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Locale caldaia condominiale di proprietà esclusiva

21 Novembre 2021 | Autore:
Locale caldaia condominiale di proprietà esclusiva

Il vano che ospita gli impianti potrebbe non rientrare tra le parti comuni dell’edificio e appartenere a un singolo proprietario. Cosa succede in questi casi?

Può esserci un locale caldaia condominiale di proprietà esclusiva? La caldaia che fornisce il riscaldamento centralizzato è certamente un impianto in comproprietà tra i condomini, ma il locale che la ospita potrebbe non esserlo.

La questione può assumere una grossa rilevanza pratica, specialmente se un proprietario vanta un diritto singolo sul bene e perciò vuole attribuirsi l’uso esclusivo del vano che ospita la caldaia, escludendo tutti gli altri condòmini. Se il vano fosse suo, potrebbe pretendere la rimozione e lo spostamento dell’impianto condominiale altrove, oppure impedire il passaggio e la manutenzione.

Molte controversie di questo tipo finiscono in tribunale (e anche in Cassazione) e la giurisprudenza ha chiarito quali sono i criteri per definire se e quando un locale caldaia condominiale è di proprietà esclusiva e cosa deve fare chi vuole dimostrare questa circostanza.

La caldaia è una parte comune dell’edificio?

L’art. 1117 del Codice civile indica quali sono le parti comuni dell’edificio. L’elencazione comprende, innanzitutto, le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, i lastrici solari, le scale, le facciate e i cortili. Poi, la norma contempla i «locali per i servizi in comune» e fa l’esempio della portineria, della lavanderia, degli stenditoi e dei sottotetti destinati all’uso comune. Ed ancora, la disposizione legislativa indica una serie di «opere, installazioni e manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune», e menziona alcuni impianti, tra i quali vi sono quelli idrici e fognari ed i “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria».

Da queste indicazioni è facile notare come l’impianto caldaia in tutte le sue componenti (bruciatore, serbatoio del combustibile, tubazioni, ecc.) rientra certamente tra le parti comuni del condominio; ma il problema rimane aperto per quanto riguarda i locali caldaia, perché la norma civilistica non li menziona espressamente.

Il locale caldaia è sempre condominiale?

La Corte di Cassazione ha spesso affermato [1] che rientrano tra le parti comuni dell’edificio anche i cosiddetti «volumi tecnici», cioè quelli destinati a contenere gli impianti del fabbricato: ad esempio, il vano dell’ascensore o delle scale, ma anche quello della caldaia e dell’autoclave. Il motivo di tale orientamento giurisprudenziale sta nel fatto che questi volumi «sono insuscettibili di autonomo e separato godimento, per essere vincolati all’uso comune in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione, materiale o strumentale, rispetto alle singole parti dell’edificio».

Tuttavia, se questo principio appare chiaro per vani che non potrebbero essere sfruttati altrimenti, come quello dell’ascensore o delle scale, non è sempre di agevole applicazione per i locali destinati ad accogliere le caldaie, che potrebbero essere spostate altrove (anche se con notevoli costi ed oneri). Ed infatti le sentenze più recenti in materia [2] hanno precisato che perché possa operare la presunzione di condominialità di questi locali – le pronunce si riferiscono ai vani caldaia ed anche ai vani contatori – «occorre accertare che la relazione di accessorietà ed il collegamento funzionale fra gli impianti o i servizi comuni e le cose di proprietà esclusiva sussistessero già al momento della nascita del condominio, non rilevando a tal fine, invece, il collegamento creato solo successivamente alla formazione dello stesso».

In altri termini, se il condominio preesisteva all’installazione della caldaia in un determinato locale, la condominialità del vano ove è stata ubicata si presume; altrimenti, se la caldaia è stata posizionata dopo, è più difficile fornire la prova che quel vano costituisca una parte comune dell’edificio, perché potrebbe esserci un singolo proprietario che nel frattempo ha acquisito la proprietà esclusiva di quei locali. Inoltre, va tenuto presente che la norma base che abbiamo esaminato in materia di parti comuni, l’art. 1117 del Codice civile, esordisce con la formula: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo»: quindi, l’esclusione dal novero delle parti comuni potrebbe emergere dall’atto di acquisto di un singolo proprietario che, insieme alla propria unità immobiliare specifica, ha comprato (o ereditato, o ricevuto in donazione) anche altri vani accessori, tra cui proprio quello dove è stata poi ubicata la caldaia condominiale.

Come si dimostra che il locale caldaia è di proprietà esclusiva?

Abbiamo visto che in alcuni casi è possibile conseguire la proprietà esclusiva del locale caldaia. Perciò, il condomino che vanta un diritto in tal senso, per opporlo al condominio e poterlo esercitare, deve dimostrarlo attraverso l’atto di trasferimento della proprietà nei suoi confronti. Da questo titolo di proprietà deve emergere, con una precisa indicazione dei vani, e della loro ubicazione e consistenza, che al momento della costituzione del condominio quei locali erano già stati sottratti alla loro naturale destinazione comune prevista dalla legge ed egli li ha acquisiti in modo autonomo e a pieno diritto. La giurisprudenza richiede, infatti, al condomino che rivendica la proprietà esclusiva di un bene presuntivamente compreso nel novero delle parti comuni di dare la chiara prova del suo titolo di proprietà, risalendo, ove occorra, all’atto costitutivo del condominio [3].

Una nuova ordinanza della Cassazione [4] afferma che il locale caldaia di un edificio è e resta di proprietà esclusiva se è stato destinato all’uso comune dopo la nascita del condominio; a quel punto, il collegamento funzionale così creato può giustificare, al massimo, la costituzione di una servitù. Il caso deciso riguardava due sorelle che inizialmente erano comproprietarie in comunione di una palazzina (priva di impianto di riscaldamento) nella quale, in seguito a un frazionamento delle proprietà, era stato creato un condominio, l’immobile era stato ristrutturato ed era stata posizionata la caldaia centralizzata. Applicando i principi che abbiamo descritto, la Suprema Corte ha ritenuto che il collegamento funzionale tra gli impianti della caldaia e le parti comuni era sorto solo successivamente alla costituzione del condominio, e perciò la proprietà di quei locali non era condominiale, ma si era creata soltanto la costituzione di una servitù d’uso e di passaggio, gravante sulla porzione di proprietà esclusiva di una delle sorelle.


note

[1] Cass. sent. n. 9093/2007 e n. 4258/2003.

[2] Cass. ord. n. 3852/2020, n. 17022/2019 e n. 884/2019.

[3] Cass. sent. n. 9523/2014.

[4] Cass. ord. n. 35514 del 19.11.2021.


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