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Si può vendere la quota della casa assegnata all’ex coniuge?

20 Novembre 2021
Si può vendere la quota della casa assegnata all’ex coniuge?

È possibile vendere la mia quota di appartamento (acquistato in regime di comunione ordinaria) che il giudice ha assegnato alla mia ex moglie?

Lei è libero di vendere a chiunque la quota dell’appartamento che le appartiene in regime di comunione ordinaria. Così infatti stabilisce l’articolo 1103 del Codice civile.

Ovviamente, però, la vendita di una quota di un immobile (e non del 100%) è complicata perché difficilmente si trova sul mercato chi voglia acquistare un appartamento in comproprietà con altri.

Inoltre, nel suo caso specifico, la sua ex moglie vanta anche il diritto di abitare l’appartamento riconosciutole dal giudice che le ha assegnato la casa coniugale in sede di divorzio.

Perciò, chiunque acquistasse la sua quota, non potrebbe poi abitare l’appartamento fino a quando alla sua ex moglie non verrà revocata l’assegnazione della casa coniugale (in pratica, fino a quando i figli non saranno maggiorenni e autosufficienti dal punto di vista economico).

Questo rende ancor più complicato trovare sul mercato un acquirente che sia disposto ad acquistare non solo una quota di un appartamento, ma che sia pure disposto ad acquistare un immobile (sia pure in quota) che non potrà abitare per un certo numero di anni.

Riassumendo: lei può vendere la sua quota a chiunque, ma è difficile (per le ragioni indicate) che lei riesca a trovare un acquirente.

In alternativa, lei e la sua ex moglie potreste decidere di sciogliere la comunione relativa a questo appartamento.

Potreste, in altri termini, trovare un accordo per procedere alla divisione amichevole dell’appartamento (con atto notarile).

La divisione amichevole può prevedere o che lei acquisti il 50% dell’immobile dalla sua ex moglie o che sia la sua ex moglie ad acquistare da lei il suo 50%.

Naturalmente, la divisione amichevole si può fare se c’è un’intesa tra gli ex coniugi (soprattutto sul prezzo che uno dovrà versare all’altro).

Se la divisione amichevole non è possibile, perché manca un accordo, ciascuno dei due comproprietari ha il diritto di avviare una causa per ottenere la divisione giudiziale dell’immobile.

In questo caso, sarà il giudice, con la sentenza finale, a procedere allo scioglimento della comunione ordinaria esistente sull’appartamento (in uno dei modi che sto per illustrarle).

La causa di divisione giudiziale di una comunione ordinaria (in base all’articolo 720 del Codice civile che è applicabile in casi simili) può concludersi:

  • con la divisione materiale dell’appartamento (se è possibile) in due parti uguali corrispondenti alle quote dei comproprietari (se invece le due parti non sono esattamente uguali alle quote, vi sarà un conguaglio a favore di chi avrà la parte minore);
  • se la divisione materiale dell’appartamento non è possibile, si procede con l’assegnazione dell’intero immobile ad uno dei due comproprietari (se ne fa richiesta) che pagherà all’altro il valore della relativa quota;
  • se nessuno dei comproprietari è disposto ad acquistare e pagare la quota dell’altro, il giudice procederà alla vendita all’incanto dell’immobile e i comproprietari si soddisferanno sul prezzo ricavato.

Concludo affermando che nella vendita (fatta a terzi oppure realizzata tra comproprietari in sede di divisione amichevole con atto notarile) di un appartamento o di una quota di un appartamento gravato dal diritto di assegnazione a favore del coniuge (o ex coniuge) con prole, è chiaro che il valore dell’immobile subisce un deprezzamento (stimabile con apposita perizia eseguita durante le trattative utilizzando, ad esempio, le tabelle per la stima del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà).

Mentre se la vendita di una quota da un comproprietario all’altro viene realizzata nel corso di un procedimento davanti al giudice esistono due orientamenti opposti della Corte di Cassazione:

  • un orientamento afferma che l’immobile va venduto (da un comproprietario all’altro o all’incanto) al prezzo pieno di mercato anche se gravato dal diritto di assegnazione;
  • l’altro orientamento afferma esattamente il contrario e cioè che nella vendita realizzata nel corso della divisione giudiziale dinanzi al giudice, il valore dell’immobile gravato dal diritto di assegnazione in favore del coniuge (o ex coniuge) deve tenere conto dell’assegnazione (e, quindi, la vendita dovrà avvenire non a prezzo pieno, ma al prezzo, appositamente stimato dal perito, che tenga conto del peso della necessaria presenza, anche dopo la vendita, del coniuge o ex e dei figli).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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