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Come rivalersi sul condomino moroso?

14 Novembre 2021
Come rivalersi sul condomino moroso?

Chi ha pagato le quote condominiali può sostituirsi all’amministratore e agire nei confronti dei condomini che non sono in regola.

Un nostro lettore ci chiede come rivalersi su un condomino moroso. La questione è particolarmente spinosa e richiede alcuni chiarimenti.

In presenza di un condomino moroso è compito dell’amministratore attivarsi immediatamente per il recupero delle somme non versate.

La lentezza dei processi e l’incertezza delle procedure esecutive rendono tutt’altro che facile il recupero dei crediti, anche in ambito condominiale. In alcuni casi, però, ci si mette anche l’inerzia dell’amministratore. Temporeggiare o trattare con il debitore non sono comportamenti corretti: da un lato perché l’eventuale ritardo ingiustificato può determinare una revoca del professionista e, dall’altro, perché ogni accordo bonario con il moroso (ivi compresa una moratoria) necessita sempre del consenso dell’assemblea.

Come comportarsi in questi casi? Prima di stabilire come rivalersi sul condomino moroso dobbiamo porci una domanda: può il singolo condomino – che ha già adempiuto ai suoi obblighi di pagamento – agire al posto dell’amministratore lento nei confronti di chi non versa le quote condominiali? Ecco la risposta.

Recupero quote condominiali: legittimazione del singolo condomino al posto dell’amministratore

È preciso compito dell’amministratore di condominio recuperare le quote dai morosi. La legge gli dà sei mesi di tempo per agire, che decorrono dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso (salvo esonero da parte dell’assemblea).  A tal fine, non può limitarsi a inviare una lettera di diffida ma deve nominare un avvocato affinché richieda al giudice un decreto ingiuntivo e poi proceda al pignoramento.

L’amministratore che non si attiva può essere esonerato dall’incarico prima della scadenza.

Nessuna norma attribuisce esplicitamente ai singoli condomini il potere di sostituirsi all’amministratore per recuperare le quote condominiali non versate dai condomini morosi (ciò che tecnicamente si definisce legittimazione processuale attiva). Tuttavia, tale potere sembra potersi ricavare da una serie di disposizioni di legge. Prima tra tutte quella dell’art. 1134 cod. civ. a norma del quale il singolo condomino può agire personalmente in caso di pericolo imminente, sostituendosi all’amministratore nella tutela della cosa comune.

La Cassazione [1] ha stabilito che la legittimazione processuale dell’amministratore di agire in tutela del condominio non priva i singoli condomini del potere di avviare anche loro le azioni giudiziarie a difesa dei propri diritti esclusivi o dei diritti comuni.

Sempre la Suprema Corte [2] ha ammesso che ogni singolo condomino possa reagire all’inerzia processuale dell’amministratore impugnando la sentenza di primo grado sfavorevole al condominio.

Come agire nei confronti del condomino moroso

Ritenuto che il singolo condomino possa agire contro il condomino moroso, non resta che vedere come. Lo strumento processuale è lo stesso di quello accordato all’amministratore: il decreto ingiuntivo. È chiaro però che sarà necessaria la prova scritta e questa sarà data dal bilancio consuntivo con la delibera che approva il piano di riparto redatto dall’amministratore.

Il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per versare la somma ingiuntagli dal giudice ma, in tal caso, dovrà farlo nei confronti del condomino che ha agito il quale, a sua volta, dovrà poi versarla nelle casse condominiali trattenendo per sé la parte relativa al rimborso delle spese processuali, in quanto da questi personalmente sostenute.

Come rivalersi su un condomino moroso

C’è tuttavia una seconda possibilità di rivalersi contro un condomino moroso.

Nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non dovesse pagare un fornitore e questi dovesse agire con un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, sarà suo potere pignorare il conto corrente condominiale o agire nei confronti dei singoli condomini. In questo secondo caso, egli dovrà avviare il pignoramento prima nei confronti dei morosi – il cui elenco gli deve essere consegnato dall’amministratore medesimo – e poi, in caso di insuccesso, nei confronti di tutti gli altri (limitatamente ai rispettivi millesimi).

Questo significa che un condomino in regola coi pagamenti potrebbe subire un pignoramento per colpa di uno moroso. Ciò gli attribuisce il diritto di rivalersi nei confronti di quest’ultimo con un’azione di recupero crediti. Anche in questo caso, gli basterà chiedere un decreto ingiuntivo dimostrando al giudice di essere stato oggetto di un’esecuzione forzata e del fatto che la controparte non ha versato le proprie quote.


note

[1] Cass. civ., 20.4.1995, n. 4468, in CED Cassazione, 1995.

[2] Cass. civ., 6.8.2015, n. 16562, in Archivio delle locazioni e del condominio, 2016, 1, 96.


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