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Cosa succede se il proprietario di casa muore?

18 Novembre 2021
Cosa succede se il proprietario di casa muore?

Affitto: il decesso del locatore o del conduttore nella locazione a uso abitativo e commerciale. Le varie ipotesi.

La durata del contratto di affitto può spesso superare la vita di una delle due parti. Così, in caso di decesso dell’inquilino, i suoi eredi hanno diritto a rimanere nell’immobile. Invece cosa succede se muore il proprietario di casa? L’inquilino rischia lo sfratto? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Morte del conduttore nella locazione abitativa

Prima di occuparci del caso della morte del locatore, vediamo qual è la disciplina in caso di decesso dell’inquilino. 

L’articolo 6 della legge sull’equo canone (la famosa legge n. 392/1978) stabilisce che, in caso di morte dell’affittuario, il contratto di locazione prosegue in capo a coloro che convivevano con questi purché si tratti del coniuge, degli eredi, dei parenti o degli affini. Se quindi il defunto conviveva con gli amici, questi non hanno alcun diritto di subentro nell’affitto e dovranno lasciare l’immobile; se non lo fanno possono essere sfrattati. 

Quindi, il decesso dell’affittuario non comporta la revoca anticipata del contratto; nel rapporto di locazione succedono tutti coloro che rispondono a questi due requisiti: 

  • erano legati al defunto da un rapporto di coniugio (marito o moglie), parentela (figli, fratelli, sorelle, genitori, ecc.), affinità (suoceri, nuora, ecc.) o che comunque sono suoi eredi (si pensi al compagno o alla compagna citata nel testamento);
  • erano conviventi stabili con il defunto.

Tali soggetti hanno la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto solo se la residua durata dello stesso è superiore a un anno. Viceversa, se il contratto di locazione scade entro i successivi 12 mesi, gli eredi restano vincolati al contratto e dovranno pagare le residue rate al locatore. 

Morte del conduttore nella locazione commerciale

Se si tratta di locazione commerciale, al conduttore succedono i suoi soci e gli eredi. Lo stabilisce l’articolo 37 della legge sull’equo canone, a norma del quale «in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività….». «…Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, agli altri professionisti, artigiani o commercianti».

Resta diritto dell’erede recedere anticipatamente, salvo che il contratto abbia una durata inferiore a un anno.

Morte del proprietario di casa nella locazione abitativa

Vediamo invece cosa succede se muore il proprietario di casa.

Partiamo dalla locazione a uso abitativo. Seppure la legge sull’equo canone si è dimenticata di disciplinare tale ipotesi, secondo la giurisprudenza anche in caso di decesso del locatore si realizza una successione del contratto. Risultato: l’inquilino può rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto. Spetterà poi agli eredi del locatore decidere se, in occasione di tale scadenza, esercitare il diritto di recesso (dando preavviso sei mesi prima) o proseguire il rapporto contrattuale per un ulteriore periodo (4 anni nel caso di contratto a canone libero o 2 anni nel caso di contratto a canone concordato).

In realtà, non si tratta di una lacuna normativa. I principi generali in materia di successione stabiliscono infatti che gli eredi del defunto subentrano in tutti i rapporti attivi e passivi di quest’ultimo. Tra i rapporti passivi vi sono anche i contratti di locazione che, pertanto, vanno rispettati nel loro originario contenuto. 

Si può recedere dal contratto di affitto se muore il padrone di casa?

La morte del locatore non giustifica il recesso anticipato da parte dell’inquilino. Anche questi quindi deve rispettare il contratto fino alla successiva data di scadenza. L’abbandono dell’immobile o la consegna delle chiavi non lo liberano dal pagamento del canone per i mesi a venire, salvo diverso accordo scritto con il locatore (e conseguente risoluzione anticipata del contratto).

Se l’inquilino intende sciogliersi dal contratto di locazione dovrà, nel rispetto del temine di scadenza, inviare la lettera di recesso con un preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla data del tacito rinnovo automatico. 

Morte del locatore nella locazione commerciale

Anche nella locazione commerciale, alla morte del locatore subentrano i suoi eredi. Sicché, non si verifica uno scioglimento anticipato del contratto che rimane vincolante per gli eredi. 



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