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Prima casa: requisiti

17 Novembre 2021
Prima casa: requisiti

Agevolazione fiscale sull’acquisto di un immobile a uso abitativo: come funziona il bonus prima casa. 

L’acquisto della prima casa è più conveniente: le tasse infatti vengono scontate a più della metà. In particolare, chi compra da privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; per chi compra da ditta, invece, l’Iva passa dal 10% al 4%. 

Si parla pertanto di prima casa tutte le volte in cui l’immobile e il suo proprietario hanno i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali in sede di compravendita. 

Qui di seguito ci occuperemo proprio dei requisiti della prima casa: quali condizioni è necessario rispettare per poter fruire del bonus. 

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Il concetto di «prima casa», come appena detto, è collegato allo sconto delle imposte all’atto dell’acquisto dell’immobile quando questo è destinato ad uso abitativo.

Diversa è la terminologia e le condizioni per poter invece usufruire dell’esenzione Imu. In tal caso, infatti, si parla di abitazione principale. Per non versare l’Imu è necessario avere la residenza nell’immobile in questione e abitarvi concretamente per gran parte dell’anno (bisogna cioè che quest’ultimo costituisca la «dimora abituale» del contribuente). Vedremo a breve che invece, ai fini del bonus prima casa, la residenza nell’immobile acquistato non è necessaria.

Requisiti prima casa

Come noto, chi compra casa è tenuto a pagare le tasse allo Stato al momento del rogito. In realtà, le imposte vengono versate direttamente al notaio che funge da intermediario con l’Erario.

Per ottenere il bonus prima casa all’atto della compravendita è necessario:

  • che l’acquirente non sia titolare (neanche in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà o di usufrutto di un’altra abitazione nel medesimo Comune ove è situata la casa oggetto dell’acquisto agevolato; 
  • che l’acquirente non sia titolare (neanche per quote) di un’altra abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) ubicata in qualunque parte del territorio nazionale, se questa è stata già acquistata con l’agevolazione “prima casa”. Diversamente, egli si può comunque avvalere dell’agevolazione fiscale, ma la casa preposseduta deve essere ceduta entro un anno dal nuovo rogito;
  • che l’acquirente fissi la propria residenza nel Comune – non necessariamente allo stesso indirizzo – ove si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula del rogito; 
  • che l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso”, ossia non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (nonché nella categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici).

Quando si può avere il bonus prima casa per la seconda volta 

Nella prassi, si pone spesso il caso del contribuente già proprietario di una casa, la quale, tuttavia, non è idonea a fungere da sua abitazione per le più svariate ragioni, oggettive (si pensi a una casa inagibile) o soggettive (si pensi a un monolocale già abitato da un single il quale ha poi formato una famiglia numerosa). In questi casi, ci si è posto il dubbio se il contribuente sia comunque tenuto a vendere o donare l’immobile preposseduto, pur non essendo comunque utilizzabile, oppure possa ugualmente fruire una seconda volta del bonus prima casa senza dover per forza cedere la precedente abitazione.

La Corte di Cassazione ha deciso, in una pluralità di occasioni, che in questi casi di prepossidenza di un’abitazione inidonea, il contribuente ha diritto di nuovo all’acquisto con le agevolazioni fiscali. Di diverso avviso è invece l’Agenzia delle Entrate secondo cui l’agevolazione “prima casa”, in queste ipotesi, non può essere concessa.

In cosa consiste il bonus prima casa? 

Il cosiddetto bonus prima casa – che, come anticipato, consiste in una agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” – consiste principalmente:

  • per le compravendite con ditta, nella riduzione dell’Iva dal 10 al 4% (da applicare al prezzo pattuito) e nell’applicazione dell’imposta di registro, catastale e ipotecaria nella misura di 200 euro ciascuna;
  • per le compravendite tra privati, nella riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2% (da applicare alla rendita catastale rivalutata moltiplicandola per il coefficiente 115,5) e nell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. 

Perché all’acquisto della “prima casa” sia applicabile l’imposta di registro occorre alternativamente che:

  • il venditore sia un soggetto “privato” e, cioè, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione;
  • oppure che il venditore, pur essendo un “soggetto Iva” (e, cioè, un soggetto che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione), non effettui una vendita imponibile a Iva.

A quest’ultimo riguardo, occorre precisare che:

  • è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) che venda in corso di costruzione o di ristrutturazione o che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da meno di 5 anni;
  • è imponibile a Iva la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni ma che eserciti l’opzione di applicare comunque l’Iva alla vendita in questione;
  • non è imponibile a Iva (ma deve essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione da parte dell’impresa che abbia ultimato i lavori di costruzione (o di ristrutturazione) da oltre 5 anni e che non eserciti l’opzione per applicare l’Iva alla vendita in questione;
  • non può mai essere imponibile a Iva (e deve quindi essere emessa una fattura recante l’indicazione dell’esenzione da Iva) la vendita dell’abitazione effettuata da un soggetto Iva in casi diversi da quelli indicati precedentemente (è il caso, ad esempio, dell’abitazione venduta da una società che non l’abbia né costruita né ristrutturata). 

Dove deve essere situata la prima casa

Affinché si possa parlare di «prima casa» e poter così godere delle agevolazioni fiscali è necessario che la casa oggetto di acquisto sia ubicata:

  • nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito d’acquisto;
  • oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge l’ attività di lavoro o di studio; 
  • oppure nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro;  
  • oppure in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano.

Prima casa a uso investimento

È ben possibile comprare un immobile con il bonus prima casa da destinare a uso investimento ossia da dare in affitto. Questo perché il requisito della residenza richiede che la stessa sia fissata nello stesso Comune ma non necessariamente al medesimo indirizzo ove si trova l’abitazione in questione. 

Il divieto di vendita

La casa comprata con le agevolazioni fiscali non può essere venduta prima di 5 anni a meno che il contribuente acquisti, entro 1 anno dalla vendita, un nuovo immobile con i medesimi requisiti della prima casa. In caso contrario, il bonus prima casa viene revocato. Con la conseguenza che il contribuente viene costretto a versare tutte le imposte che, all’atto dell’acquisto, aveva risparmiato nonché una sanzione pari al 30% di tale importo.

Il credito d’imposta

Se il contribuente che compra la “prima casa” ha venduto da meno di un anno (o vende entro un anno dalla data del rogito d’acquisto) dalla data del nuovo acquisto un’abitazione che, quando venne comprata, beneficiò a sua volta della prima casa, scatta un ulteriore beneficio, vale a dire il “credito d’imposta”. 

Per un importo pari a quello dell’imposta di registro o dell’Iva pagate in occasione del “vecchio” acquisto” (ma entro il limite dell’importo dell’imposta pagata in occasione del “nuovo” acquisto) il contribuente in questione matura la possibilità di uno sconto da portare in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul “nuovo” acquisto (o, in alternativa, da portare in diminuzione da qualsiasi imposta – registro, ipotecaria, catastale, successione e donazione, Irpef – dovuta dopo il nuovo acquisto).


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