere o teatrali.

Che succede se l’inquilino non dà il preavviso?

Secondo la Cassazione, in materia di locazione abitativa, se l’inquilino non dà il preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Invio disdetta

La disdetta deve intervenire entro il termine di preavviso al domicilio dell’altra parte. Quindi, non conta la data di spedizione ma quella in cui il postino consegna la leggera al destinatario. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

La disdetta inviata al conduttore a mezzo di lettera raccomandata e non consegnata per l’assenza dello stesso, deve ritenersi pervenuta a sua conoscenza dal tempo dell’arrivo al suo indirizzo e del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale e non da quello del successivo ritiro.

Che succede dopo l’invio della disdetta?

Ricevuta la disdetta, il destinatario (conduttore o locatore) deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa. Egli può:

  • accettare la disdetta o non rispondere: in tal caso, la locazione cessa dalla data di scadenza stabilita nel contratto;
  • non accettarla, proponendo un rinnovo del contratto alle stesse condizioni precedenti o a nuove condizioni.

In caso di disdetta data dal locatore al conduttore, il conduttore può rilasciare l’immobile prima della scadenza e questo comportamento non può essere considerato come recesso anticipato dal contratto.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. Ho letto con interesse l’articolo e se possibile vorrei sapere da dove deriva il termine di 60 giorni per rispondere alla raccomandata. Grazie

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube