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Cancello su pianerottolo condominiale ultimo piano: è legale?

18 Novembre 2021
Cancello su pianerottolo condominiale ultimo piano: è legale?

Chiudere il pianerottolo per evitare che gli altri condomini possano accedervi non è consentito perché l’area si presume sempre condominiale. 

Installare un cancello sul pianerottolo condominiale è vietato: chiudere una parte del condominio e farla propria, anche se non utilizzata dagli altri condomini, è contrario alle norme del Codice civile. In particolare, l’articolo 1102 del Codice civile secondo cui ciascun condomino può fare l’uso che vuole delle aree comuni – come le scale, i pianerottoli, il garage, l’androne – a patto che tale uso non sia contrario alla funzione stessa dell’area e non impedisca anche agli altri condomini di fare altrettanto. E la chiusura del pianerottolo con un cancello viola proprio questo precetto: l’interdizione agli altri condomini è evidente ed anzi costituisce proprio lo scopo finale dell’azione.

A prima vista, la questione potrebbe apparire diversa nell’ipotesi in cui si intenda chiudere il pianerottolo dell’ultimo piano, quello oltre il quale non si può più salire, almeno quando non è presente un sottotetto o una porticina che dia sul terrazzo. Potrebbe infatti mancare alcun interesse, da parte degli altri condomini, a veder libera e sgombra tale area. Ma si sa che nei condomini le battaglie vengono a volte intentate per questioni di principio o per piccole vendette. Sicché, a prescindere dalla sussistenza di un interesse personale, si combatte per impedire agli altri ciò che è stato impedito a sé. Ecco che allora torna la domanda: è legale il cancello sul pianerottolo dell’ultimo piano? La risposta è stata fornita dalla giurisprudenza a più riprese e, da ultimo, dalla Cassazione [1]. In realtà, i giudici non si sono mai soffermati sulla questione dell’altezza del piano, proprio a dimostrazione di quanto questa – come vedremo a breve – sia del tutto irrilevante. Ma procediamo con ordine.

Si può chiudere il pianerottolo?

È legale il cancello sul pianerottolo dell’ultimo piano? La risposta non può che essere negativa e le ragioni sono da imputare al medesimo ragionamento appena fatto per gli altri piani.

Il fatto che i condomini dei piani più bassi non abbiano alcun interesse a sostare su un pianerottolo dove non hanno la propria abitazione non toglie che questi, potenzialmente, siano comunque legittimati a farlo. Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, i pianerottoli sono «parti comuni» dell’edificio condominiale (salvo prova contraria): ogni condomino, dunque, ne è proprietario secondo i propri millesimi e nessuno lo può spossessare di tale diritto. 

Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni dell’edificio trova il suo fondamento nel fatto che queste siano destinate, in maniera stabile e permanente, all’uso o al godimento comune. Conseguentemente, ciascun condomino se ne può servire per i propri scopi purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di fare altrettanto. 

Il fatto che un condomino ne faccia un uso più intenso degli altri (come appunto succede nei confronti del pianerottolo per chi abita in tale piano) non elimina la comproprietà degli altri condomini. Né rileva il fatto che il cancello con cui si chiude il pianerottolo possa essere aperto anche dall’esterno dagli altri condomini che, così facendo, vi avrebbero libero accesso. A meno che non serva per evitare che i bambini piccoli possano cadere dalle scale: ma in questo caso sarebbe più opportuno ottenere l’autorizzazione preventiva dell’assemblea.

Quando si può chiudere il pianerottolo?

La presunzione di comproprietà di tutti i pianerottoli può essere superata in due soli casi: 

  • da un atto di acquisto (un rogito notarile che ne attribuisca la titolarità a un singolo condominio) 
  • oppure se la cosa, per oggettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile. In tal caso, infatti, viene meno il requisito della condominialità sull’area e della contitolarità della proprietà comune. La destinazione particolare del bene riesce a prevalere sull’attribuzione legale all’intero condominio.

Solo in tali casi si può chiudere il pianerottolo senza chiedere autorizzazioni all’assemblea di condominio. E ciò perché in tali ipotesi l’area diventa privata.

La pronuncia della Cassazione qui citata si presenta interessante, in quanto riprende l’orientamento di sostanziale sfavore verso la configurabilità di un diritto reale di uso esclusivo sulle parti comuni nel condominio, già espresso dalla sezioni Unite della Suprema Corte con la nota sentenza del 2020 [2].


note

[1] Cass. ord. n. 32057/2021. Cass. sent. n. 17993/2010. Cass. sent. n. 23316/2020.

[2] Cass. S.U. sent. n. 28972 del 17.12.2020.


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