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Si può ipotecare una casa all’insaputa degli altri intestatari?

23 Novembre 2021
Si può ipotecare una casa all’insaputa degli altri intestatari?

Comunione su un immobile con una persona che ha debiti: come si tutelano i comproprietari?

Un nostro lettore, a seguito dell’apertura di una successione, è divenuto comproprietario di un immobile insieme ai fratelli. Di recente ha scoperto che, a causa dei debiti di uno di essi, sul bene è presente un’ipoteca. Non avendo mai ricevuto alcuna comunicazione in merito ci chiede se si può ipotecare una casa all’insaputa degli altri intestatari.

La risposta richiede un chiarimento in merito al funzionamento dell’ipoteca e alla procedura per la sua iscrizione.

Chi iscrive l’ipoteca?

Anche se l’ipoteca può essere offerta volontariamente dal titolare dell’immobile (cosa che avviene quando si richiede un prestito), il più delle volte questa scaturisce da un’iniziativa spontanea ed autonoma del creditore. Succede, in particolare, quando quest’ultimo è in possesso di un titolo esecutivo nei confronti del debitore quale può essere, ad esempio, una sentenza di condanna (anche di primo grado), un decreto ingiuntivo non opposto, un mutuo stipulato dinanzi al notaio, una cambiale o un assegno protestati.

L’iscrizione dell’ipoteca non implica in automatico l’avvio dell’esecuzione forzata. L’ipoteca è solo una garanzia che la legge attribuisce al creditore e che gli consente di poter sottoporre a pignoramento l’immobile ipotecato anche se questo, successivamente all’iscrizione dell’ipoteca stessa, dovesse essere ceduto a terzi. In questo modo, il creditore si tutela da eventuali atti fraudolenti del debitore. 

Non solo: in presenza di più creditori, quello che per primo ha iscritto l’ipoteca sul bene si soddisfa con priorità rispetto agli altri sul ricavato dalla vendita forzata; solo l’eventuale residuo verrà diviso tra gli ulteriori creditori. 

Nel caso quindi di un soggetto con debiti è verosimile che il creditore abbia agito contro di lui e, dopo essersi procurato il titolo esecutivo (con il ricorso al tribunale o avvalendosi dei documenti di cui era in possesso come l’assegno o la cambiale), abbia iscritto l’ipoteca.

Si può iscrivere ipoteca su una casa in comproprietà?

Se il debitore è comproprietario di un immobile, il creditore può iscrivere ipoteca su tale bene. Non importa quindi che sussista sul bene una comunione (come nel caso della comunione ereditaria). 

L’ipoteca viene iscritta per il valore del debito aumentato alla metà (onde estendere il privilegio anche alle spese della procedura esecutiva).

È possibile iscrivere un’ipoteca senza comunicarlo ai comproprietari?

L’iscrizione dell’ipoteca non viene mai comunicata né al debitore né agli eventuali comproprietari dell’immobile. La comunicazione preventiva è obbligatoria solo quando il creditore è l’Agente per la Riscossione Esattoriale (che, per i crediti dello Stato, è Agenzia Entrate Riscossione). 

Quindi, chi non ha pagato le cartelle esattoriali riceve, prima dell’iscrizione dell’ipoteca, un preavviso. In tutti gli altri casi, il preavviso non è dovuto.

I comproprietari dell’immobile quindi potrebbero non sapere che sul bene è stata iscritta un’ipoteca. L’unico modo per scoprirlo è richiedere una visura ipocatastale sul bene. 

Che succede se viene iscritta ipoteca sull’immobile in comproprietà?

L’immobile in comproprietà su cui è stata iscritta un’ipoteca può essere venduto per intero. Non importa che sul bene vi sia una comunione con altri soggetti. Questi ultimi quindi possono perdere il bene a meno che non optino per una di queste due soluzioni:

  • paghino il creditore, estinguendo il debito, l’ipoteca e la procedura esecutiva, per poi rivalersi contro il contitolare del bene;
  • partecipino all’asta ed acquistino il bene messo in vendita, divenendone così proprietari esclusivi, con esclusione del debitore.

Se invece l’immobile dovesse essere messo in vendita ed aggiudicato, il ricavato dalla vendita verrebbe diviso secondo le originarie quote di comproprietà ed i creditori si potranno rivalere solo sulla parte spettante al debitore, dovendo restituire la residua parte agli altri contitolari. Questi ultimi, se da un lato recuperano in denaro il valore del loro bene che è stato pignorato, dall’altro però vengono quasi sempre pregiudicati: difatti, la vendita all’asta implica quasi sempre una svalutazione dell’immobile, che viene ceduto a un valore inferiore a quello di mercato. 



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