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Tinteggiatura: spetta all’inquilino o al proprietario?

23 Novembre 2021
Tinteggiatura: spetta all’inquilino o al proprietario?

Su chi ricadono le spese del pittore alla scadenza del contratto di affitto?

Alla scadenza del contratto di affitto, con la riconsegna delle chiavi dell’appartamento, potrebbe capitare di notare le pareti dell’appartamento scurite o rovinate dai fori dei quadri o da pedate. Di qui la domanda: la tinteggiatura spetta all’inquilino o al proprietario? La giurisprudenza sul punto è mutata. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Obblighi dell’inquilino alla riconsegna dell’appartamento

Le spese di manutenzione ordinaria, se di importo modesto, spettano all’inquilino; diversamente, deve farsene carico il locatore. L’inquilino inoltre deve custodire l’immobile in modo diligente e restituirlo nelle stesse condizioni in cui gli è stato dato, salva ovviamente la normale usura derivante dall’uso quotidiano. 

Per evitare discussioni e contestazioni, è sempre opportuno redigere un verbale di consegna dell’immobile corredato da fotografie, in modo da confrontarlo poi con lo stato dello stesso alla scadenza dell’affitto. 

Se l’immobile è deteriorato a causa del cattivo uso fatto dall’inquilino questi è tenuto a risarcire i danni derivanti dalla manutenzione. Il locatore potrebbe trattenere la cauzione a compensazione delle spese da sostenere, a condizione però che, con un’apposita causa, rimetta al giudice la quantificazione del risarcimento (in tal modo, si evitano quantificazioni unilaterali dell’importo); in assenza dell’azione giudiziale, la cauzione va restituita.

Tinteggiatura pareti: ricade sull’inquilino o sul proprietario?

Un tempo, la legge sull’equo canone stabiliva la nullità di ogni patto, contenuto nel contratto di affitto, che attribuisse al proprietario un vantaggio contrario alla legge  (si trattava dell’articolo 79 Legge 392.1978). Alla luce di ciò, la Cassazione aveva ritenuto illegittima la clausola, contenuta nel contratto di locazione, che addebitava all’inquilino le spese per la tinteggiatura delle pareti. Questa norma però è stata abrogata. Pertanto, oggi, si può giungere a soluzione opposta. Alle parti è quindi rimessa la possibilità di concordare, nel contratto di affitto, che alla riconsegna dell’appartamento l’inquilino si faccia carico delle spese per la pittura delle pareti sporche, la stuccatura dei fori praticati per i quadri e tutti gli altri oneri per la messa in pristino della muratura. 

In particolare, si possono verificare due ipotesi. Eccole illustrate qui di seguito.

Se il contratto di affitto stabilisce che la tinteggiatura spetta all’inquilino

Se il contratto prevede l’addebito delle spese della tinteggiatura all’inquilino, come appena anticipato, la clausola è valida Se non diversamente stabilito nell’accordo, l’inquilino potrà scegliere un imbianchino di propria fiducia, pagandogli la fattura. La tinteggiatura dovrà riguardare tutte le stanze e non solo quelle rovinate, al fine di garantire l’uniformità dei colori all’interno dell’appartamento.

Se il contratto di affitto non dice nulla in merito alla tinteggiatura delle pareti

Se il contratto non prevede nulla in merito al rifacimento della tinteggiatura delle pareti, in tal caso, trattandosi di spese di manutenzione ordinaria di rilevante importo, il sostenimento delle stesse spetta al locatore. Ciò però solo a condizione che le pareti siano state rovinate dal normale uso dell’immobile e dall’usura (come nel caso dei fori praticati per i quadri o dall’inquinamento proveniente dall’esterno che abbia scurito le pareti). Viceversa, se le pareti sono rovinate a causa di un uso non diligente del conduttore sarà comunque questi a doversene fare carico (si pensi all’ipotesi in cui l’angolo di un muro sia stato scheggiato o scalfito o da evidenti macchie di sporcizia provocate da evidente incuria). 

Titeggiatura all’inquilino o al proprietario: ultime sentenze

Secondo il tribunale di Milano [1] è escluso che il proprietario-locatore possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l’immobile a nuovo, addossandogli spese di ordinaria manutenzione poiché si verrebbe a creare un indebito vantaggio economico in aggiunta al canone locatizio già percepito.

La Cassazione ha già chiarito il principio per il quale, in relazione all’obbligo di custodia di cui all’articolo 1590 del Codice civile si fa salva la possibilità di un deterioramento “normale” della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità delle pattuizioni contrattuali) oppure alla vetustà (articolo 1609), che rientra nella liceità giuridica del godimento e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare.

Secondo la norma in questione, dunque, il conduttore adempie correttamente l’obbligo della riconsegna quando consegna la casa che presenta solo un deterioramento ”normale”, come imbrattamento delle pareti o fori sui muri per la presenza di elementi d’arredo poi legittimamente asportati (perché, ad esempio, di proprietà del conduttore).

Ma la sentenza milanese va più a fondo e fornisce un’interessante indicazione di danni considerabili quali espressione del “normale uso” del bene locato, tra questi, per esempio, le varie scalfitture e la necessità di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell’oblò della cucina e delle ante degli armadi, macchie, graffi e abrasioni sulle pareti, ammaccature.

Attenzione, però. Come ricorda la sentenza, incombe sul locatore anche la prova dell’esistenza e della consistenza dei danni denunciati nonché della loro riconducibilità al cattivo uso fattone dal conduttore, e anche la prova dello stato originario dell’immobile (non basta dimostrare che sia stato ristrutturato). Sarà invece il conduttore, dal canto suo, a dover dimostrare che l’uso del bene è stato conforme al normale uso, anche in considerazione del più o meno lungo periodo di locazione.


note

[1] Trib. Milano sent. n. 9637 del 19 novembre 2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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