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Aumentare perizia per ottenere mutuo 100%

24 Novembre 2021
Aumentare perizia per ottenere mutuo 100%

Percentuale mutuo su valore casa: qual è? Che succede se il mutuo supera il tetto di finanziabilità dell’immobile? 

La legge [1] stabilisce che un mutuo non può mai eccedere l’80% del valore della casa da acquistare. Ne va della stabilità del sistema bancario: difatti, in caso di insolvenza del cliente, l’istituto di credito difficilmente potrebbe recuperare tutte le somme erogate in prestito. Ecco perché il cosiddetto «limite di finanziabilità» del mutuo è, secondo la giurisprudenza, invalicabile. A meno che il mutuatario non offra ulteriori garanzie (come un’altra ipoteca o una fideiussione): solo in tali casi il mutuo può raggiungere il 100% del valore della casa, secondo la stima fatta nella perizia.

Cosa succede però se si tenta di aumentare la perizia per ottenere un mutuo al 100% senza, nello stesso tempo, prestare ulteriori garanzie alla banca?

Secondo numerose sentenze, in ipotesi del genere, il mutuo è nullo. Con il risultato che il soggetto finanziato non dovrà restituire più alcuna somma all’istituto di credito. 

Una rapida rassegna di tali pronunce potrà confortare il lettore su quanto appena detto.

Come si stabilisce il valore della casa?

Prima di stabilire cosa succede se si cade nella tentazione di aumentare la perizia per ottenere mutuo 100%, sono necessarie alcune informazioni preliminari per comprendere meglio l’argomento che ci accingiamo a trattare. 

Come noto, nel momento in cui la banca concede il mutuo per l’acquisto della casa, iscrive un’ipoteca su di essa al fine di garantirsi per il caso di inadempimento del mutuatario. L’ipoteca, senza influire sulla proprietà dell’immobile (che resta di titolarità esclusiva dell’acquirente), serve solo a consentire alla banca, nell’ipotesi di mancata riscossione delle rate, di pignorare l’immobile anche se, nel frattempo, viene venduto o intestato a terzi.

Prima di concedere il mutuo, tuttavia, la banca definisce la somma che può erogare al cliente. Questa somma, come si è detto, non può mai superare l’80% del valore dell’immobile. Al fine quindi di definire il limite di finanziabilità per l’acquisto della casa la banca incarica un proprio fiduciario affinché effettui una perizia di stima. Secondo la Cassazione, la valutazione del valore del bene va riferita all’epoca di stipula del contratto di compravendita (il cosiddetto “rogito” notarile). Bisogna tener conto del cosiddetto valore cauzionale del bene ipotecato vale a dire la concreta e attuale prospettiva di rivendere l’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo. Pertanto, tra le diverse stime possibili, deve privilegiarsi quella più prudente [2].

Quindi, il valore cauzionale è quel valore che ci si attende ragionevolmente in caso di vendita all’asta all’esito del pignoramento dell’immobile ipotecato, tale da coprire l’integrale credito della banca, comprensivo del capitale erogato, degli interessi e dei costi di procedura. 

Aumentare perizia per ottenere mutuo 100%

Che succede se il mutuo è pari o supera il valore della casa? Che succede se il perito dovesse sovrastimare la casa? La prima conseguenza sarebbe quella di ottenere un mutuo per una misura superiore all’effettivo 80% del valore del bene. 

Si pensi a una casa il cui valore di mercato è pari a 200mila euro. La banca non potrebbe finanziare più dell’80% di tale importo; per cui il mutuo non deve superare 160mila euro. Ma se il perito dovesse valutare il bene per 240mila euro (ossia 40mila euro in più del valore di mercato), l’80% di tale importo sarebbe pari a 192mila euro. Sicché il mutuatario si vedrà, di fatto, finanziare il 100% del prezzo della casa. 

Ebbene, un comportamento del genere – che spesso viene previamente concordato a tavolino tra la banca e il cliente al fine di consentire a quest’ultimo di accedere al finanziamento, con conseguente guadagno della banca in termini di interessi – è illegittimo. Secondo la giurisprudenza [3], infatti, il mutuo è nullo. Come infatti anticipato, la Cassazione ha più volte dichiarato la nullità integrale del contratto di mutuo fondiario che viola il limite di finanziabilità fissato per legge, in quanto contrario a norme imperative. 

Dire che si verifica la «nullità integrale» del mutuo implica una conseguenza di non poco conto: che il cliente non è tenuto a restituire più alcuna somma ricevuta in prestito e non solo quelle che sforano il tetto del finanziamento [4]. 

Abusiva concessione del prestito 

Non è tutto. La banca potrebbe anche essere condannata per abusiva concessione del prestito qualora non rilevi, all’esito dell’istruttoria precedente alla concessione del mutuo, le scarse capacità economiche del mutuatario, ossia le difficoltà a cui questi potrebbe andare incontro nel pagamento delle varie rate. 

