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Quali maggioranze in condominio per interventi con il Superbonus?

20 Novembre 2021
Quali maggioranze in condominio per interventi con il Superbonus?

In un condomino con due soli condomini, è possibile procedere con lavori sull’immobile usufruendo del super bonus 110% senza il consenso di uno dei due partecipanti?

L’articolo 119, 9 bis, del decreto legge n. 34 del 2020 (convertito in legge n. 77 del 17 luglio 2020) stabilisce che:

  • le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi ad oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo (che appunto disciplina il cosiddetto Super bonus 110%) e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
  • le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi ad oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Quindi, per approvare gli interventi che fruiscono del Superbonus è sufficiente che voti a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 333 millesimi.

A questo punto, considerando la norma appena citata, ci si può chiedere se le regole appena indicate valgano anche in un condominio minimo (composto cioè da soli due condomini).

In altri termini: in un condominio minimo è sufficiente, per approvare gli interventi che fruiscono del Superbonus, che voti a favore l’unico condomino che sia presente in assemblea (regolarmente convocata) che rappresenti almeno 333 millesimi?

La Corte di Cassazione risponde di no.

La sentenza n. 5.329 del 2 marzo 2017 ha precisato che nel condominio cosiddetto minimo (formato cioè da due soli partecipanti) se non si raggiunge l’unanimità dei consensi (o perché un condomino è contrario alla decisione o perché uno dei due condomini è assente alla riunione) non può essere presa alcuna decisione valida e sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi dell’articolo 1105, 4° comma, del Codice civile.

Quindi, nel suo caso, se il condomino con quota minoritaria votasse in assemblea contro la decisione di approvare gli interventi di riqualificazione oppure se non si presentasse alla riunione (pur se regolarmente convocato), in entrambe le circostanze il condomino con quota maggioritaria per poter lecitamente procedere alla esecuzione dei lavori (ed anche se volesse poi addossarsene lui il costo in via esclusiva) dovrà rivolgersi al giudice ai sensi dell’articolo 1105, 4° comma, del Codice civile.

Il giudice, al quale andrà rappresentata la necessità o l’opportunità di eseguire questi interventi (ed eventualmente anche la volontà di farsi carico dei relativi costi in via esclusiva) adotterà poi gli opportuni provvedimenti e, se lo ritenesse necessario, potrà anche nominare un amministratore per la gestione dei lavori (naturalmente andrà dimostrato al giudice che c’è stata una regolare convocazione dell’assemblea e che in essa c’è stato o il voto contrario del condomino con quota minoritaria o la sua assenza pur se regolarmente convocato).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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1 Commento

  1. L’articolo fornisce una risposta parziale alla casistica reale e non si può generalizzare parlando di “interventi che fruiscono del superbonus”, presumo infatti si riferisca ai soli interventi di riqualificazione energetica.
    Nel caso, ad esempio, di un “piccolo” condominio costituito da 3 o 4 condomini, qualora si volesse deliberare un intervento di “demolizione e ricostruzione” dell’intero stabile (intervento anch’esso ammesso al superbonus), immagino che non possano essere prese decisioni da alcuna maggioranza, bensì che l’intervento vada approvato all’unanimità.

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