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Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: diritti e risposte

23 Novembre 2021
Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: diritti e risposte

Bonus prima casa: in cosa consiste, come funziona, tutte le risposte ai principali dubbi. 

Quando si parla di agevolazioni fiscali sull’acquisto di immobili non si può non pensare al bonus prima casa, sicuramente il più utilizzato dai contribuenti ma anche il più rischioso. Chi infatti non rispetta alla lettera le rigide condizioni imposte dalla legge rischia non solo di dover corrispondere allo Stato le imposte che gli erano state scontate all’atto del rogito ma anche di pagare una sanzione pari al 30% di tale importo. 

È bene quindi conoscere bene come funzionano le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, quali sono i diritti dell’acquirente e le risposte alle principali questioni legate ad esso.

Di tanto parleremo qui di seguito.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Il bonus prima casa consente, a chi acquista, di risparmiare sulle imposte da versare al notaio (che a sua volta le versa poi allo Stato).

In particolare:

  • per chi compra da una ditta, l’Iva scende dal 10% al 4%; l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 200 euro ciascuna (anziché essere rispettivamente al 2% e all’1%);
  • per chi compra da privato, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%; l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (anziché essere, anche in questo caso, pari al 2% e all’1%).

Condizioni per avere il bonus prima casa

Vi sono una serie di condizioni da rispettare per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto della casa. Eccole:

  • l’acquirente deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare; lo può comunque fare entro 18 mesi dall’atto di acquisto. In alternativa, l’immobile può trovarsi presso la sede del lavoro del contribuente;
  • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione situata nel territorio del Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, tale immobile va ceduto (venduto o donato) prima del nuovo acquisto;
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con il bonus prima casa. In caso contrario, c’è tempo fino a 1 anno dal rogito per effettuare tale cessione;
  • l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
  • l’immobile acquistato con il bonus prima casa non va ceduto (donato o venduto) prima di 5 anni dal rogito a meno che, entro 1 anno dall’atto, non si acquisti un altro immobile da destinare a prima casa.

Quando è possibile ottenere le agevolazioni prima casa?

Il bonus prima casa appena descritto può essere richiesto in tre casi:

  • acquisto dell’abitazione;
  • successione ereditaria nella proprietà (si pensi al nipote che eredita la casa del nonno);
  • donazione della proprietà (si pensi alla figlia che riceve dalla madre, in donazione, la sua casa).

In tutti questi tre casi, è quindi possibile ottenere le agevolazioni fiscali, a patto comunque che sussistano le condizioni che abbiamo appena elencato.

Si può donare la prima casa prima di 5 anni?

Secondo la Cassazione [1], in tema di agevolazione fiscale sulla prima casa, la donazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto dello stesso determina la revoca del beneficio fiscale; non rileva la successiva risoluzione del contratto di donazione, gli effetti della quale sono limitati al rapporto tra le parti.

Fa eccezione solo il caso in cui la donazione sia attuazione degli accordi di separazione o divorzio consensuale tra coniugi. In tal caso, ben si può donare la casa all’ex o cedere la propria quota di proprietà.

Secondo la Cassazione, non decade dal bonus prima casa il contribuente che, dopo avere acquistato l’immobile, concordi lo scioglimento per mutuo dissenso di una donazione, effettuata prima dell’acquisto, avente ad oggetto altro immobile posto nello stesso Comune, poiché, al momento in cui compie l’acquisto, non è più proprietario del bene donato e, quindi, non rende alcuna dichiarazione mendace sulla sussistenza della condizione prevista dalla legge.

Si può cambiare destinazione all’immobile acquistato con il bonus prima casa?

Secondo la Cassazione [2], chi ha un appartamento e ne vuol comprare un altro sfruttando nuovamente le agevolazioni fiscali può farlo se trasforma il primo in un ufficio. In buona sostanza, con il cambio di destinazione d’uso si può avere il bonus prima casa per la seconda volta e senza bisogno di vendere il precedente immobile. 

Non importa quindi che il mutamento della destinazione d’uso avvenga solo per dribblare la normativa sulle agevolazioni fiscali. Tant’è vero che, dopo l’acquisto del secondo immobile, il contribuente potrebbe nuovamente mutare la destinazione d’uso del primo da ufficio a casa e così – a rogito già bell’e compiuto – risultare proprietario di due abitazioni situate nello stesso Comune! 

Bonus prima casa a chi è proprietario di un’altra casa ricevuta in donazione 

Chi riceve in donazione un’abitazione e in tale sede sfrutta il bonus prima casa può acquistarne un’altra sfruttando di nuovo la medesima agevolazione. Secondo, infatti, l’Agenzia delle Entrate [3] non è necessario – al fine di beneficiare nuovamente delle cosiddette agevolazioni prima casa – vendere l’immobile precedentemente ricevuto per donazione fruendo degli “stessi” benefici. 

Al riguardo, le circolari dell’amministrazione finanziaria hanno affermato che «nel caso in cui il beneficiario sia già titolare di un bene acquistato per successione o donazione godendo dei benefici prima casa, è possibile richiedere le agevolazioni per l’acquisto a titolo oneroso di un altro immobile, purché questo sia sito in altro Comune».

Bonus prima casa a chi è proprietario di un’altra casa ricevuta in eredità

Chi riceve in eredità un’abitazione e, in tale sede, sfrutta il bonus prima casa, può acquistarne una seconda sfruttando la medesima agevolazione. La conclusione è identica rispetto a quella della donazione vista nel paragrafo precedente. 

