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Si possono dividere le spese condominiali in parti uguali?

19 Novembre 2021
Si possono dividere le spese condominiali in parti uguali?

Le eccezioni alla divisione degli oneri di condominio secondo millesimi: le tabelle possono essere derogate. Ecco quando. 

Si possono dividere le spese condominiali in parti uguali? A porsi la domanda è quasi sempre chi ha un numero di millesimi elevato sicché, quando si tratta di pagare gli oneri di condominio, è tenuto a sborsare più degli altri. 

In materia condominiale, la divisione delle spese deve avvenire secondo millesimi.  Lo impone il Codice civile a norma del quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in assemblea sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo. 

Ma se è vero che per ogni regola ci sono le eccezioni, è normale allora chiedersi quando e se si possono dividere le spese condominiali in parti uguali. Sul punto, si è già espressa la giurisprudenza. Ecco qual è allora la risposta corretta. 

Divisione delle spese condominiali: regola generale

Come abbiamo appena detto, l’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che la divisione delle spese condominiali debba avvenire in misura proporzionale al valore degli appartamenti ossia in base ai rispettivi millesimi. 

In forza di ciò, l’amministratore redige annualmente il piano di riparto ossia provvede alla ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle millesimali allegate al regolamento.

Le tabelle misurano il valore dei singoli appartamenti sulla base di alcuni parametri (i cosiddetti coefficienti) e lo esprimono in millesimi. Esiste il coefficiente di destinazione (in base al quale, ad esempio, una camera da letto vale di più di un corridoio o di un bagno), il coefficiente di orientamento (le camere a sud valgono di più di quelle orientate verso nord), il coefficiente di luminosità, quello di altezza, di prospetto (le stanze che affacciano sui giardini valgono di più di quelle che invece hanno come vista il cortile) ed infine il coefficiente di piano.

Divisione spese condominiali: le eccezioni

L’articolo 1123 cod. civ., dopo aver enunciato la regola generale della divisione delle spese secondo millesimi, individua due eccezioni.

La prima: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio è indubbio che l’ascensore sia utilizzato maggiormente da chi abita agli ultimi piani; che il terrazzo vada a maggior vantaggio di chi ne ha l’uso esclusivo rispetto a chi ne trae solo riparo; che il consumo di riscaldamento sia maggiormente imputabile a chi ha un appartamento grande e così via. Ecco perché non esiste una sola tabella millesimale ma queste vengono distinte a seconda del tipo di servizi. C’è, ad esempio, la tabella millesimale generale, quella per l’ascensore e le scale, quella per il riscaldamento comune, quella per i tetti e lastrici solari. Ogni tabella tiene conto del diverso uso che ciascun condomino fa del bene o del servizio comune operando dei correttivi (in aumento o in diminuzione) ai millesimi ai fini della ripartizione delle relative spese. 

La seconda eccezione riguarda invece i condomini costituiti da più scale, cortili, terrazzi opere o impianti: in tal caso, le spese inerenti alle opere o agli impianti che servono una sola parte del fabbricato sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Così, ad esempio, in un palazzo dotato di due scale, i condomini della scala A non partecipano alle spese di manutenzione dell’ascensore della scala B; in un condominio costituito da due edifici, quelli dell’edificio 1 non pagano le spese per il tetto dell’edificio 2.

Diversa divisione delle spese condominiali

Veniamo ora alla domanda da cui abbiamo tratto le mosse: si possono dividere le spese condominiali in parti uguali? La risposta è affermativa ed a sancirlo è lo stesso articolo 1123 cod. civ. a norma del quale le spese vanno sì ripartite secondo millesimi, salvo tuttavia diverso accordo. E il diverso accordo – spiega la giurisprudenza – deve essere preso all’unanimità.

In particolare, per adottare un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso da quello indicato dall’articolo 1123 del Codice civile, ossia differente dai millesimi, è necessario che ricorra una delle seguenti condizioni: 

  • una delibera dell’assemblea adottata con il voto favorevole di tutti i condomini e non solo di quelli intervenuti alla riunione;
  • un regolamento di condominio approvato all’unanimità. 

Qualora una delibera approvata a semplice maggioranza stabilisca, anche per il futuro, una ripartizione delle spese condominiali diversa dal criterio millesimale (ad esempio, secondo quote uguali) sarà nulla e come tale impugnabile da chiunque vi abbia interesse, compreso il condomino che abbia espresso il voto favorevole. L’impugnazione può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni. Non ci sono termini di prescrizione o decadenza.

Se invece la delibera a maggioranza si limita ad approvare la divisione di una singola spesa diversa dai millesimi (non anche per il futuro) è semplicemente annullabile (non nulla), con la conseguenza che può essere impugnata entro massimo 30 giorni dalla sua adozione e solo da coloro che si sono opposti, che si sono astenuti o che non erano presenti. 



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