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Mediazione impugnazione delibera condominiale

2 Febbraio 2022 | Autore:
Mediazione impugnazione delibera condominiale

Entro quanto tempo si può fare ricorso al giudice per chiedere l’annullamento di una decisione assembleare? Come funziona la conciliazione obbligatoria?

In alcune materie, la legge prevede la mediazione obbligatoria. Di cosa si tratta? In pratica, prima di fare ricorso al giudice bisogna tentare la conciliazione davanti a un soggetto terzo e imparziale. Il condominio è una delle materie in cui la mediazione è imposta dall’ordinamento. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare aspetto: la mediazione in caso di impugnazione della delibera condominiale.

Chi vuole fare ricorso contro una decisione adottata dall’assemblea deve necessariamente effettuare il tentativo di conciliazione davanti al mediatore. In caso contrario, cioè se non facesse questo passaggio, il giudice non potrebbe esprimersi sulla richiesta di impugnazione. La mediazione rappresenta dunque uno step fondamentale, da prendere seriamente in considerazione per evitare un lungo e costoso giudizio. Prosegui nella lettura se vuoi sapere come funziona la mediazione nell’impugnazione della delibera condominiale.

Cos’è e come funziona la mediazione?

La mediazione è una procedura di conciliazione. La sua particolarità è che essa si svolge davanti a un soggetto, il mediatore, che è terzo e imparziale rispetto alla controversia.

A differenza del giudice, il mediatore deve trovare una soluzione pacifica alla lite in atto, magari facendo un’offerta che le parti possono accettare.

Se la mediazione ha esito positivo, il mediatore redige un verbale che rappresenta un titolo esecutivo esattamente come una sentenza o altro provvedimento della magistratura.

Se invece la mediazione ha esito negativo, il mediatore redige verbale con cui prende atto del fallimento della conciliazione.

Mediazione: quando si deve fare?

La mediazione è obbligatoria in alcune materie:

  • diritti reali (proprietà, usufrutto, usucapione, compravendite immobiliari ecc.);
  • divisione e successioni ereditarie (testamento, azione di indegnità, ecc.);
  • patti di famiglia;
  • locazione e comodato (l’affitto, in pratica);
  • affitto di aziende;
  • risarcimento danni da responsabilità medica e sanitaria;
  • diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari;
  • condominio.

La mediazione obbligatoria rappresenta una condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria. Cosa significa? Vuol dire che, senza mediazione, il giudice non può entrare nel merito della vicenda.

Per la precisione, se il giudice si accerta del mancato tentativo di mediazione in una materia obbligatoria, deve concedere alla parte interessata (in genere, l’attore) 15 giorni di tempo per proporre la domanda di mediazione. Solo dopo aver effettuato il tentativo si potrà riprendere la causa.

Impugnazione delibera condominiale: come funziona?

Per legge (art. 1137 cod. civ.), ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può ricorrere al giudice per chiedere l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento nel termine di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

In pratica, la legge consente a tutti i condòmini che non hanno aderito alla decisione assembleare di poterla impugnare ogni volta che ritengano che essa sia illegale oppure sia contraria al regolamento.

L’interesse a impugnare sussiste in quanto, per espressa previsione normativa, la delibera votata dall’assemblea è vincolante per tutti, anche per coloro che non l’hanno approvata.

Ad esempio, è possibile impugnare la delibera adottata senza i quorum stabiliti dalla legge, oppure la decisione che è stata presa senza regolare convocazione di tutti i condòmini.

L’impugnazione va fatta entro 30 giorni da quando la delibera è stata adottata, se i condòmini erano presenti all’assemblea (si tratta degli astenuti e dei dissenzienti). Il termine di 30 giorni decorre invece dalla notifica del verbale per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Impugnazione delibera condominiale: la mediazione

Come anticipato, il condominio è una delle materie per cui la legge ha previsto la mediazione obbligatoria. Da tanto deriva che l’impugnazione della delibera condominiale deve essere sempre preceduta dal tentativo di mediazione, a pena di improcedibilità della domanda giudiziaria di annullamento.

Come visto, la legge dispone che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio (come appunto deve considerarsi l’opposizione ad una delibera della assemblea), è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.

In pratica, il condomino che vuole impugnare una decisione assembleare deve innanzitutto presentare istanza di mediazione all’organismo presente sul territorio provinciale.

La mediazione deve essere proposta entro 30 giorni, così come visto nel paragrafo precedente. Ciò significa che il termine indicato dalla legge per chiedere l’annullamento della delibera condominiale può ritenersi rispettato nel momento in cui si propone un’istanza di mediazione davanti ad un organismo abilitato.

A questo punto, gli esiti della mediazione possono essere due:

  • se le parti, cioè il condomino impugnante e il condominio (rappresentato dall’amministratore), giungono a un accordo, allora il mediatore redige verbale positivo e la controversia può dirsi conclusa;
  • se al contrario le parti non giungono a un accordo, il mediatore redige verbale negativo e il condomino potrà ricorrere all’autorità giudiziaria nei successivi 30 giorni.

In sintesi, il deposito dell’istanza di mediazione impedisce il decorso di qualsiasi decadenza, con la conseguenza che, in caso di esito negativo della conciliazione, si hanno ulteriori 30 giorni (decorrenti dal deposito del verbale) per riproporre l’impugnazione innanzi alla autorità giudiziaria.

Di conseguenza, poiché una procedura di mediazione potrebbe durare anche fino a tre mesi, i 30 giorni previsti dalla legge per impugnare in tribunale la delibera condominiale subiscono di fatto un prolungamento, visto che detto termine decorre solamente a partire dalla fine del procedimento obbligatorio di conciliazione.


Il termine di 30 giorni indicato dalla legge per chiedere l’annullamento della delibera condominiale può ritenersi rispettato nel momento in cui si propone un’istanza di mediazione davanti ad un organismo abilitato.


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