La richiesta dei benefici fiscali è irrevocabile 

Secondo la Cassazione [4] è irrevocabile la dichiarazione di voler beneficiare delle agevolazioni prima casa. Pertanto, il contribuente non può fruire del più favorevole regime prima casa previa rinuncia al precedente acquisto, anch’esso agevolato. 

Agevolazione fiscale sull’acquisto prima casa a favore di minorenni 

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa spetta anche al minorenne anche se i genitori risultano essere titolari di un’altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni nello stesso Comune. Non è un ostacolo il diritto di usufrutto legale spettante ai «genitori esercenti la responsabilità genitoriale» sui beni dei figli fino al raggiungimento della maggiore età, come previsto dalla legge [5].

Infine, nell’ipotesi di acquisto del diritto di usufrutto da parte di uno dei genitori, che ha precedentemente beneficiato in proprio dell’agevolazione prima casa, quest’ultima potrà essere limitata alla nuda proprietà comprata per il minore. In sintesi, l’usufrutto sconterà la tassazione ordinaria.

Rinuncia all’eredità del coniuge e richiesta benefici 

Il coniuge superstite che rinuncia all’eredità ha comunque il diritto di abitazione nella casa coniugale. Di conseguenza, il coniuge superstite sarà legittimato a chiedere i benefici prima casa [6].

Immobile in corso di costruzione 

Le agevolazioni prima casa spettano anche per i trasferimenti di un immobile in corso di costruzione «che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. La richiesta delle agevolazioni, però, non può essere reiterata, indipendentemente dall’accatastamento o meno dell’immobile per il quale è stata formulata, a meno che quest’ultimo venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto, rispettando così l’impegno da assumersi in atto» [7].  

Classamento catastale 

Secondo il Fisco, i benefici cosiddetti prima casa non possono essere riconosciuti con riferimento alle pertinenze accatastate al momento dell’acquisto nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell’atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 [8].

Può, invece, beneficiare delle agevolazioni prima casa l’acquisto di un’unità immobiliare classificata nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione a civile abitazione sulla base di legittimo titolo edilizio [9].

Periodo minimo di residenza nel Comune 

Abbiamo detto che condizione per ottenere il bonus prima casa è trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

La norma in vigore non prevede che il contribuente mantenga per un periodo minimo la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con i benefici prima casa. La Cassazione ha confermato tale orientamento, statuendo che il requisito necessario per fruire dell’agevolazione si perfeziona se il contribuente, al momento dell’atto o entro i successivi 18 mesi, risulta residente nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato. Resta, quindi, irrilevante un eventuale successivo spostamento della residenza stessa, non incluso tra le cause di revoca del beneficio, che sono da ritenere tassative e, per loro natura, insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica [10].

Vendita di una quota della casa

La vendita o la donazione della casa acquistata con il bonus, prima di 5 anni dall’acquisto determina la decadenza del bonus e le sanzioni del 30% (fatta eccezione per l’ipotesi del riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale).

La cessione, seppur parziale, dei diritti acquisiti, produce un effetto analogo, con una decadenza, però, limitata alla parte del prezzo corrispondente al diritto parziale ceduto [11].

Così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di abitazione, allo stesso modo deve intendersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta [12].

Diversa è considerata la fattispecie della rinuncia all’usufrutto. Secondo la Corte di Cassazione, la norma sulla prima casa non annovera tra le ipotesi di decadenza la rinuncia all’usufrutto, che non può essere qualificata traslativa, nel senso proprio del termine, producendo – di per sé – l’estinzione del diritto e la riespansione della piena proprietà [13]. 

Donazione prima casa entro 1 anno 

Per non decadere dal bonus prima casa, in caso di cessione prima di 5 anni, è necessario acquistarne un altro entro 1 anno dalla cessione. Secondo la Cassazione è sufficiente anche che il nuovo acquisto avvenga a titolo gratuito, ossia tramite donazione [14]. 

L’orientamento giurisprudenziale ha spinto l’Agenzia delle Entrate a rivedere la precedente posizione e a condividere l’interpretazione più favorevole al contribuente.


note

[1] Cass. sent. n. 21312/2018.

[2] Cass. ord. n. 22560 del 10.08.2021.

[3]  Ag. Entrate circolari 44/E del 7 maggio 2001 e 18/E del 29 maggio 2013. 

[4] Cass. 30 luglio 2014 n. 17294; 19 ottobre 2011 n. 21671; 28 giugno 2000 n. 8784.

[5] Cass. ord. n. 10196 del 21 settembre 1999.

[6] Ag. Entrate risoluzione n. 29 del 25 febbraio 2005 

[7] Ag. Entrate circolare 38/E/2005.

[8] Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 566 del 26 agosto 2021

[9] Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 753 del 28 ottobre 2021.

[10] Cass., 15 luglio 2016 n. 14510 

[11] Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007

[12] Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E/2006

[13] Cass. 7 dicembre 2012 n. 22244.

[14] Cass. sent. n. 23219 del 13 novembre 2015, n. 16077 del 26 giugno 2013, n. 16077, n. 5689 del 12 marzo 2014 e ord. n. 17151 del 29 luglio 2014. 

Autore immagine: depositphotos.com


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