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Come tutelarsi dopo il rogito della casa?

4 Febbraio 2022 | Autore: Adele Margherita Falcetta
Come tutelarsi dopo il rogito della casa?

Quali problemi possono presentarsi dopo la stipula della compravendita di un immobile? Ecco come l’acquirente può prevenire sgradite sorprese.

Ogni giorno, vengono stipulati atti di compravendita di immobili; ciò avviene, a maggior ragione, nei periodi in cui i prezzi sono più bassi per ragioni legate alla crisi economica. La conclusione della vendita consente a venditore e acquirente di raggiungere i rispettivi scopi. Infatti, il primo acquisisce una somma di denaro che gli è utile o della quale, in alcuni casi, aveva necessità; il secondo diviene proprietario di un immobile corrispondente alle sue esigenze e, forse, ai suoi sogni. Con la stipula dell’atto dal notaio tutto sembra concluso: salvo casi particolari, il venditore riceve il prezzo concordato e il compratore le chiavi della casa. Tuttavia, per l’acquirente vi sono dei rischi che possono concretizzarsi anche in un momento successivo. Come tutelarsi dopo il rogito della casa? In questo articolo vedremo quali accorgimenti si possono adottare per prevenire o limitare questi rischi.

Per stipulare la compravendita di una casa è necessario rivolgersi a un notaio. Infatti, soltanto l’atto pubblico notarile (detto rogito) consente di compiere, dopo la stipula, alcuni adempimenti che rendono il trasferimento di proprietà efficace non solo tra le parti (venditore e compratore), ma anche nei confronti dei terzi. Il notaio è un pubblico ufficiale che, nella maggior parte dei casi, fornisce garanzia di preparazione e di serietà; quindi, prima della stipula dell’atto, può essere utile consultarlo per ricevere delucidazioni e consigli e sciogliere eventuali dubbi. Nonostante tutto, però, in un momento successivo al rogito, possono presentarsi problemi imprevisti. Vediamo quindi come tutelarsi dopo il rogito della casa.

Come tutelarsi dopo il rogito se il venditore trasferisce la casa ad altri?

Quando viene stipulata una compravendita dal notaio, quest’ultimo deve, in tempi brevissimi, richiederne la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Essi sono dei registri nei quali vengono trascritte tutte le vicende riguardanti gli immobili: passaggi di proprietà, iscrizioni di ipoteche, eventuali pignoramenti, etc. Detti registri vengono custoditi presso un ufficio statale, la Conservatoria dei registri immobiliari.

La trascrizione dell’atto di compravendita consente di rendere il trasferimento di proprietà opponibile ai terzi. Con questa espressione si intende che, grazie alla trascrizione, chiunque, con una semplice ricerca, può venire a conoscenza dell’atto che ha riguardato la casa. Quindi, nessuno è giustificato se, successivamente alla vendita, acquista lo stesso immobile: la compravendita sarebbe inefficace.

Cosa succede se, prima che venga eseguita la trascrizione, il venditore trasferisce ad altri la stessa casa? La regola è questa: tra diversi successivi acquirenti prevale chi trascrive per primo.

Facciamo un esempio.

Mario vende un appartamento a Luigi con regolare rogito notarile; successivamente, fa la stessa cosa con Anna. Il rogito con il quale la casa è stata venduta a Luigi non viene subito trascritto; questo consente ad Anna di effettuare la trascrizione per prima. La conseguenza è che sarà Anna ad aver compiuto un acquisto pienamente efficace, non Luigi. Quest’ultimo avrà solo diritto alla restituzione del prezzo da Mario.

Per evitare questi inconvenienti, da qualche anno, la legge [1] ha previsto che al momento del rogito il compratore ha facoltà di depositare il prezzo presso il notaio, anziché pagare subito il venditore. La somma verrà versata a quest’ultimo solo dopo che il notaio avrà trascritto l’atto di compravendita e avrà verificato che l’immobile risulta intestato ancora al venditore.

Attenzione però: questa tutela non opera automaticamente. L’acquirente, al momento del rogito, deve fare esplicita richiesta di consegnare il prezzo della vendita al notaio.

Come tutelarsi dopo il rogito dai creditori del venditore?

Se il rogito non viene subito trascritto, può succedere che eventuali creditori del venditore, trovando l’immobile ancora intestato a quest’ultimo, iscrivano su di esso un’ipoteca o trascrivano un pignoramento. In tal caso, lo sfortunato compratore, che trascrive il suo acquisto in un momento successivo rispetto ai creditori del venditore, si troverebbe proprietario di un immobile gravato da ipoteca o, addirittura, sottoposto a pignoramento.

Anche in questo caso, un semplice esempio renderà tutto più chiaro. Davide vende una casa a Lorenzo, ma il rogito non viene subito trascritto. Nel frattempo, un creditore di Davide iscrive ipoteca sull’immobile e avvia un pignoramento. Lorenzo dovrà subire l’espropriazione, salvo poi rivalersi nei confronti del venditore.

Per evitare amare sorprese di questo genere è possibile ricorrere al rimedio di cui abbiamo già parlato: il compratore può chiedere di depositare il prezzo della vendita presso il notaio finché non sarà avvenuta la trascrizione ed avrà la certezza di acquistare un immobile libero da qualsiasi pregiudizio.

