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Agevolazioni prima casa: quando vengono annullate

18 Novembre 2021 | Autore:
Agevolazioni prima casa: quando vengono annullate

Il ritardo nel completamento dei lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato giustifica il rinvio dello spostamento della residenza?

Tra i motivi che spingono ad acquistare una nuova abitazione c’è sicuramente quello di poter usufruire di alcuni sconti fiscali per gli immobili considerati prima casa. Sconti, però, sottoposti a determinati vincoli che, se non rispettati, fanno venire meno il beneficio. Può succedere, ad esempio, quando si ha un altro immobile nello stesso Comune o quando si aspetta troppo per spostare la residenza. Quindi, le agevolazioni prima casa quando vengono annullate?

Una recente sentenza della Cassazione ha chiarito un aspetto importante per quanto riguarda uno dei fattori che annullano le agevolazioni prima casa, cioè quello del ritardo nello spostamento della residenza. C’è da considerare, infatti, che molto spesso, quando si acquista un immobile già esistente, non c’è un trasloco immediato ma si tende ad adattare i locali alle esigenze di chi lo ha comprato. Questo comporta, inevitabilmente, dei lavori di ristrutturazione. E del tempo. La domanda posta alla Suprema Corte è la seguente: il termine per spostare la residenza vale anche quando si devono fare dei lavori di recupero edilizio o solo quando si acquista una casa appena costruita? I giudici di legittimità hanno spiegato come incide questo aspetto sulle agevolazioni prima casa. Vediamo.

Agevolazioni prima casa: cosa sono?

Le agevolazioni prima casa (note anche come bonus prima casa) sono dei benefici fiscali riservati a chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale e nel quale sarà, pertanto, stabilita la residenza di chi la compra, purché si tratti di un immobile che rientra in una di queste categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

È agevolabile anche l’acquisto delle pertinenze direttamente collegate all’abitazione e accatastate come:

  • C/2: (magazzini e locali di deposito);
  • C/6: (box o garage);
  • C/7: (tettoie chiuse o aperte).

Il beneficio interessa una sola pertinenza per ogni categoria. Ad esempio, si potrà avere le agevolazioni della prima casa per un solo box, un magazzino e una tettoia ma non per due garage.

Si può anche avere l’agevolazione per il box o il garage che non si trova nello stesso edificio dell’abitazione che gode del beneficio «prima casa», purché sia pertinenza dell’abitazione stessa.

Il bonus prima casa consiste:

  • nella riduzione dell’Iva dal 10% al 4% per chi acquista l’immobile direttamente dal costruttore;
  • nel pagamento forfettario di 200 euro per ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sempre per chi acquista la prima casa direttamente dal costruttore;
  • nel pagamento forfettario di 200 euro per ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale in caso di acquisto per successione o per donazione;
  • nel pagamento dell’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile acquistato da privati, sulla base del principio prezzo/valore nel versamento, in questo stesso caso, di 50 euro per ciascuna delle imposte catastale e ipotecaria;
  • nella detrazione Irpef del 19% fino a un massimo di 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
  • nella detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo;
  • nell’esenzione dal pagamento dell’Imu.

Tra le agevolazioni prima casa c’è anche la possibilità di beneficiare di un credito d’imposta nel caso in cui si venda e si riacquisti un’abitazione nell’arco di 12 mesi. In pratica, chi vende l’attuale abitazione e acquista una nuova prima casa entro un anno può scalare l’imposta da pagare con quella già pagata per il vecchio immobile.

Agevolazioni prima casa: i requisiti

Per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario avere questi requisiti:

  • non avere oppure vendere entro un anno altri immobili residenziali in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni;
  • non possedere alcuna abitazione nello stesso Comune in cui si acquista la prima casa;
  • avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare come prima casa o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto agevolato, oppure – ancora – dimostrare di avere la propria sede di lavoro in quello stesso Comune;
  • infine, non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si acquista la prima casa agevolata.

Agevolazioni prima casa: quando vengono tolte?

Rispondere a questa domanda sarebbe, a questo punto, assai semplice: le agevolazioni prima casa vengono annullate se non si è in possesso di requisiti appena citati. Tuttavia, la Cassazione ha recentemente precisato un aspetto importante che riguarda lo spostamento della residenza.

Come abbiamo visto, la nuova residenza deve essere fissata nella casa oggetto del bonus entro 18 mesi dall’acquisto. Può capitare, però, come dicevamo all’inizio, che il compratore debba fare dei lavori di ristrutturazione, magari perché ha preso una casa molto vecchia a buon prezzo o perché ha bisogno di adattarla alle esigenze della sua famiglia. E, come noto, sugli interventi di recupero edilizio molto spesso si sa la data di inizio ma non quella in cui tutto sarà finito e si potrà, finalmente, fare il trasloco.

Che sia un immobile da ristrutturare o consegnato nuovo di zecca e pronto per l’uso non cambia nulla: secondo la Suprema Corte [1], non è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa se l’immobile non è pronto entro il termine dei 18 mesi e manca l’abitabilità. Non si configura, infatti – spiega la Cassazione – la forza maggiore per una causa esterna sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile.

Significa, dunque, che il contribuente ha 18 mesi di tempo dal giorno in cui ha fatto il rogito per chiamare un professionista che faccia il progetto dei lavori di ristrutturazione, chiedere i permessi in Comune, trovare l’impresa a cui dare l’incarico, avviare i lavori e concluderli per poi tornare in Comune a chiedere l’abitabilità o agibilità.

In caso contrario, se il termine viene superato, l’Agenzia delle Entrate può chiedere indietro i soldi delle imposte non pagate come agevolazioni prima casa.

La Cassazione ricorda che, secondo la legge, per avere diritto ai benefici è necessario – tra le altre cose – «che la residenza sia trasferita, nel termine di 18 mesi, nel Comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel Comune». Ben potrebbe, dunque, il contribuente fissare la residenza temporaneamente in un’altra casa presa in affitto o, addirittura, in una camera d’albergo dello stesso Comune, in attesa che finiscano i lavori.

Per quanto riguarda la causa di forza maggiore che impedisce il cambio di residenza, la Corte Suprema precisa che «è configurabile non per un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l’adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto». Cosa – conclude l’ordinanza – che non avviene quando c’è un ritardo nella conclusione dei lavori di ristrutturazione di un immobile.


note

[1] Cass. ord. n. 34865/2021 del 17.11.2021.


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