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Terrazza a livello: ripartizione spese

4 Febbraio 2022 | Autore:
Terrazza a livello: ripartizione spese

Superficie di copertura dell’edificio condominiale: come si dividono le spese di manutenzione? Qual è la differenza con il lastrico solare?

Quando occorre ripartire le spese in condominio può sembrare apparentemente tutto semplice: basta seguire le proporzioni stabilite dalle tabelle millesimali. In realtà, non sempre il calcolo è così scontato: ci sono infatti alcuni beni che, pur essendo a uso esclusivo di un solo condomino, gravano comunque sull’intero condominio. È proprio ciò che accade quando occorre provvedere alla ripartizione delle spese della terrazza a livello.

La terrazza a livello è quella superficie calpestabile che copre gli appartamenti sottostanti ma che, al contempo, funge da estensione dell’abitazione posta sullo stesso piano della terrazza. Per fare un esempio concreto, la terrazza a livello è quella dell’attico posto in cima a un edificio. Con questo articolo vedremo come funziona la ripartizione delle spese della terrazza a livello.

Terrazza a livello e lastrico solare: differenze

La terrazza a livello così come descritta in apertura sembra somigliare decisamente al lastrico solare. In effetti, entrambe sono superfici poste sulla sommità di un edificio che si innalza verticalmente verso il cielo, con la seguente differenza: mentre il lastrico solare ha una funzione di copertura dell’edificio, rappresentandone di fatto il tetto, la terrazza a livello è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce delimitato da balaustre, ringhiere o muretti, utili a consentire l’affaccio in sicurezza.

La terrazza a livello ha dunque una doppia anima: di copertura e di utilizzo da parte del proprietario che ne ha l’accesso, spesso esclusivo.

Terrazza a livello: è proprietà comune?

La terrazza a livello è quasi sempre di proprietà del condomino dell’ultimo piano, il quale è l’unico a potervi accedere.

Se però il titolo non dice nulla, allora la terrazza a livello potrebbe essere parte comune, esattamente come il lastrico solare.

Va tuttavia specificato che il più delle volte la terrazza a livello è di proprietà privata. Si pensi al titolare dell’attico sito in cima all’edificio, che è il solo a poter beneficiare della terrazza, la quale rappresenta un’estensione, verso l’esterno, della sua abitazione.

Terrazza a livello: come si dividono le spese?

Poiché la terrazza a livello svolge sempre una funzione di copertura dell’edificio, ad essa si applica il criterio stabilito dalla legge per i lastrici solari.

Secondo il Codice civile (art. 1126), quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In pratica, quando la terrazza a livello (come quasi sempre avviene) è di proprietà esclusiva (o comunque un condomino ne ha l’uso esclusivo pur non essendone formalmente il titolare), le spese di manutenzione si dividono così:

  • 1/3 sono a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo;
  • 2/3 sono a carico del condominio.

Questo criterio non si applica, ovviamente, se la terrazza a livello è parte comune del condominio: in questo caso, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese, in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà (valore che, in genere, è espresso in millesimi).

Terrazza in condominio con più scale: chi paga?

Quando il terrazzo a livello (o il lastrico solare comune) copre solo una parte dell’edificio, alle spese di manutenzione devono partecipare, secondo le regole appena spiegate, solo i proprietari dei locali effettivamente coperti dal terrazzo (ossia, quelli che si trovano in corrispondenza della relativa verticale), in quanto traggono beneficio dalla relativa copertura. Chi abita nelle altre scale non deve sostenere alcuna spesa.

Terrazza a livello: chi decide la manutenzione?

Anche quando la terrazza a livello è di proprietà privata, l’assemblea può sempre deliberare per decidere della sua manutenzione.

In pratica, il titolare della terrazza non può opporsi eccependo il fatto che il bene sia esclusivamente suo: come detto sopra, infatti, la terrazza a livello svolge sempre una funzione condominiale (cioè, di copertura), anche quando non è bene comune.

Terrazza a livello: chi risarcisce i danni?

Anche dalla terrazza a livello, come da ogni bene, possono derivare danni: si pensi alle infiltrazioni d’acqua che danneggiano il piano inferiore, oppure ai calcinacci che possono precipitare al suolo, ferendo un passante. In casi del genere, chi risponde dei danni causati dalla cattiva manutenzione della terrazza a livello?

La risposta è piuttosto scontata: a pagare il risarcimento è sia il proprietario della terrazza, nella misura di 1/3, sia il condominio per i restanti 2/3.

In altre parole, il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione della terrazza a livello si applica anche in caso di risarcimento: i danni dovranno essere sostenuti nella stessa proporzione stabilita dalla legge per i lavori.

Fanno eccezione i danni imputabili all’esclusiva responsabilità del proprietario. Ad esempio, se il titolare della terrazza rompe la superficie volontariamente oppure per sua colpa (ad esempio, facendo cadere un grosso peso) causando delle infiltrazioni, allora il condominio potrà pretendere che sia il solo a pagare l’intero risarcimento.



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