Se c’è un’evidente sproporzione tra l’importo della rata mensile derivante dalla concessione del mutuo e la capacità di reddito del debitore esecutato la banca è responsabile. Banca che, al momento dell’istruttoria propedeutica all’erogazione del mutuo, possiede la documentazione reddituale del cliente e quindi ne conosce le possibilità. 

L’inesistenza del merito creditizio è un sintomo idoneo e sufficiente a far ritenere che il debitore sarà certamente insolvente. In questi casi il mutuo finisce per essere solo lo strumento per la banca per acquisire una garanzia fondiaria, scopo chiaramente illegittimo [5].

Come avere un mutuo al 100% del prezzo della casa

Come anticipato, il combinato disposto dell’art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB) e della delibera CICR 22/4/1995 fissa l’ammontare massimo dei mutui fondiari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. È tuttavia possibile ottenere un mutuo al 100% solo ed esclusivamente qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative o di terzi (ad esempio un parente del mutuatario), polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia, un’ipoteca su un altro immobile.  


note

[1] Combinato disposto dell’art. 38, comma secondo, T.U.B. e dall’art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995. 

[2] Cfr. direttiva comunitaria n. 32 del 22 giugno 1998 – direttiva n. 12 del 20 marzo 2000 – direttiva n. 48 del 14 giugno 2006 – Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – direttiva comunitaria n.575 26 giugno 2013 – Banca d’Italia – Circolare n.285 del 17 dicembre 2013 – ABI-linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011), si sostanzia «nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile» (vds. Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018. Corte di Cassazione sent n. 17352/2017 – “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il ” quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.” – sia con le successive pronunce che si sono uniformate a tale principio, ed ancora alla Cass. 16776/2021 ove si legge: “Avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.”

[3] Cass. n. 13 luglio 2017, n. 17352; Cass. n. 6586 del 16 marzo 2018; Cass. n. 9079 del 12 aprile 2018; Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018; Cass. n. 11543 dell’11 maggio 2018; Cass. n. 13285 del 28 maggio 2018; Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018; Cass. n. 22459 del 24 settembre 2018; Cass. n. 24138 del 3 ottobre 2018; Cass. n. 29475 del 19 novembre 2018; Cass. n. 17439 del 28 giugno 2019; Cass. n. 31057 del 27 novembre 2019; Cass. n. 1193 del 21 gennaio 2020; Cass. n. 16776 del 14 giugno 2021. 

 [4] In verità il giudice potrebbe disporre la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario. È pacifico in giurisprudenza che la nullità del mutuo fondiario è suscettibile di conversione in ordinario finanziamento con garanzia ipotecaria qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerge che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione, circostanza che renderebbe di per sé illecita l’intera operazione visto che difetterebbe in assoluto la causa del mutuo. Tuttavia ciò è ammissibile solo se vi è apposita istanza della parte. Come specificato da Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018, in tema di richiesta di conversione del contratto nullo di mutuo fondiario in contratto di mutuo ipotecario ordinario, il potere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all’art. 1424 c.c. “Il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità”.; è tuttavia ammissibile l’istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo posto a fondamento dell’originaria domanda.

[5] Trib. Ancona, sent. n. 1232/2021.

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Tribunale Ancona Sezione 2 Civile Sentenza 11 ottobre 2021 n. 1232

Data udienza 8 ottobre 2021

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA

SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sergio Casarella ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8118/2017 promossa da:

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. (…) e dell’avv., elettivamente domiciliato in Via (…) 63078 Spinetoli ITALIA presso il difensore avv. (…)

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. (…) e dell’avv., elettivamente domiciliato in Via (…), 5 63078 Spinetoli ITALIA presso il difensore avv. (…)

DEBITORE OPPONENTE/I

contro

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. (…) e dell’avv., elettivamente domiciliato in Piazza (…) 60015 Falconara Marittima presso il difensore avv. (…)

CREDITORE OPPOSTO/I

nonchè

(…) SPA (C.F.), con il patrocinio dell’avv. (…) e dell’avv., elettivamente domiciliato in (…) 60121 ANCONA presso il difensore avv. (…)

CESSIONARIO DEL CREDITO INTERVENUTO

nonché

AGENZIA DELLE ENTRATE E RISCOSSIONE – ex EQUITALIA CENTRO SPA

LITISCONSORTE NECESSARIO EX ART. 102 CPC – CONTUMACE

OGGETTO: Opposizione all’esecuzione

CONCLUSIONI

All’udienza dell’8 giugno 2021, sostituita dalla trattazione scritta, le parti hanno precisato le conclusioni, come da fogli di precisazione depositati telematicamente, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione depositato in data 14 dicembre 2017 (…) e (…) convenivano in giudizio (…) soc. coop. a r.l. e, in sintesi, deducevano che:

