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Chi paga il condominio in caso di affitto?

21 Novembre 2021
Chi paga il condominio in caso di affitto?

Oneri accessori: l’obbligo di pagamento delle spese condominiali spetta all’inquilino o al proprietario di casa?

Chi paga il condominio in caso di affitto? Non è infrequente trovarsi dinanzi alla pretesa del locatore di scaricare sull’inquilino le spese dovute all’amministratore. In alcuni casi, è il contratto di locazione a stabilirlo, sicché eventuali contestazioni saranno risolte già sul nascere dall’accordo scritto. Il problema si pone quando invece il contratto non prevede nulla o non è stato ancora stipulato. 

In questi casi, la volontà delle parti è sostituita dalle previsioni della legge sull’equo canone che si applicano proprio per colmare il vuoto di disciplina lasciato dal locatore e dal conduttore. Ecco allora chi paga il condominio in caso di affitto.

Spese condominiali: su chi ricadono?

Chiariamo subito col dire che, in materia di locazione, le spese condominiali sono dette «oneri accessori», accessorie appunto rispetto all’obbligazione principale costituita dal pagamento del canone. 

Ebbene, le parti sono libere di concordare, nel contratto di locazione, la partecipazione dell’inquilino al pagamento degli oneri condominiali. Tale partecipazione può essere in misura fissa (ad esempio, 500 euro al mese di condominio, più 200 di spese condominiali) o in misura variabile, sulla base cioè delle spese di ordinaria amministrazione che la legge – come vedremo a breve – fa ricadere sul conduttore. Non è mai possibile addebitare all’inquilino le spese condominiali straordinarie come, ad esempio, quelle per il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore o il rifacimento delle scale.

Attenzione però: qualunque sia il tipo di accordo, questo ha valore tra le parti solo se il contratto viene registrato. In caso di affitto in nero, il contratto con tutte le sue clausole si considera nullo e non può essere fatto valere dinanzi a un tribunale. Ciò significa che l’inquilino, che in spregio agli impegni assunti a voce non paga il condominio, non può essere sfrattato. 

Nulla esclude chiaramente che il locatore possa rinunciare alla richiesta di pagamento delle spese condominiali e, per l’effetto, assumersi integralmente ogni onere con il condominio. Una concessione del genere però va messa per iscritto perché, diversamente, si applicano le disposizioni di legge che vedremo a breve.

Spese condominiali: che succede se il contratto non stabilisce nulla?

Se il contratto di locazione non prevede nulla in merito alle spese condominiali, queste ricadono in parte sull’inquilino e in parte sul proprietario dell’appartamento. A stabilire quali sono le somme che ricadono sull’una e sull’altra parte è la legge sull’equo canone e, in particolare, l’articolo 9. Prima di riportare il testo integrale della norma, ne si può riassumere il contenuto nei seguenti termini: 

  • il conduttore deve sostenere le spese condominiali ordinarie che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e la fornitura delle utenze e dei servizi comuni ai condomini (ad esempio acqua, energia elettrica, gas, servizio di portierato, servizio di pulizia, ecc.);
  • il locatore deve sostenere le spese condominiali straordinarie (cioè quelle relative a opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio condominiale).

Più in particolare, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore per il 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Spese condominiali: entro quanto tempo pagare?

L’inquilino deve pagare le spese condominiali nelle mani del locatore e non già dell’amministratore di condominio. È con il primo infatti che ha il rapporto contrattuale di debito e non con il secondo (non essendo un condomino in senso stretto). Sarà quindi il locatore a “girare” al condominio gli importi ricevuti dal conduttore.

Il pagamento delle spese condominiali può avvenire per bonifico o anche per contanti, a seconda di come concordato nel contratto o mese per mese. 

Solo per praticità e comodità si può chiedere all’inquilino di versare le spese condominiali direttamente all’amministratore dal quale avrà comunque diritto ad ottenere una ricevuta, la cosiddetta quietanza di pagamento.

L’inquilino deve versare gli oneri accessori entro due mesi dal ricevimento della richiesta fattagli dal locatore. In tale richiesta quest’ultimo può limitarsi a indicare l’importo complessivo dovuto, senza dover analiticamente giustificare ogni voce. Tuttavia, se l’inquilino gli chiede di avere i conteggi specifici, il locatore non può esimersi dal farlo. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese condominiali: che succede se non si pagano?

Come detto, l’obbligazione di pagamento delle spese condominiali è rivolta nei confronti del locatore. Pertanto, se l’inquilino non paga, il condominio non può agire contro di lui. Potrà però farlo il proprietario di casa che può addirittura procedere alla richiesta di sfratto se l’importo non versato a titolo di oneri accessori è superiore a due canoni mensili di affitto e sempre che il ritardo sia di almeno due mesi dalla richiesta di pagamento. 

Pertanto, lo sfratto per oneri accessori è ben possibile anche se l’inquilino è in regola con il pagamento del canone mensile. 

In ogni caso, il termine di prescrizione per la richiesta di pagamento da parte del locatore è di due anni. Quindi, se il locatore non ha inoltrato all’inquilino la richiesta di adempiere a tale obbligazione non può farla dopo due anni o, peggio, al termine della locazione.

Che succede invece se l’inquilino versa regolarmente gli oneri accessori ma il locatore non li gira al condominio? In questo caso, il condominio potrà agire contro il locatore ma non avrà alcun potere di azione contro l’inquilino, il quale pertanto non rischierà lo sfratto.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi: Inquilino in affitto e spese condominiali.



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