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Sanificazione straordinaria condominio: chi paga?

18 Novembre 2021 | Autore:
Sanificazione straordinaria condominio: chi paga?

Pulizia e disinfezione delle parti comuni: come si dividono le spese tra i condòmini? L’amministratore può procedere senza il consenso dell’assemblea?

La sanificazione delle parti comuni del condominio è diventata, oramai da qualche tempo, una pratica abituale a causa della pandemia da Coronavirus. Ciò non significa, però, che tale particolare intervento non debba essere adottato per altre esigenze. Si pensi, ad esempio, a un problema con l’impianto fognario che abbia causato un allagamento al pianterreno: in un’ipotesi simile sarebbe più che auspicabile un intervento di sanificazione degli ambienti, a beneficio di tutti. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo: vedremo cioè chi paga la sanificazione straordinaria in condominio.

Un’operazione di questo genere comporta innanzitutto un impegno per l’amministratore, il quale deve attivarsi per conferire incarico a un’impresa specializzata. Il problema maggiore, però, riguarda la ripartizione delle spese. Chi paga la sanificazione del condominio? Il condomino che ne è stato causa oppure l’intera compagine? Scopriamolo insieme.

Condominio: come si dividono le spese?

Generalmente, le spese condominiali si dividono tra i diversi condòmini secondo il valore di ciascuna proprietà, espresso in millesimi nelle apposite tabelle.

Ciò significa che, ogni volta che bisogna pagare un intervento che riguarda le aree comuni del condominio (cortile, androne, scale, ascensore, ecc.), il condomino che ha una proprietà maggiore è tenuto a un esborso superiore.

La legge (art. 1123 cod. civ.), sul punto, è molto chiara: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Dunque, a meno che i condòmini non abbiano preso accordi differenti, ciascuno paga in proporzione al valore della sua proprietà.

Questo criterio di ripartizione delle spese, sebbene sia il più comune, non è l’unico. Vediamo quali sono gli altri principi che regolano la divisione dei costi in condominio.

Criteri di riparto delle spese condominiali: quali sono?

Per legge, salvo diverso accordo tra i proprietari, le spese condominiali si dividono secondo i seguenti criteri:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione. Si tratta del principio visto nel precedente paragrafo;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: in deroga al precedente principio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno fa. Ad esempio, l’illuminazione delle scale è un servizio del quale i condòmini godono in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo quella della prima rampa;
  • criterio dell’utilizzazione separata: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. È il criterio che si applica in un condominio parziale, come ad esempio quello costituito da più scale.

Quale criterio di ripartizione delle spese si applica per la sanificazione del condominio? Prosegui nella lettura.

Sanificazione straordinaria condominiale: cos’è?

Per legge [1], la sanificazione straordinaria è quella che deve essere fatta ogni volta che viene registrato un caso di positività al Covid-19.

In ambito condominiale, la sanificazione delle parti comuni è obbligatoria solo nel caso in cui l’amministratore venga ufficialmente a conoscenza di casi di contagio da Coronavirus verificatisi all’interno degli immobili ubicati nell’edificio, oppure nell’ipotesi in cui occorra dare luogo all’esecuzione di un’ordinanza sindacale che ne preveda lo svolgimento.

In tutti gli altri casi, il ricorso alla sanificazione delle parti comuni va valutato sempre come non necessario.

In pratica, la sanificazione condominiale può essere di due tipi:

  • straordinaria, quando c’è un caso di positività al Coronavirus;
  • facoltativa, quando è prevista a prescindere da un episodio di positività al Covid-19.

Ad ogni modo, se all’interno del condominio sono presenti attività di studi medici che comportano un aumento dei frequentatori condominiali, è consigliabile, a tutela di tutti i condòmini, una più frequente sanificazione periodica.

Sanificazione straordinaria condominio: come si dividono le spese?

Come si dividono le spese di sanificazione straordinaria del condominio? Il costo della sanificazione è ripartito fra tutti i condòmini, secondo la tabella di proprietà. Ciò perché si tratta di attività che riguarda le parti comuni (scale, androne, ascensore, ecc.); pertanto, l’onere grava su tutti.

Nel caso di condominio parziale, la spesa della sanificazione andrà posta a carico solamente dei condòmini che ne traggono effettivamente beneficio. Si tratta del criterio, sopra visto, dell’utilizzazione separata. E così, in un condominio con più scale, la sanificazione dell’ascensore e del vano scale sarà a carico solamente dei proprietari che vivono in quell’edificio.

Resta in ogni caso salvo il diritto del condominio di chiedere il rimborso nei confronti del soggetto che ha reso necessaria la sanificazione a causa della proprio condotta colposa.

Ad esempio, se la sanificazione straordinaria condominiale si rende necessaria per via della violazione della quarantena obbligatoria, allora si potrà agire in giudizio contro il condomino che è stato causa esclusiva della necessità di procedere a sanificazione.

Amministratore: cosa deve fare per la sanificazione?

È l’amministratore che deve occuparsi della sanificazione in condominio; per legge [2], infatti, all’amministrazione spettano tutti i compiti riguardanti la pulizia, la disinfezione degli spazi condominiali e la derattizzazione.

L’amministratore che decide di provvedere alla sanificazione (anche su impulso dei condòmini) dovrà scegliere un’impresa specializzata, iscritta in uno specifico elenco tenuto dalla Camera di commercio del territorio interessato.

L’impresa prescelta dovrà documentare la propria abilitazione e offrire in comunicazione i documenti attestanti i prodotti chimici che utilizzerà e il personale adibito allo svolgimento dell’attività stessa. Tale documentazione andrà poi riportata dall’amministratore nel registro anagrafe contenente, tra le altre cose, ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Sanificazione: serve il consenso dell’assemblea?

Generalmente, prima di procedere ad interventi di disinfestazione e sanificazione straordinaria, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale e comunicare i preventivi di spesa.

L’assemblea decide, in prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi); in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi).

La Corte di Cassazione [3], tuttavia, ha riconosciuto all’amministratore il potere di intervenire, a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione dell’assemblea.

Di conseguenza, è facile immaginare che, in caso di positività al Covid-19 e conseguente necessità di una sanificazione straordinaria, l’amministratore possa procedere anche senza convocare l’assemblea, imputando poi i costi a tutti i condòmini, ciascuno per la propria quota.


note

[1] D.P.C.M. del 26 aprile 2020 e Circolare Ministero della Salute n. 3190 del 3 febbraio 2020.

[2] Legge n. 82 del 25 gennaio 1994.

[3] Cass., sent. n. 24654 del 3 dicembre 2010.

Autore immagine: canva.com/


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