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Spese condominiali senza autorizzazione assemblea

24 Novembre 2021
Spese condominiali senza autorizzazione assemblea

Ci sono spese nel condominio che possono essere fatte senza essere decise prima dall’assemblea.

Spesso ci si chiede se sia obbligatorio pagare le spese condominiali senza autorizzazione assemblea. In realtà, non tutte le spese devono per forza passare da una votazione e una delibera. In alcuni casi l’amministratore può impegnare economicamente il condominio senza dover richiedere l’autorizzazione preventiva. Ciò avviene, ad esempio, quando si tratta di esborsi di modesto importo, imputabili all’ordinaria amministrazione o comunque ricadenti nei compiti istituzionali che la legge gli attribuisce; oppure quando è necessario procedere ad interventi urgenti per danni che minacciano la sicurezza o la stabilità dell’edificio. 

Anche gli stessi condomini, in situazione di urgenza, possono avviare lavori per poi chiedere il rimborso all’amministratore. 

Qui di seguito ci occuperemo di questo argomento: vedremo cioè quando sono legittime – e vanno quindi pagate – le spese condominiali senza autorizzazione dell’assemblea. Ma procediamo con ordine.

Spese di ordinaria amministrazione sostenute dall’amministratore

Le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali possono essere sostenute dall’amministratore anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, che pertanto non ha neanche il diritto ad essere informata di tali esborsi se non al momento dell’approvazione del bilancio consuntivo. Ciò perché si tratta di attività rientranti nei poteri ordinari dell’amministratore, concessi a quest’ultimo dal codice civile, per l’esercizio dei quali non è necessaria la previa autorizzazione dei condomini.

Si pensi alle spese per il pagamento delle utenze, la riparazione della serratura del portone al cui interno si è spezzata una chiave, il giardiniere. 

Sulla questione si è più volte espressa la Cassazione [1] secondo cui: «Nel condominio di edifici, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico».

Spese legali sostenute dall’amministratore

L’amministratore ha il potere di incaricare un avvocato di propria fiducia, senza bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea, tutte le volte in cui si tratta di recuperare le quote condominiali dai morosi. 

Tra le attribuzioni conferite all’amministratore, in relazione alle quali egli può agire in giudizio senza previa autorizzazione dell’assemblea, vi sono le cause concernenti:

  • l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea;
  • l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune;
  • la riscossione dei contributi;
  • l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Ad esempio, l’amministratore può agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea per il recupero di crediti condominiali, per imporre il rispetto di una delibera e, più in generale, per tutte le questioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.

Spese urgenti sostenute dall’amministratore

L’amministratore può effettuare anche interventi di manutenzione straordinaria, imputandone le spese al condominio, quando questo risulti essere urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato da un temporale estivo, un cornicione pericolante a causa del vento e che minaccia di cadere sulla pubblica via).

Ciò può avvenire solo quando non sia possibile indire la riunione dell’assemblea in tempi brevi. A prevedere questo potere è l’articolo 1135 del codice civile a norma del quale l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. 

Ciò non toglie tuttavia che anche laddove l’amministratore agisca in assenza del presupposto dell’urgenza, l’assemblea ha la facoltà (non più il dovere) di ratificare la spesa da questi effettuata di manutenzione straordinaria. 

Spese urgenti sostenute da ogni singolo condomino

In presenza di spese urgenti e indifferibili, se l’amministratore non agisce, può farlo ciascun singolo condomino, richiedendo poi il rimborso al condomino. Lo prevede l’articolo 1134 del codice civile. Si pensi a un cornicione che minaccia di cadere proprio in corrispondenza di un posto macchina. 

Sono spese urgenti ed indifferibili quelle inerenti una manutenzione che non permette di rispettare le normali tempistiche relative alla convocazione di un’assemblea; oppure quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune [1]. .

Eseguito l’intervento urgente, il condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, dimostrando l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [2]. 

La regola dettata per gli interventi urgenti si applica anche al condominio minimo (edificio con due soli condomini). Si pensi ad esempio, in una villa bifamiliare, alle spese sostenute da uno dei proprietari per ripristinare il tetto danneggiato da un temporale estivo, mentre l’altro condomino è in vacanza ed irreperibile.


note

[1] Cass. sent. n. 454/2017.

[2] Cass. SU 31 gennaio 2006 n. 2046, Cass. 6 dicembre 1984 n. 6400

[3] Cass. 28 febbraio 2018 n. 4684, Cass. 23 settembre 2016 n. 18759, Cass. 26 marzo 2001 n. 4364, Trib. Bari 20 ottobre 2008, Trib. Genova 22 maggio 2007.

Autore immagine: depositphotos.com


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