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Che fare se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea

17 Novembre 2021
Che fare se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea

I condomini possono procedere all’autoconvocazione dell’assemblea, revocare l’amministratore senza pagare il compenso e comunque riscuotere le quote dovute. 

Che fare se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea? L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio consuntivo e del cosiddetto stato di riparto per poi procedere alla riscossione delle relative quote. Deve farlo obbligatoriamente entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. In teoria – ha chiarito la giurisprudenza – è comunque possibile esigere il pagamento delle spese condominiali pur senza una delibera di approvazione dello stato di riparto ma, in tal caso, l’eventuale decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi non sarà “provvisoriamente esecutivo” (pertanto, il debitore avrà 40 giorni di tempo, dalla sua notifica, per pagare). Resta tuttavia il problema dell’inadempienza dell’amministratore, della relativa sanzione e della necessità di superare il blocco in cui si trova il condominio per via di tale inerzia.

Ecco allora che fare se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea. Si affronteranno, in particolare, tre problematiche: si può revocare l’amministratore inadempiente? Va pagato l’amministratore di condominio che non convoca l’assemblea? Ed in ultimo: cosa possono fare i condomini per convocare un’assemblea e decidere il da farsi? Partiamo proprio da quest’ultimo aspetto.

Come si fa l’autoconvocazione dell’assemblea di condominio?

L’amministratore, oltre a dover convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del bilancio e dello stato di riparto (come detto, la convocazione non può avvenire più tardi di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio [1]), deve farlo anche laddove gli venga presentata la domanda da almeno 2 condomini, o chiaramente anche più di due, che possiedano almeno 166 millesimi. Se non vi provvede entro 10 giorni, sono gli stessi condomini a poter convocare l’assemblea. Si parla, a riguardo, di autoconvocazione dell’assemblea.

La preventiva richiesta di convocazione dell’assemblea operata da 2 condomini con 166 millesimi è necessaria per poter poi procedere all’autoconvocazione.

L’autoconvocazione consiste nella convocazione dell’assemblea da parte degli stessi condomini o anche di uno solo. Chi vi provvede deve ovviamente adempiere a tutti gli obblighi previsti dalla legge ossia:

  • redazione dell’avviso di convocazione;
  • indicazione, nell’avviso di convocazione, dell’ordine del giorno completo e analitico;
  • spedizione dell’ordine del giorno a tutti i condomini a mezzo fax, raccomandata, pec, consegna a mani;
  • l’avviso di convocazione deve pervenire a destinazione almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

Revoca dell’amministratore inadempiente

L’amministratore che non convoca l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio e l’eventuale riconferma del proprio incarico può essere revocato per grave inadempienza. La revoca può avvenire:

  • o durante l’assemblea di condominio in sede di autoconvocazione (v. precedente paragrafo);
  • oppure con ricorso al giudice, su iniziativa anche di un solo condomino. In tal caso, sarà il tribunale a revocare il precedente amministratore inadempiente e a nominarne un altro.

Mancato pagamento del compenso all’amministratore e risarcimento del danno

In caso di revoca dell’amministratore per negligenze e irregolarità, questi non matura alcun diritto al compenso se non dimostra di aver adempiuto correttamente le attività gestionali connesse all’incarico. 

La mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio oltre il termine di 180 giorni per la presentazione del conto, fissato dall’articolo 1130 numero 10 del Codice civile, non solo costituisce quindi causa di revoca dell’amministratore ma giustifica anche il mancato pagamento del compenso ai sensi dell’articolo 1460 del Codice civile.

Inoltre, se il condominio dimostra di aver subito dei danni, all’amministratore potrà essere richiesto anche il risarcimento.

Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea: in breve

In sintesi, se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea bisogna seguire i seguenti passaggi:

  • richiedere all’amministratore la convocazione di assemblea: la richiesta va presentata da almeno 2 condomini con 166 millesimi e va inviata con raccomandata a.r. o con pec;
  • attendere almeno 10 giorni;
  • in caso di inadempimento, anche un solo condomino può convocare l’assemblea redigendo e spedendo l’avviso di convocazione che deve pervenire almeno 5 giorni prima dalla data della prima convocazione;
  • in questa sede revocare il precedente amministratore e nominare il nuovo;
  • se l’assemblea non viene convocata o non si costituisce (per mancanza del quorum) o non provvede alla revoca del precedente amministratore, ciascun condomino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca del precedente amministratore.


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