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Condominio: maggioranza assunzione portiere

12 Febbraio 2022 | Autore:
Condominio: maggioranza assunzione portiere

Istituzione del servizio di portierato: è atto di straordinaria amministrazione? Con quanti millesimi si approva l’assunzione di un custode?

Molti condomini si avvalgono del servizio di portierato, cioè di un dipendente che svolge mansioni utili per i condòmini, come ad esempio la custodia delle parti comuni, la ricezione della corrispondenza e il controllo del buon funzionamento dei servizi (l’impianto di riscaldamento, l’ascensore, ecc.). Con questo articolo ci concentreremo su un particolare aspetto: vedremo cioè quale maggioranza serve per l’assunzione di un portiere condominiale.

Com’è noto, tutti gli interventi condominiali possono essere ricondotti in due grandi categorie: quelli di ordinaria amministrazione e quelli di straordinaria amministrazione. Mentre per i primi può procedere l’amministratore in modo autonomo, senza nemmeno bisogno di chiedere il consenso all’assemblea, per la seconda tipologia di atti c’è bisogno necessariamente di una delibera di approvazione. È così anche per l’istituzione del servizio di portierato? Qual è la maggioranza per l’assunzione di un portiere in condominio? scopriamolo insieme.

Servizio di portierato: cos’è?

Il servizio di portierato può essere caratterizzato da una molteplicità di attività. La principale è quella di custodia dell’edificio: il portiere deve sorvegliare le parti e i servizi comuni del condominio.

Il portiere è un dipendente del condominio a tutti gli effetti; per tale ragione, occorre sottoscrivere un regolare contratto di lavoro.

Portiere condominiale: cosa fa?

Come anticipato, il portiere condominiale si occupa essenzialmente di custodire i beni comuni, come ad esempio il cortile, l’androne, le scale, l’ascensore, ecc.

Per adempiere a tale compito, il portiere può avvalersi anche dell’eventuale impianto di videosorveglianza presente nell’edificio.

A seconda delle mansioni espressamente previste nel contratto, il portiere può anche:

  • ricevere la corrispondenza dei condòmini;
  • controllare il corretto funzionamento dei servizi comuni, come ad esempio l’ascensore o l’impianto di riscaldamento;
  • assicurare il rispetto del regolamento o, comunque, delle norme che assicurano il vivere civile in condominio (come ad esempio non calpestare le aiuole, non gettare mozziconi di sigaretta a terra, ecc.).

Da tanto si evince che le mansioni del portiere sono diverse a seconda del tipo di contratto che il condominio stipula con lui.

Inoltre, è altrettanto chiaro che il portiere non svolge un’attività al servizio del singolo condomino, bensì dell’intera collettività. Ad esempio, il portiere non potrebbe garantire la sicurezza di un solo appartamento, oppure il controllo del funzionamento della caldaia privata di uno dei proprietari.

Portiere del condominio: può ricevere la posta?

Una questione molto dibattuta riguarda la possibilità, per il portiere, di ricevere la posta dei condòmini in loro assenza.

Il problema si pone in particolar modo per le raccomandate e gli atti giudiziari, cioè per quegli atti per cui occorre la firma del destinatario.

Come detto nel paragrafo precedente, le competenze del portiere si desumono dal suo contratto: se in quest’ultimo dovesse esservi anche la mansione riferita alla ricezione della posta, non sorgono problemi.

Diverso è il caso in cui il portalettere notifica l’atto o la raccomandata al portiere che non è stato incaricato di tale compito. In questa evenienza, l’atto si intende validamente consegnato?

Secondo la legge, l’incaricato del servizio postale non è tenuto a chiedere al portiere se egli ha ricevuto dai condòmini l’incarico di ritirare la posta; da tanto deriva che la consegna delle raccomandate al portiere è sempre ritenuta valida, nel senso che la busta si intende correttamente recapitata.

Lo stesso dicasi per gli atti giudiziari: in questo caso, la legge (art. 139 cod. proc. civ.) individua espressamente il portiere tra i soggetti idonei a ricevere la notifica, in mancanza di altre persone legittimate.

In pratica: anche quando il contratto di assunzione non lo preveda, raccomandate e atti giudiziari consegnati al portiere si intendono validamente notificati.

Servizio di portierato: è obbligatorio?

Il servizio di portierato è obbligatorio? Solo se lo prevede il regolamento; in tutti gli altri casi, l’assunzione di un portiere deve essere deliberata dall’assemblea. Vediamo con quale maggioranza.

Portierato: amministrazione ordinaria o straordinaria?

Per giurisprudenza pacifica [1], il servizio di portierato rientra tra gli atti di amministrazione straordinaria. Pertanto, l’amministratore non può procedere autonomamente all’assunzione del portiere, presentando poi la spesa in sede di approvazione del consuntivo a giochi fatti, ma dovrà necessariamente convocare l’assemblea affinché decida. Vediamo con quale maggioranza l’assemblea assume il portiere.

Portiere: con quale maggioranza si assume?

L’assemblea di condominio può validamente assumere un portiere se delibera con la maggioranza favorevole degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Si tratta infatti di una decisione importante, in quanto l’istituzione del servizio di portierato, comportando a tutti gli effetti l’assunzione di un dipendente, ha un costo che si ripercuote sull’intera compagine, peraltro per un periodo di tempo più o meno lungo: si pensi al portiere assunto con contratto a tempo indeterminato, ad esempio.

La stessa maggioranza è richiesta nel caso in cui si voglia votare la cessazione del servizio di portierato.

Chi sceglie il portiere in condominio?

La scelta concreta del portiere da assumere può essere compiuta dall’assemblea stessa, magari già al momento della deliberazione sull’istituzione del servizio, oppure dall’amministratore, se il condominio gli ha dato carta bianca o, comunque, si è limitato a stabilire criteri di massima utili per la selezione (ad esempio, un tetto massimo di spesa entro cui contenersi).


L’assemblea di condominio può validamente assumere un portiere se delibera con la maggioranza favorevole degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

note

[1] Trib. Napoli, sent. del 21 marzo 2000.

Autore immagine: canva.com/


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