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Tutele per chi stipula un mutuo

12 Novembre 2021
Tutele per chi stipula un mutuo

Leggere il contratto prima di firmare: la difesa è già nell’informativa precontrattuale. 

Legge e giurisprudenza hanno creato una lista di tutele per chi stipula un mutuo. Ma queste, da sole, non sempre bastano. È sempre necessario seguire comportamenti virtuosi per come suggeriti da diligenza e prudenza. Tanto per fare un esempio, la rata mensile dovuta alla banca non dovrebbe mai superare un terzo del reddito del cliente onde evitare che un eccessivo indebitamento possa compromettere le capacità di rimborso in caso di imprevisti.

Anche la stessa banca, per legge, non può erogare mai un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile finanziato (per come valutato con la perizia di stima), salvo che il cliente offra ulteriori garanzie (una fideiussione di un terzo o un’ipoteca su un ulteriore bene).

Ecco allora una serie di suggerimenti per comprendere come tutelarsi in caso di mutuo. 

Leggi il Taeg e il Pies

Leggere, ma soprattutto comprendere, un contratto di mutuo è un’operazione che pochi sono in grado di fare. È una questione non solo di tempo ma anche di preparazione. Per questo la legge prescrive l’obbligo di fornire al cliente degli indicatori sintetici in grado di rappresentare, in un solo numero, la convenienza del mutuo. 

Non bisogna limitarsi a leggere il Tan (tasso annuo nominale). Più opportuno è il confronto del Taeg (il tasso annuo effettivo globale d’interesse), che ricomprende tutte le spese che gravano sul cliente ai fini di apertura e pagamento del finanziamento (assicurazioni, costi di attivazione, spese di istruttoria, ecc.). 

A livello europeo è stato elaborato un prospetto, che si chiama Pies (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che permette di confrontare le offerte.

È bene raccogliere da più banche il Pies e confrontare lì innanzitutto il Taeg, ma poi vedere tutte le altre condizioni che la banca chiede per l’erogazione del mutuo. 

Il modello del Pies può essere scaricato dal sito di Banca d’Italia. 

Il Pies è articolato in quindici punti. Tra questi va prestata particolare attenzione ai seguenti: 

  • n. 3. Caratteristiche principali del contratto di credito; 
  • n 4. Tasso d’interesse e altri costi; 
  • n. 6. Importo di ciascuna rata; 
  • n. 7. Tabella di ammortamento esemplificativa; 
  • n. 8. Obblighi supplementari; 
  • n. 11. Altri diritti del consumatore.

Il punto 3 offre informazioni sul tipo di mutuo, il tasso (se fisso, variabile o misto), il valore del bene ipotecato, ecc. 

Nella sezione Tasso di interesse ci sono informazioni importanti riguardanti le modalità di “oscillazione” del tasso flessibile (per chi sceglie questa soluzione), i costi che confluiscono nel Taeg, comprese le spese una tantum, le spese periodiche e le assicurazioni obbligatorie. 

Per quanto riguarda l’importo delle rate, si tratta di un dato semplice se il tasso è fisso (anche se qui per ciascuna rata va indicata la quota di interessi e di capitale restituito), mentre per il tasso variabile occorre valutare una serie più complessa di informazioni, che aumentano nel caso di un tasso misto. 

Se il tasso non è fisso, viene indicato l’importo massimo che la rata può avere, se un tetto è previsto.

Nella sezione “Obblighi supplementari” sono indicati, tra l’altro, i costi delle polizze obbligatorie per la sottoscrizione del contratto e quando i servizi supplementari possono essere acquistati da soggetti terzi scelti dal consumatore. 

Le assicurazioni

Quando si stipula un mutuo la banca tende sempre a imporre al cliente le proprie assicurazioni. Solo alcune di queste però sono obbligatorie e, peraltro, il cliente deve essere libero di stipulare la polizza con una compagnia di propria fiducia (la banca può tuttavia porre dei paletti minimi). 

L’unica polizza obbligatoria per legge è quella per scoppio e incendio. 

Se la banca propone una polizza attraverso una compagnia convenzionata deve indicare eventuali commissioni percepite e proporre almeno altri due preventivi alternativi. 

Nel caso dovessero sorgere problemi, dopo aver presentato reclamo alla banca, il cliente può rivolgersi sempre all’Abf.

Il dovere di trasparenza della banca

La banca non è obbligata a concedere il mutuo ma se intende rifiutarlo deve:

  • motivare le ragioni del diniego;
  • comunicarlo senza indugio al cliente.

Il comportamento della banca che receda immotivatamente dalle trattative quando queste sono già giunte a uno stadio avanzato è tenuta a risarcire il cliente, sempre che questi riesca tuttavia a dimostrare di aver subìto un danno (ad esempio, la perdita di un’occasione commerciale).

Tasso fisso o variabile

Il tasso variabile è sicuramente più conveniente nei mutui di breve durata se il contratto viene firmato in un periodo di tassi bassi.  

Come detto, nel Pies deve essere indicato il costo della rata. Nel caso non sia previsto un tetto massimo alla rata, il Pies prevede che venga indicata un’ipotesi prendendo la situazione più svantaggiosa negli ultimi venti anni. Ma è solo una stima; la situazione potrebbe essere peggiore.

Il tempo per decidere

Una volta ricevuta l’offerta della banca, il cliente ha diritto a un periodo di sette giorni di “fermo” dell’offerta, per decidere.

La firma del compromesso subordinata al mutuo

Molto spesso si firma il compromesso prima ancora che la banca abbia deliberato il mutuo. Il che potrebbe costituire un problema se poi la richiesta di finanziamento dovesse essere rigettata. Difatti, come noto, una volta stipulato il compromesso non ci si può più rifiutare di sottoscrivere il rogito. Per evitare un rischio di questo tipo è possibile inserire nel compromesso una clausola in cui si subordina l’efficacia dello stesso alla successiva accettazione del mutuo da parte della banca. 



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