Cosa succede se sulla casa grava un’ipoteca o un pignoramento già prima che venisse stipulata la vendita? In tale ipotesi, non si tratterebbe di una “sorpresa”. Infatti il notaio, prima di pervenire al rogito, effettua tutte le necessarie ricerche presso la Conservatoria, per avere certezza che l’atto sia valido ed efficace. In questo caso, quindi, il compratore può decidere di rinunciare all’acquisto. In alternativa, però, le parti si possono accordare perché il venditore provveda alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, pagando i creditori o raggiungendo con loro un accordo. Si stabilisce anche che, come nei casi precedenti, il prezzo venga depositato presso il notaio e venga versato al venditore solo dopo che egli avrà adempiuto all’impegno assunto.

Come tutelarsi dopo il rogito in caso di prelazione legale a favore di altri?

La prelazione legale è il diritto di una persona, stabilito dalla legge, di acquistare un bene con preferenza rispetto ad altri. Il venditore, prima di procedere alla vendita, deve chiedere al titolare del diritto di prelazione se intenda o meno esercitarlo. In caso affermativo, il venditore dovrà concludere l’affare con lui; in caso negativo, potrà vendere il bene ad altri. Un esempio è dato dalla prelazione ereditaria [2]: in tal caso, se uno degli eredi vuole vendere la sua quota, o parte di essa, deve prima interpellare i coeredi e solo se questi non sono interessati potrà vendere ad altri.

In caso di esistenza di una prelazione legale, il rischio è quello che il compratore subisca, dopo il rogito, l’azione del titolare di questo diritto, mirante a rendere inefficace l’acquisto appena effettuato. In tale ipotesi, il compratore avrà diritto alla restituzione del prezzo da parte del venditore e al risarcimento del danno subito.

Poiché la prelazione legale sussiste solo in casi tassativamente previsti dalla legge, è possibile venirne a conoscenza prima della stipula del rogito. Tornando all’esempio della prelazione ereditaria, è facile sapere se la casa oggetto di vendita rientra in una quota facente capo al venditore e se vi sono coeredi. In casi come questo, si può ancora una volta ricorrere alla precauzione del deposito del prezzo presso il notaio, con l’accordo che la somma verrà versata al venditore solo quando saranno trascorsi i termini di legge per l’esercizio della prelazione da parte degli aventi diritto.

Come tutelarsi se si scoprono difetti nella casa dopo il rogito?

Può succedere che dopo il rogito l’acquirente scopra nella casa dei difetti che non era facile rilevare quando ha visitato l’immobile. Ad esempio, è possibile aprire i rubinetti per verificare se l’impianto funziona, per poi scoprire, dopo essersi trasferiti nella casa, che le tubazioni presentano numerose perdite. Oppure può darsi che, nel visionare l’immobile, non si possa controllare il funzionamento dell’impianto del gas perché l’utenza non è attiva, salvo accorgersi, dopo l’acquisto, che esso non funziona.

Se dopo il rogito il compratore scopre nella casa dei vizi nascosti o non facilmente conoscibili, che rendono l’immobile non idoneo ad essere utilizzato o che ne diminuiscono notevolmente il valore [3], egli può rivolgersi al giudice per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione del prezzo pagato; oppure, senza chiedere la risoluzione, la restituzione di una parte del prezzo.

Come tutelarsi dopo il rogito se il venditore non lascia la casa?

Vediamo, infine, come tutelarsi dopo il rogito della casa se il venditore non la lascia libera, continuando ad abitarla o semplicemente mantenendo al suo interno beni mobili.

Un problema del genere può essere facilmente prevenuto in uno di questi modi:

  • se il venditore non consegna le chiavi della casa contestualmente al rogito si può chiedere che nell’atto venga inserito un termine entro il quale egli deve lasciare l’immobile libero da persone e da cose, stabilendo una penale per ogni giorno di ritardo;
  • ancora più efficace è inserire nel rogito una clausola, secondo cui viene subito pagata una parte del prezzo, mentre la rimanenza verrà versata alla consegna della casa libera dai suoi abitanti e dai mobili;
  • vi è poi la possibilità di ricorrere al deposito del prezzo presso il notaio, precisando nel rogito che esso sarà corrisposto al venditore solo quando l’immobile verrà lasciato libero. Ancora una volta, il deposito del prezzo si rivela utilissimo per prevenire sorprese successive alla stipula dell’atto.


Di Adele Margherita Falcetta

note

[1] Art. 1 co. 63 e seguenti L. n.124/2017.

[2] Art. 732 cod. civ.

[3] Art. 1490 cod. civ.


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1 Commento

  1. È accaduto però quanto segue:
    Dopo la firma del rogito, peraltro preparato dal rogante stesso, e del pagamento il povero compratore scopre che:
    – l’appartamento, è privo di titoli abilitativi ed abitativi ( Abusivismo edilizio)
    – il posto-auto, pure oggetto del rogito non esisteva e non esiste, di fatto e documentalmente
    – un deposito e un cortile, pure oggetto del rogito, sono stati edificati su area comune, anche abusivamente: no licenze edilizie e no registrazioni pubbliche: ufficialmente non esistono

    In questo caso che può fare l’acquirente?
    Allora, chiedo: a che serve il notaio, rappresentante dello Stato?

    Che fareste voi? A chi vi rivolgersi?Chi riterrete responsabile, anche penalmente?
    Grazie

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