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Cosa comporta firmare una proposta di acquisto?

14 Novembre 2021
Cosa comporta firmare una proposta di acquisto?

La differenza tra la firma del contratto preliminare (o compromesso) e la proposta di acquisto all’agenzia immobiliare. 

La prassi delle compravendite immobiliari è, di solito, scandita da due passaggi: si passa prima a firmare il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) e poi il rogito (il cosiddetto contratto definitivo di compravendita). Se però nella vicenda si inserisce anche un’agenzia immobiliare è abitudine di quest’ultima chiedere all’acquirente di sottoscrivere, presso la sede dell’agenzia stessa, una proposta di acquisto: un terzo passaggio di cui spesso non si capiscono le ragioni e soprattutto gli effetti.

Cerchiamo allora di fare chiarezza e di comprendere cosa comporta firmare una proposta di acquisto. Per poter rispondere in modo più preciso è innanzitutto necessario comprendere il rapporto che c’è tra compromesso e rogito per poi stabilire qual è la differenza tra proposta di acquisto e compromesso, visto che entrambi sono due atti preparatori che non trasferiscono la proprietà del bene. 

Ma procediamo con ordine. 

A che serve il compromesso?

Il compromesso – ossia il contratto preliminare – serve per obbligare il venditore a vendere e l’acquirente a comprare entro un determinato termine fissato nello stesso compromesso. Non ha quindi la funzione di trasferire la proprietà dell’immobile (momento rinviato a quando le parti si presenteranno dal notaio) ma è necessario per “bloccare l’affare” in modo che nessuno dei due possa più tirarsi indietro.

Ciò nonostante il preliminare non è un passaggio obbligato: ben potrebbero le parti decidere di firmare direttamente il definitivo. Vi si ricorre però per dare il tempo ad entrambe di predisporre documentazioni, pratiche di mutuo e trasferimento.

Il compromesso crea dunque solo un vincolo giuridico, il cui inadempimento dà diritto all’altra parte di rivolgersi al giudice per ottenere:

  • la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento da ogni impegno), la restituzione delle prestazioni già effettuate e, soprattutto, il risarcimento del danno;
  • l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre ossia una sentenza che, sostituendosi all’atto notarile, trasferisca la proprietà del bene nonostante la mancata collaborazione della controparte. 

Quando si trasferisce la proprietà della casa?

Come anticipato non è con il compromesso, né tantomeno con la proposta di acquisto, che si trasferisce la proprietà della casa, che resta ancora nel patrimonio del venditore. Solo con il contratto definitivo (o “rogito”, in quanto stipulato sotto forma di atto notarile), viene trasferita la proprietà della casa oggetto di contrattazione dal precedente proprietario (il venditore) al nuovo proprietario (l’acquirente).

Come anticipato, la scansione delle fasi contrattuali tra compromesso e rogito serve, da un lato, per far sì che non vi siano più ripensamenti (che sarebbero illegittimi se non giustificati dall’altrui inadempimento) e, dall’altro, a concedere alle parti un lasso più o meno ampio di tempo per far fronte ad alcune esigenze. Per esempio:

  • entrambe le parti contraenti devono programmare il proprio trasloco (da e verso l’immobile oggetto di compravendita);
  • il venditore deve preparare (o formare) i documenti occorrenti per stipulare il contratto definitivo;
  • l’acquirente, a sua volta, deve esaminare i documenti del venditore ed effettuare taluni controlli;
  • l’acquirente deve eseguire rilievi dei beni oggetto di compravendita o effettuare lavori di manutenzione o di ristrutturazione e così via.

Sarebbe oltremodo rischioso svolgere tutte queste attività senza avere la certezza che la controparte resti libera di prestarsi alla stipula del contratto definitivo; ha senso invece svolgerle sapendo che la controparte ha l’obbligo di firmarlo. 

Come anticipato, quindi, il preliminare non produce l’effetto di trasferire la proprietà del bene, ma ha solo l’effetto di: 

  • obbligare il promittente venditore a vendere la proprietà di tale bene a favore del promissario acquirente;
  • obbligare il promissario acquirente ad acquistare la proprietà del bene.

Il contratto preliminare viene perciò trasfuso e integralmente sostituito dal contratto definitivo che rimane l’unico e il solo assetto negoziale tra le parti. Tutto ciò che è scritto nel preliminare ma non inserito nel definitivo non ha alcun valore.

Differenza tra proposta d’acquisto in agenzia immobiliare e compromesso

Come detto, se le trattative vengono condotte da un’agenzia immobiliare, è prassi di quest’ultima chiedere all’acquirente di firmare la proposta di acquisto e, al venditore, di accettarla. Si tratta di uno scambio di manifestazioni di volontà anteriore al contratto preliminare e che, pur avendo un valore vincolante, si distingue dal preliminare stesso per ciò che a breve andremo a dire. 

Il primo effetto della promessa di acquisto è il riconoscimento del valore dell’attività svolta dall’agente immobiliare e del raggiungimento di un accordo definitivo. Ciò fa scattare il diritto dell’agente stesso a ottenere la provvigione a prescindere dal fatto che le parti firmino o meno l’atto di compravendita. Ecco perché, il più delle volte, è l’agenzia stessa a imporre la sottoscrizione di tali documenti che nulla aggiungono al contratto preliminare. 

Volendo tracciare una differenza tra proposta di acquisto e compromesso possiamo dire che:

  • con la proposta di acquisto, il potenziale acquirente manifesta l’interesse a comprare dichiarando che, in caso di accettazione, si intenderà obbligato ad acquistare;
  • specularmente, con l’accettazione, il proprietario dell’abitazione in vendita, potenziale venditore, si obbliga alla stipula della compravendita proposta dall’acquirente;
  • con il contratto preliminare (detto anche “compromesso”) il proponente e l’accettante riproducono l’obbligo assunto con l’incrocio di proposta e accettazione e definiscono altre eventuali (e più minute) clausole che contraddistinguono la loro contrattazione.

In sostanza, se la proposta di acquisto è solo una dichiarazione con l’indicazione del bene e del prezzo – pertanto essenziale nel suo contenuto – il compromesso contiene invece tutti gli elementi fondamentali della compravendita. Buona parte delle clausole del compromesso finiranno infatti nel contratto definitivo. La proposta di acquisto invece non contiene tutto ciò.

Cosa comporta firmare una proposta di acquisto?

Firmare una proposta di acquisto comporta tuttavia, da un lato, l’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare; dall’altro lato, l’obbligo di sottoscrivere il compromesso. 

La firma della proposta di acquisto può generare una responsabilità precontrattuale se, successivamente ad essa, una parte dovesse recedere dalle trattative senza giustificato motivo. Ma il giustificato motivo potrebbe risiedere nel semplice fatto di non accordarsi su ulteriori aspetti della compravendita (ad esempio, a chi spetterà provvedere a chiedere la sanatoria per un abuso edilizio o pagare le residue spese condominiali). 

C’è un’altra importante differenza. L’inadempimento della proposta di acquisto – con il dietrofront dalle trattative – può consentire all’altra parte di agire dinanzi al giudice per chiedere unicamente il risarcimento del danno. Invece, in caso di inadempimento al contratto preliminare, l’altra parte ha la possibilità di chiedere, in alternativa al risarcimento, anche l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, ossia il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile attuato dal giudice. È sicuramente una tutela molto più forte. 



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