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Come tutelarsi se gli altri condomini non pagano?

16 Novembre 2021
Come tutelarsi se gli altri condomini non pagano?

Le tutele dei condomini che sono in regola con i pagamenti rispetto ai morosi: ecco alcune strategie per recuperare i soldi nel più breve tempo possibile.

Come tutelarsi se gli altri condomini non pagano? La presenza di uno o più condomini morosi mette a rischio anche i condomini che hanno regolarmente pagato le quote. E ciò per due ragioni.

Da un lato il bilancio condominiale potrebbe subire degli ammanchi che rendano impossibile pagare i fornitori e usufruire dei relativi servizi (si pensi alla pulizia delle scale, alla luce per il funzionamento dell’ascensore e così via).

Dall’altro lato, il creditore potrebbe agire contro il condominio procurandosi un decreto ingiuntivo e intraprendere poi un pignoramento. Il pignoramento può essere svolto sia nei confronti del condominio sia dei singoli condomini. Nel primo caso, verrà aggredito il conto corrente condominiale destinato all’accumulo delle quote condominiali. Con la conseguenza che chi è in regola nei pagamenti vedrà bloccati proprio i soldi da lui già versati. Nel secondo caso, il creditore dovrà prima procedere contro i condomini morosi e, se il tentativo dovesse risultare infruttuoso, contro gli altri. Sicché, chi ha già pagato potrebbe essere costretto a subire l’esecuzione forzata per conto dei morosi.

Ecco perché è normale chiedersi: come tutelarsi se gli altri condomini non pagano? Qui di seguito forniremo alcune indicazioni.

Le pressioni sull’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è obbligato, per legge, ad agire nei confronti dei morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui il debito si riferisce. Se non lo fa può non solo essere rimosso per giusta causa ma può anche essere citato in giudizio per risarcimento dei danni.

I condomini in regola con i pagamenti faranno quindi bene a diffidare l’amministratore, chiedendogli di avviare le azioni giudiziarie contro i morosi. A tal fine, il professionista non può limitarsi a inviare un sollecito di pagamento ma dovrà nominare un avvocato di propria fiducia affinché richieda un decreto ingiuntivo contro i debitori e poi attivi il pignoramento dei relativi beni.

Se il ritardo nel pagamento si prolunga per oltre 6 mesi, l’amministratore può sospendere i morosi dalla fruizione dei servizi condominiali “suscettibili di godimento separato” come l’accesso a campi da tennis o al parcheggio comune, finanche l’uso dell’ascensore se dotato di tessere o chiavi. La giurisprudenza ha ammesso, dopo numerosi tentennamenti, anche la possibilità di chiudere i tubi del riscaldamento.

È escluso che si possa inibire il voto in assemblea ai condomini morosi.

L’azione individuale

Se, nonostante ciò, l’amministratore non si attiva, ogni singolo condomino può ricorrere in tribunale, nell’interesse del condominio, per recuperare le quote dovute dai morosi. Non lo dice espressamente la legge ma si desume da una serie di norme e di sentenze della Cassazione che attribuiscono, a ciascun condomino, il diritto di sostituirsi all’iniziativa dell’amministratore, se questi è inerte, tutte le volte in cui sono in gioco interessi comuni.

È chiaro che il condomino che agisce dovrà anche sostenere i costi dell’azione legale, che potrà poi recuperare con la condanna alle spese della controparte.

La comunicazione dell’elenco dei morosi ai creditori

Se uno dei creditori del condominio dovesse agire contro il condominio stesso, notificando un decreto ingiuntivo, sarà dovere dell’amministratore comunicare a questi l’elenco dei condomini morosi. Infatti, la legge attribuisce al creditore una duplice scelta, di cui abbiamo parlato in premessa. Può pignorare il conto corrente condominiale oppure avviare il pignoramento nei confronti dei singoli condomini, in proporzione però ai rispettivi millesimi. A tal fine, il creditore deve prima agire nei confronti dei condomini che non sono in regola coi pagamenti (il cui elenco viene appunto rivelato dall’amministratore) e poi nei confronti di tutti gli altri.

Il pignoramento immediato dei beni

Sia che ad agire contro i morosi sia l’amministratore che il singolo condomino, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo si può avviare immediatamente il pignoramento. Non è infatti necessario attendere i 40 giorni previsti per qualsiasi altro decreto ingiuntivo: in materia condominiale, infatti, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo, deve cioè essere pagato immediatamente.

La ricerca dei beni pignorabili

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo contro i morosi è possibile individuare i beni di cui questi sono titolari, in modo da sottoporli al pignoramento, tramite l’accesso all’Anagrafe tributaria. Si può così sapere se il moroso è pensionato o meno, se è titolare di reddito di lavoro dipendente e chi glielo eroga, e così via, in modo da pignorarne il quinto.

In un’apposita sezione dell’Anagrafe tributaria sono anche indicati i conti correnti e tutti gli altri crediti nei confronti delle banche o delle Poste.

Si tenga conto che il moroso è sempre titolare di un immobile: l’appartamento condominiale, che pertanto potrà essere soggetto a pignoramento anche se inserito nel cosiddetto fondo patrimoniale.

Se si tratta del padrone di casa che ha dato in affitto l’appartamento si può pignorare il canone mensile pagato dall’inquilino.



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