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Come funziona deposito cauzionale?

19 Novembre 2021
Come funziona deposito cauzionale?

Cos’è la cauzione, quando va restituita, come fare per ottenere indietro i soldi. La cauzione nell’affitto.

Il deposito cauzionale (anche chiamato cauzione) è una somma che viene versata al momento della conclusione del contratto da una parte e che funge da garanzia per l’altra parte nell’ipotesi di inadempimento. In buona sostanza, chi incassa il deposito può trattenere l’importo a compensazione dei danni derivanti dal mancato rispetto degli accordi. L’esempio più frequente del deposito cauzionale è quello della locazione.

Cerchiamo di comprendere, più da vicino, come funziona il deposito cauzionale in generale e, nello specifico, in caso di affitto.

Cos’è il deposito cauzionale?

Alla stipula di un contratto, le parti possono concordare che una delle due versi all’altra una somma di denaro a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti e da restituirsi a fine rapporto.

La previsione del deposito cauzionale deve essere apposta per iscritto. Diversamente, l’importo versato si considera essere un anticipo sul prezzo convenuto.

Come funziona il deposito cauzionale?

Alla fine del contratto, chi ha ricevuto la cauzione è tenuto a restituirla se non ha motivi di doglianze nei confronti dell’altra parte.

Viceversa, se c’è stato un inadempimento, bisogna distinguere due diverse ipotesi.

Se l’inadempimento ha ad oggetto una somma di denaro certa e liquida, il deposito può essere compensato con essa.

Antonio chiede a Marco di realizzare un sito Internet per il suo studio, versando un deposito cauzionale. Antonio, dal canto suo, si impegna a fornire a Marco tutto il materiale (testuale e fotografico) per completare il sito. Senonché Antonio non fa nulla di tutto ciò e Marco resta impossibilitato a completare l’opera. Marco può trattenere il deposito a compensazione del suo maggior credito.

Se l’inadempimento ha ad oggetto una somma non certa nel suo ammontare ma da determinarsi, in assenza di accordo tra le parti solo il giudice può autorizzare la compensazione tra le due parti.

Antonio prende in affitto l’appartamento di Marco. Al termine della locazione, Marco si accorge di alcuni danni alle pareti e al bagno imputabili al cattivo uso fatto da Antonio. Così gli chiede il risarcimento che Antonio però non vuol versare. A questo punto, se Marco vuol trattenere la cauzione deve citare Antonio dinanzi al tribunale affinché il giudice quantifichi i danni arrecati all’immobile e lo condanni al pagamento degli stessi. Quantificato così l’ammontare del risarcimento, Marco può compensare l’importo con la cauzione ricevuta.

Deposito cauzionale nell’affitto: come funziona?

Locatore e inquilino possono inserire nel contratto di affitto un’apposita clausola che obbliga il secondo a versare al primo un deposito cauzionale a garanzia del pagamento del canone e, più in generale, delle diverse obbligazioni pecuniarie (spese di ordinaria manutenzione, spese condominiali e altri oneri accessori) oltre che degli eventuali danni arrecati.

Che succede se l’inquilino non versa la cauzione?

Se è previsto l’obbligo del pagamento della cauzione e l’inquilino non la versa, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto. Quindi, se l’appartamento non è stato ancora occupato, il locatore può rifiutarsi di concedere le chiavi. Se invece è già stato occupato, il locatore può richiedere lo sfratto.

Interessi sulla cauzione

Sulla cauzione versata alla conclusione del contratto di affitto maturano sempre gli interessi annuali, anche se il contratto prevede diversamente (la clausola contraria è infatti nulla).

Gli interessi vanno restituiti al momento dello scioglimento del contratto o, se lo richiede l’inquilino, ogni anno.

A quanto ammonta il deposito cauzionale?

Se, in generale, l’ammontare del deposito cauzionale dipende dall’accordo tra le parti, nell’affitto l’importo non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone.

Tale somma non può essere aumentata in corso di rapporto neppure in considerazione dell’aumento del canone dovuto in virtù degli aggiornamenti all’inflazione secondo l’Istat.

Restituzione del deposito cauzionale

Al termine della locazione, il locatore deve restituire al conduttore il deposito cauzionale con gli interessi legali che nel frattempo sono maturati.

Se però il conduttore è moroso per canoni di locazione, oneri condominiali e spese di manutenzione ordinaria, il locatore può trattenere la cauzione compensandola con le somme a lui dovute.

Se invece il conduttore riconsegna l’appartamento non già nelle condizioni in cui l’ha ricevuto ma con danni, il locatore può trattenere la cauzione solo a condizione che agisca in giudizio contro l’affittuario per ottenere da lui il risarcimento. E ciò perché si tratta di una somma non liquida: pertanto, in assenza di accordo tra le parti sull’ammontare delle spese necessarie a ripristinare i danni, solo il giudice le può quantificare.

Se il locatore trattiene la cauzione a titolo di rimborso danni senza avviare nel contempo la causa per la quantificazione dei danni stessi, il conduttore può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.

Se il conduttore lascia l’immobile al di fuori delle ipotesi consentite dalla legge, pertanto prima della scadenza del contratto e in assenza di giusta causa o senza dare il preavviso, il locatore non è obbligato a restituire il deposito cauzionale. Tale obbligo infatti sussiste solo se il conduttore ha adempiuto le proprie obbligazioni, compresa quella di restituire l’immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti.

Rinuncia alla compensazione

Nel contratto è inoltre possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale: lo scopo di tale clausola è quello di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia per gli eventuali danni subiti dall’immobile rafforzando quanto voluto dal legislatore.

Entro quanto tempo chiedere la restituzione della cauzione?

Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni dall’effettiva riconsegna dell’immobile (anche se successiva alla formale cessazione del rapporto di locazione).



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