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Quanto vale una stanza nel calcolo millesimi dell’appartamento?

19 Novembre 2021
Quanto vale una stanza nel calcolo millesimi dell’appartamento?

Condominio: i coefficienti nel calcolo del valore millesimale delle unità immobiliari ai fini delle tabelle. 

Le spese condominiali vengono ripartite tra i vari condomini in base ai millesimi ossia a seconda del valore dei singoli appartamenti. Il valore viene definito sulla scorta di una serie di coefficienti che assegnano a ciascuna stanza e alle caratteristiche dell’immobile un punteggio differente. Così, ad esempio, un bagno vale più di un atrio mentre una finestra che affaccia sul cortile vale meno di un balcone su un giardino. 

Alla luce di ciò, cerchiamo di comprendere quanto vale una stanza nel calcolo dei millesimi dell’appartamento. Lo faremo stabilendo innanzitutto come si calcolano i millesimi di un appartamento e poi analizzando i vari coefficienti che influiscono sul valore di ogni abitazione e che, pertanto, vanno presi in considerazione. 

Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

Il procedimento per la compilazione della tabella generale consta delle seguenti fasi:

  • scomporre l’edificio in unità immobiliari e accertare quali sono gli ambienti di ciascuna unità (cucina, camere, bagni ecc.);
  • misurare le superfici (o i volumi) dei diversi ambienti che compongono la singola unità immobiliare;
  • applicare i coefficienti appena elencati: coefficienti che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti componenti le varie unità immobiliari (riguardano: la destinazione del vano, il suo orientamento, il prospetto, la luminosità, il piano e la funzionalità globale dell’alloggio). La loro applicazione ai singoli vani rappresenta la parte più delicata del lavoro perché ci sono margini di discrezionalità del perito;
  • applicati i coefficienti si ottiene la superficie (o il volume) convenzionale della singola unità immobiliare;
  • si determina quindi la superficie (o il volume convenzionale) dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale. 

Quali sono i coefficienti che influiscono sul valore dell’appartamento?

A questo punto, bisogna indicare quali sono i vari coefficienti che il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali deve tenere in considerazione. Tali coefficienti, che incidono sul valore dell’immobile, sono:

  • coefficiente di destinazione;
  • coefficiente di orientamento;
  • coefficiente di luminosità;
  • coefficiente di altezza;
  • coefficiente di prospetto;
  • coefficiente di piano.

Coefficiente di destinazione

Il coefficiente di destinazione consente di valutare gli spazi dell’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. Viene utilizzato un coefficiente diverso per valutare le stanze vere e proprie, i servizi e i vani accessori (quali ad esempio logge, solai o cantine). Essi sono:

  • camere 1,00;
  • servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) 0,90;
  • corridoi, disimpegni 0,80;
  • logge racchiuse tra tre pareti 0,50 0,35;
  • cantine e soffitte (di sgombero) 0,45 0,30;
  • balconi coperti 0,30;
  • balconi scoperti 0,25;
  • terrazzo a livello 0,22;
  • giardini ed aree di rispetto 0,15 –  0,10;
  • ingresso: 0.8;
  • soggiorno: 1;
  • letto: 1;
  • pranzo: 1;
  • salone: 1;
  • studio: 1;
  • cucina: 0.95;
  • ripostiglio: 0.8;
  • bagno: 0.9;
  • antibagno: 0.75;
  • cabina armadio: 0.75;
  • corridoio:0.75;
  • disimpegno: 0.75;
  • box auto: 0.5.

Coefficiente di orientamento

A seconda del punto cardinale verso cui è orientata la stanza si danno ad essa i seguenti punteggi:

  • Sud: 1;
  • Sud Est: 0.97;
  • Est: 0.9;
  • Nord Est: 0.85;
  • Nord: 0.8;
  • Nord Ovest: 0.85;
  • Ovest 0.9;
  • Sud Ovest: 0.97;
  • Senza finestra: 0.75.

Coefficiente di luminosità

Tanto più luminosa è una stanza tanto più vale. Il coefficiente luminosità considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in proporzione alla loro superficie.

La misura della luminosità dipende pertanto dalla superficie illuminante e da quella illuminata, cioè l’ampiezza del vano.

Possiamo calcolare il valore della luminosità attraverso la seguente espressione:

K = Sf / Sa

in cui:

  • Sa è la superficie dell’ambiente.
  • Sf è la superficie delle finestre.

I valori da utilizzare possono essere i seguenti::

  • K >= 1/6: 1;
  • K=1/7: 0.965;
  • K=1/8: 0.94;
  • K=1/9: 0.92;
  • K=1/10: 0.9;
  • Spazi aperti 1.

Coefficiente di altezza

L’altezza del vano influisce sul suo valore: tanto è più alto tanto più il punteggio è superiore. Ecco alcuni esempi:

  • H>3.5 m: coefficiente correttivo = 1.1;
  • 2.7 m<H<3.5 m: coefficiente correttivo = 1;
  • 2 m <H<2.7 m: coefficiente correttivo = 0.9;
  • 1.5 m <H<2 m: coefficiente correttivo = 0.5;
  • H<1.5 m: coefficiente correttivo = 0.

Coefficiente di prospetto

Il luogo in cui affaccia l’appartamento influisce sul suo valore. Ecco alcuni esempi:

  • affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00-0,95;
  • affaccio su zone di rispetto: 0,90 ÷ 0,85;
  • affaccio su cortili: 0,85;
  • affaccio su chiostrine: 0,80;
  • locali senza finestre e scantinati: 0,75.

Coefficiente di piano

Nell’assegnare il coefficiente di piano è necessario tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore: ad esempio, comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie.

Di seguito indichiamo i valori indicativi del coefficiente di piano che variano a seconda che l’edificio sia munito o meno di ascensore. 

  • edifici con ascensore;
  • scantinato: 0,75;
  • terreno:0,85;
  • rialzato: 0,90;
  • primo: 0,95;
  • dal secondo all’ultimo: 1 con detrazioni.

Le detrazioni sono le seguenti:

  • ambienti sotto terrazzo: 0,03;
  • ambienti sottotetto: 0,02.

Nel caso di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.

Fermi restando i valori stabiliti per Ps, Pt, Pr, si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a P1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

Anche in questo caso, potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni sopra indicate.



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