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Come verificare se un immobile è abitabile?

12 Febbraio 2022 | Autore:
Come verificare se un immobile è abitabile?

L’idoneità abitativa di un immobile è correlata al possesso di determinati requisiti prescritti dalla legge.

Quando si intende acquistare ad esempio un rustico in campagna o un appartamento in città, è di primaria importanza accertare se sia o meno abitabile. In linea generale, un immobile è abitabile quando rispetta i parametri minimi richiesti dalla legge per essere considerato idoneo ad accogliere persone in modo permanente e stabile ed in sicurezza. Ma in concreto come verificare se un immobile è abitabile? 

Per accertare l’idoneità abitativa di un immobile bisogna fare riferimento al certificato di agibilità che, da circa 20 anni, ha sostituito il precedente certificato di abitabilità. In proposito è opportuno evidenziare come, a sua volta, nel 2016 il certificato di agibilità sia stato ribattezzato Segnalazione certificata di agibilità (Sca). Indipendentemente dal nome, in tale documento viene attestato il rispetto delle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico prescritte per l’immobile e per gli impianti nello stesso installati nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. Pertanto, se il Comune nel cui territorio è ubicato il bene, ha rilasciato l’agibilità vuole dire che lo ha ritenuto a norma di legge, quindi, lo ha classificato ad uso abitativo.

Il certificato di agibilità è assai importante poiché, in mancanza, non è possibile entrare in possesso del bene, anche se è stato costruito a regola d’arte. Altresì, se l’immobile presenta caratteristiche diverse da quelle ivi riportate, il relativo contratto di compravendita potrebbe risultare nullo. Ne consegue che il certificato di agibilità da un lato garantisce sull’idoneità abitativa del bene dall’altro assicura che lo stesso assolve alla sua funzione economica e sociale, cioè soddisfa i bisogni dell’acquirente/locatario.

Quando un immobile è abitabile?

Un immobile per essere considerato abitabile deve possedere i seguenti requisiti:

  1. un’altezza media ponderale di 2,70 metri oppure di 2,40 metri per i soppalchi e i corridoi;
  2. una dimensione minima di 28 metri quadri, compresi i servizi igienici, nel caso si tratti di monolocali per una sola persona;
  3. una dimensione minima 38 metri quadri, compresi i servizi igienici, nell’ipotesi di monolocali per due persone;
  4. una dimensione minima di 9 metri quadri per ogni camera da letto singola;
  5. una dimensione minima di 14 metri quadri per ciascuna camera da letto doppia;
  6. un rapporto aeroilluminante minimo di 1/8 sulla superficie calpestabile, per ogni camera;
  7. la conformità degli impianti idrico, termico ed elettrico;
  8. il rispetto delle normative acustiche.

Ai predetti requisiti vanno aggiunti quelli relativi:

  • le proporzioni minime dei locali e delle finestre;
  • la sicurezza statica dell’intero edificio;
  • la sicurezza e il risparmio energetico degli impianti.

Tuttavia, le Regioni possono prevedere altri requisiti ad integrazione di quelli prescritti dalla normativa nazionale.

Come viene rilasciato il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile. La relativa domanda può essere presentata in occasione:

  • della costruzione di un nuovo immobile;
  • della ricostruzione di un immobile, anche parziale (vedi il caso in cui si debba realizzare una sopraelevazione);
  • di qualsiasi intervento effettuato su un immobile già esistente che possa in qualche modo modificarne le condizioni legate alla sicurezza, all’igiene, alla funzionalità e al risparmio energetico.

Legittimato a richiedere il certificato di agibilità è il titolare del permesso di costruire oppure colui che ha presentato la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) o i suoi successori o aventi causa.

In pratica, il soggetto interessato deve sottoscrivere un’autocertificazione e la deve depositare insieme ad un’asseverazione redatta da un tecnico abilitato, presso lo Sportello unico per l’edilizia (l’ex ufficio tecnico comunale).

All’autocertificazione vanno allegati i seguenti documenti:

  • avvenuta registrazione dell’immobile al catasto;
  • dichiarazione di conformità di tutti gli impianti fatta dall’impresa che li ha realizzati;
  • collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
  • relazione sul superamento delle barriere architettoniche;
  • relazione sulle condizioni igienico-sanitarie.

Dopo la presentazione dell’autocertificazione e degli allegati, il Comune ha trenta giorni di tempo per esaminare la documentazione e fornire una risposta alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

La verifica dell’Ente attiene anche al collaudo statico dell’immobile, all’attestazione di conformità antisismica, alla presenza della dichiarazione di conformità e al rispetto della normativa vigente (ad esempio, per quanto attiene l’accessibilità e le barriere architettoniche).

Se il Comune non comunica nulla nel predetto termine, si applica la regola del silenzio-assenso, quindi, la richiesta si intende accettata. In ogni caso, l’Asl (Azienda sanitaria locale) deve avere svolto i controlli di rito per le condizioni igieniche e sanitarie dello stabile.

Per la richiesta del certificato di agibilità bisogna pagare:

  1. i diritti di segreteria, che variano in base ai regolamenti comunali. Di solito si aggirano intorno ai 150 euro;
  2. due marche da bollo da 16 euro, di cui una per la domanda e una per il ritiro del documento.

Cosa succede se manca il certificato di agibilità?

Se nel momento della compravendita o della locazione di un immobile si dovesse ravvisare la mancanza del relativo certificato di agibilità, ciò può dipendere dal fatto che:

  • lo stesso non è stato mai rilasciato perché il bene non possiede i requisiti minimi prescritti dalla legge (si pensi al caso di un abuso edilizio). Ne consegue che l’eventuale acquirente/locatario può chiedere la risoluzione del contratto stipulato oltre al risarcimento dei danni e alla restituzione delle somme già versate a titolo di caparra;
  • l’immobile è dotato di idoneità abitativa ma il relativo certificato non è stato mai richiesto. Spetta, quindi, al venditore/locatore presentare istanza per il rilascio presso il Comune competente, a sue spese. In caso contrario, l’acquirente/locatario può chiedere una diminuzione del prezzo di acquisto e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato.

Va comunque detto che la mancanza del certificato di agibilità non preclude la possibilità di vendere l’immobile anche se può costituire un pregiudizio piuttosto rilevante tale da rendere difficile la commercialità del bene.



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