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Esempio calcolo ripartizione spese condominiali

7 Febbraio 2022 | Autore:
Esempio calcolo ripartizione spese condominiali

La suddivisione tra condòmini delle spese sui beni comuni avviene applicando criteri diversi a seconda della loro tipologia.

Nei condomìni, le parti e i servizi comuni di cui si avvalgono le singole unità immobiliari – vedi ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, le aree destinate a parcheggio, l’alloggio e la guardiola del portiere, gli impianti idrici e fognari, ecc. – sono oggetto di proprietà comune di tutti i condòmini. Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene [1]. Per quanto riguarda le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, la legge stabilisce che sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [2]. Tale valore viene espresso dai millesimi posseduti, riportati nella tabella millesimale generale allegata al regolamento condominiale [3].

Pertanto, volendo fare un esempio di calcolo della ripartizione delle spese condominiali bisogna partire dalla predetta tabella millesimale generale. Grazie alla stessa, infatti, che comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del condomìnio, è possibile definire il valore delle singole quote di proprietà di ciascun condòmino nonché stabilire l’entità dei contributi di ognuno di essi nella suddivisione delle predette spese.

Tuttavia, poiché non tutti i partecipanti al condomìnio fanno lo stesso uso delle parti comuni, accanto alla tabella millesimale generale ce ne sono altre che tengono conto dell’utilizzazione differente o separata dei servizi e beni comuni da parte dei condòmini come ad esempio la: tabella scale; tabella ascensore; tabella riscaldamento comune; tabella tetti e lastrici comuni.

Come vengono ripartite le spese condominiali per le parti comuni?

Come si è già detto in precedenza, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Se, però, si tratta di parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne [4]. In tale ipotesi, si applica il cosiddetto criterio del diverso utilizzo. Vedi ad esempio il caso delle unità immobiliari poste agli ultimi piani, le quali devono contribuire in misura maggiore alle spese dell’ascensore oppure il caso dei proprietari di negozi al piano terra, i quali non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

Inoltre, qualora l’edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. In tale ipotesi, si applica il cosiddetto criterio secondo l’utilizzo separato. Ad esempio, se devono essere effettuati dei lavori di rifacimento del tetto, alle relative spese partecipano solo i condòmini le cui unità immobiliari ricadono nell’asse verticale posta al di sotto della copertura interessata dagli interventi mentre se bisogna far riparare l’ascensore della scala A non sono tenuti a contribuire alle spese i condòmini della scala B.

Calcolo ripartizione spese condominiali: esempi

Per comprendere meglio l’argomento relativo alla ripartizione delle spese condominiali è opportuno fare degli esempi.

Ripartizione spese scale ed ascensori

Il Codice civile prevede che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono [5]. La spesa relativa è ripartita tra di essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Le cantine, i palchi morti, le soffitte o le camere a tetto e i lastrici solari, se sono di proprietà separata, vengono conside­rate come piani solo per quanto riguarda il concorso nella prima metà di spese mentre non concorrono al pagamento della seconda metà.

Prendiamo ad esempio un edificio formato da quattro piani di uguale valore ma appartenenti a quattro proprietari diversi, nel quale viene effettuata una riparazione alla prima rampa di scale, venuta a costare 2.000 euro.

Se i quattro piani hanno anche la stessa altezza proporzionale dal suolo, il proprietario del primo piano deve contribuire alla spesa per 350 euro, quello del secondo per 450 euro, quello del terzo per 550 euro e quello del quarto per 650 euro.

Ripartizione spese riscaldamento comune

Se un condomìnio è servito da un impianto di riscaldamento centralizzato dotato di un sistema di contabilizzazione del calore, le relative spese possono essere ripartite:

  • al 30% su una quota fissa, che si basa sui millesimi di proprietà di ciascun condòmino;
  • al 70% su una quota variabile, che dipende dal consumo reale di ogni singolo appartamento.

Ad esempio, nel condominio “Nevegal” il consumo totale per il riscaldamento centralizzato è pari a 10.000 euro. Il condòmino n. 1 possiede una quota, pari a 100, calcolata in base ai millesimi; il consumo reale di riscaldamento del suo appartamento è di 1.500 euro. Quindi, il calcolo della spesa complessiva dovuta per il riscaldamento centralizzato sarà il seguente:

  • quota 30% dei 100 millesimi di 10.000 euro = 300 euro;
  • quota consumo (70% di 1.500 euro) = 1.050 euro;
  • totale spese di riscaldamento = 300 + 1.050 = 1350 euro.

Invece, per il condòmino n. 2 che possiede una quota in millesimi pari a 200 e il cui consumo effettivo di riscaldamento è di 2.500 euro, il calcolo della spesa complessiva dovuta per il riscaldamento centralizzato sarà:

  • quota 30% dei 200 millesimi di 10.000 euro = 600 euro;
  • quota consumo (70% di 2.500 euro) = 1.750 euro;
  • totale spese di riscaldamento = 600 + 1.750 = 2.350 euro.

L’impianto centralizzato genera anche dei costi fissi, che includono le spese per la manutenzione della caldaia, la sua pulizia, gli oneri richiesti dalla ditta chiamata per gestire l’impianto e le dispersioni termiche. Queste spese vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno di essi. Chi si è distaccato dall’impianto centralizzato non parteciperà alle spese di gestione ordinaria, ma contribuirà solo alle spese straordinarie. L’impianto può anche necessitare di manutenzione straordinaria, il che può includere: sostituzioni caldaia, bruciatore, rifacimenti e riparazioni, tutte operazioni spesso molto onerose. Il costo di queste operazioni andrà ripartito tra tutti i condòmini, compreso chi non è più allacciato e la divisione viene calcolata per millesimi.

Inoltre, l’amministratore di condominio, alla fine dell’anno, dovrà calcolare il consumo involontario che verrà ripartito usando le tabelle millesimali. Questi sono costi che possono variare ogni anno in base all’uso che viene fatto dal singolo appartamento. Per esempio, se un condòmino decidesse di tenere spento il riscaldamento della sua casa riceverebbe comunque il calore delle tubature dove passa l’acqua calda dell’impianto. Per questo motivo viene calcolata una parte di consumo anche se in effetti la caldaia non viene utilizzata.

Ripartizione delle spese del lastrico solare

Se il lastrico solare (cioè quella parte di tetto calpestabile che non consente l’affaccio) oltre ad essere di proprietà comune, è anche di uso comune, tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione e di ricostruzione.

Se, però, l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condòmini, quelli che lo usano da un lato ne traggono un vantaggio maggiore e dall’altro vi apportano un logorio maggiore rispetto a chi ne beneficia soltanto come copertura dell’edificio. È giusto, quindi, che concorrano in maggior misura alle spese di riparazione e di ricostruzione. In tal caso, si applica la regola generale prevista dal Codice civile in base alla quale:

  • un terzo dei costi è posto a carico di chi ne ha l’uso esclusivo;
  • i rimanenti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini [6].

Se il condominio è composto da più fabbricati, l’obbligo di contribuzione dei condòmini alle spese è limitato a quelli che sono interessati dalla copertura fornita dal lastrico solare. Rimangono, perciò, esclusi i condòmini delle altre palazzine, che non saranno coinvolti nel riparto.

Sullo stesso argomento, si consiglia la lettura dell’articolo “Criteri di calcolo spese condominiali”.


note

[1] 1118 cod. civ.

[2] Art. 1123, co. 1, cod. civ.

[3] Art. 68 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1123, co. 2, cod. civ.

[5] Art. 1124 cod. civ.

[6] Art. 1126 cod. civ.


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