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Usucapione speciale: cos’è?

7 Febbraio 2022 | Autore:
Usucapione speciale: cos’è?

Acquisto per possesso continuato della piccola proprietà rurale e dei fondi rustici con fabbricati annessi: cos’è e come funziona?

L’usucapione consente di acquistare la proprietà di una cosa altrui semplicemente con il possesso prolungato del bene stesso. Perché si possa avere usucapione, però, ci vuole molto tempo, perfino decenni quando si tratta di immobili. Eccezionalmente, la legge prevede uno “sconto” quando il possesso riguarda la piccola proprietà rurale. Cos’è l’usucapione speciale?

Come vedremo, l’usucapione speciale è stata pensata dalla legge per favorire l’acquisto di fondi rustici all’interno delle comunità rurali, cioè nei posti ove è più facile coltivare un terreno altrui lasciato incustodito o abbandonato. In queste ipotesi, la legge ha previsto un’usucapione particolare, caratterizzata dai tempi più ridotti rispetto a quelli ordinari. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è l’usucapione speciale.

Usucapione: come funziona?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà legato al possesso continuato del bene altrui.

In pratica, con l’usucapione la legge premia chi effettivamente ha con sé il bene e se ne prende cura come se ne fosse il proprietario, pur non avendo un titolo (contratto, donazione, testamento, ecc.) per esserlo.

Insomma: secondo la logica dell’usucapione, il possesso giustifica l’acquisto della proprietà altrui, ma solo a determinate condizioni. Vediamo quali.

Usucapione: quando scatta?

L’usucapione matura solamente con il possesso continuato (per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge) del bene, possesso che deve essere ininterrotto, pubblico e pacifico:

  • il possesso è pacifico quando non è stato acquistato in modo violento: ciò significa che non potrà usucapire un terreno colui che l’ha invaso con la forza, minacciando il legittimo proprietario;
  • il possesso è pubblico quando non è stato acquistato clandestinamente: non può giovarsi dell’usucapione chi ruba un bene ad un altro e questi non se ne sia nemmeno accorto;
  • il possesso è continuato o ininterrotto quando è esercitato costantemente e uniformemente sulla cosa per tutto il periodo di tempo prescritto dalla legge, senza che ci siano stati atti provenienti da terzi che abbiano privato il possessore del bene.

Usucapione: quanto tempo ci vuole?

Perché l’usucapione maturi, cioè perché essa possa far acquistare la proprietà di un bene, occorre che il possesso del bene sia continuato nel tempo, a seconda della tipologia della cosa. Sinteticamente, possiamo abbozzare questo schema:

  • beni immobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata;
  • beni mobili registrati: 10 anni per l’usucapione ordinaria – 3 anni per l’usucapione abbreviata;
  • universalità di mobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata;
  • beni mobili: 20 anni per l’usucapione ordinaria – 10 anni per l’usucapione abbreviata.

In pratica, chi vuole usucapire una casa o un terreno dovrà occuparla per venti anni; lo stesso vale per un qualsiasi bene mobile (una televisione, un telefonino, un orologio, ecc.) e per le universalità di beni mobili, cioè per quella pluralità di beni mobili aventi un unico proprietario e una destinazione unitaria (si pensi a una biblioteca o a un gregge).

Per i beni mobili registrati, invece, cioè per quelli che necessitano dell’iscrizione in un apposito registro (si pensi alle automobili iscritte al Pra, alle imbarcazioni, ecc.), l’usucapione matura in dieci anni.

Per approfondire questo argomento e per saperne di più sull’usucapione abbreviata, si rinvia all’articolo dedicato specificamente all’usucapione.

Cos’è l’usucapione speciale?

L’usucapione speciale è una particolare forma di usucapione prevista per la piccola proprietà rurale. Essa consente di acquistare la proprietà dei fondi rustici in un tempo inferiore a quello normalmente previsto.

Secondo la legge (art. 1159-bis Cod. civ.), l’usucapione speciale consente di acquistare la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in Comuni montani, in virtù del possesso continuato per 15 anni.

In pratica, l’usucapione speciale scatta dopo 15 anni di possesso continuato, quando ha ad oggetto i fondi rustici siti nei Comuni montani.

Usucapione speciale: come funziona?

Come ricordato, l’usucapione speciale si verifica solamente se il possesso continuato è esercitato per quindici anni su di un fondo rustico con fabbricato annesso, situato in un Comune montano. Analizziamo ciascuno di questi elementi.

Per fondo rustico si intende il fondo destinato alla produzione agricola. Il fondo rustico è pertanto il classico podere destinato alla coltivazione.

L’usucapione speciale non consente solo l’acquisto dei fondi rustici, ma anche dei relativi immobili che in genere ne sono pertinenza: è il caso della casa colonica, dei ricoveri per gli attrezzi e per gli animali, ecc.

Secondo la Corte di Cassazione [1], la presenza di fabbricati annessi al fondo rustico non è elemento essenziale per l’usucapione speciale. Ciò significa che si può acquistare la proprietà per possesso quindicennale di un fondo rustico, ancorché privo di fabbricati.

Affinché scatti l’usucapione speciale, il possesso prolungato per 15 anni dei fondi rustici deve verificarsi nei Comuni montani. Per legge, un Comune è classificato montano quando almeno l’80 per cento della sua superficie si trova al di sopra dei 600 metri di altitudine sul livello del mare.

Usucapione speciale abbreviata: cos’è?

Secondo la legge, è possibile ottenere l’usucapione di un fondo rustico sito in una comunità montana in soli 5 anni, se l’acquisto è avvenuto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà. I 5 anni decorrono dal momento della trascrizione del titolo.

In pratica, se una persona acquista un fondo rustico (e annessi fabbricati) in una comunità montana, ma il venditore in realtà non è legittimato alla cessione (ad esempio, perché è solo l’affittuario del fondo), il compratore usucapisce il fondo dopo cinque anni dalla trascrizione della compravendita, purché fosse in buona fede, cioè ignorasse di acquistare da chi non poteva vendere.

Usucapione speciale: come chiedere l’accertamento?

L’usucapione speciale deve essere accertata dal giudice. Essa può essere dimostrata con ogni mezzo di prova: testimoni, documenti, perizie, ecc.

In tribunale va citato il proprietario formale del fondo, il quale in genere ha interesse a sconfessare l’usucapione per non perdere il suo bene.

La sentenza del giudice prende atto dell’intervenuta usucapione e accerta definitivamente la proprietà in capo a chi ha esercitato il possesso continuato per lunghi anni.


L’usucapione speciale è una particolare forma di usucapione prevista per la piccola proprietà rurale. Essa consente di acquistare la proprietà dei fondi rustici in un tempo inferiore a quello normalmente previsto.

note

[1] Cass., sent. n. 10301/1993.

Autore immagine: canva.com/


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