– il 25 settembre 2006 (…) aveva contratto un mutuo fondiario a tasso variabile con la banca convenuta, con atto pubblico per notar Sabatini, dell’importo nominale di euro 450.000,00 con obbligo di restituzione ventennale in rate mensili, per l’acquisto dell’immobile sito nel Comune di (…) in via (…), descritto in citazione;

– in sede di istruzione del mutuo il tecnico designato dalla banca, Ing. (…), ne valutava il valore nell’importo di 400.000,00 euro;

– la banca richiedeva ed otteneva ulteriori garanzie su altri immobili siti in Falconara Marittima;

– in seguito la parte mutuataria non riusciva a rispettare il piano di pagamento delle rate, divenute insostenibili, nel periodo dal 25 novembre 2012 al 25 gennaio 2015;

– era peraltro già nota alla banca sin dalla fase istruttoria la sproporzione tra la rata mensile, pari ad euro 3.070,14, ed il reddito dell’obbligato, pari a 700,00 euro mensili al momento della firma del contratto;

– il 7 settembre 2015 la banca notificava l’atto di precetto intimando il pagamento della somma di euro 407.396,03 oltre accessori, dovuti in ragione del mutuo predetto;

– il precetto veniva notificato anche alla sig.ra (…) che aveva nel frattempo ottenuto la piena proprietà dell’immobile di (…), e di parte di altri immobili, in sede di accordi di separazione consensuale e che si era accollata il debito relativo all’intero mutuo a decorrere dalla data di omologa della separazione;

– con atto del 28 settembre 2015 la banca sottoponeva a pignoramento gli immobili descritti in citazione in titolarità dei due odierni opponenti;

– l’esecuzione immobiliare veniva iscritta al n. 394/15 RG Trib. presso questo Tribunale;

– il 10 febbraio 2017 veniva depositata CTU che accertava l’inagibilità dei due immobili pignorati;

– avevano quindi proposto opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 2, c.p.c., eccependo l’inefficacia del pignoramento per l’inidoneità del mutuo a fungere da titolo esecutivo;

– all’udienza del 24.04.2017, contestavano la conformità all’originale della copia dell’avviso di ricevimento della lettera di decadenza dal beneficio del termine e di risoluzione del contratto spedita il 27.01.2015, asseritamente ricevuta il 3.02.2015, allegata dalla (…) alla comparsa di costituzione, e disconoscevano la sottoscrizione apparente del sig. (…) apposta sul predetto avviso, tanto che seguiva una querela di falso tuttora pendente;

– il GE rigettava l’istanza di sospensione della procedura esecutiva e veniva proposto reclamo al Collegio.

Tanto premesso in fatto, svolte le considerazioni in diritto, concludevano chiedendo di:

“In via principale, accertare e dichiarare che il contratto di mutuo stipulato in data 25.09.2006 a rogito Notaio (…) – rep. N. 41.698 fascicolo n. 14.374 – non è idoneo a valere come titolo esecutivo, per tutte le ragioni indicate nella superiore narrativa, qui da intendersi integralmente richiamate e, per l’effetto, dichiarare l’inefficacia del pignoramento immobiliare notificato il28.09.2015 di cui all’esecuzione n. 394/2015 – Tribunale di Ancona;

– accertare e dichiarare che il contratto di mutuo stipulato in data 25.09.2006 a rogito Notaio (…) – rep. N. 41.698 fascicolo n. 14.374 – è illegittimo, nullo e/o annullabile per tutte le ragioni indicate nella superiore narrativa qui da intendersi integralmente richiamate, e per l’effetto condannare la (…) alla restituzione di tutte le somme versa te a tale titolo, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

– accertare e dichiarare che il sig. (…) e la sig.ra (…) non sono debitori di alcuna somma nei confronti della (…);

in via subordinata,

– accertare e dichiarare che il contratto di mutuo stipulato in data 25.09.2006 a rogito Notaio (…) – rep. N. 41.698 fascicolo n. 14.374 – è illegittimo, nullo e/o annullabile per tutte le ragioni indicate nella superiore narrativa qui da intendersi integralmente richiamate e quindi dichiarare che il sig. (…) è tenuto a restituire alla (…) la sola sorte capitale al netto di ogni interesse, spesa e competenza, dilazionata secondo il piano di ammortamento;

– accertare e dichiarare che il tasso moratorio previsto nel contratto di mutuo stipulato in data 25.09.2006 a rogito Notaio (…) – rep. N. 41.698 fascicolo n. 14.374 -è superiore al tasso soglia di cui alla L. 108/96 e, per l’effetto, dichiarare come non dovuto alcun interesse alla (…) con decorrenza dalla data che risulterà di giustizia;

– accertare e dichiarare la ricorrenza dell’usura sotto ipotesi di estinzione anticipata e, per l’effetto, dichiarare come non dovuto alcun interesse alla (…) con decorrenza dalla data che risulterà di giustizia;

– in ogni caso, accertare e dichiarare che il contratto di mutuo stipulato in data 25.09.2006 a rogito Notaio (…) – rep. N. 41.698fascicolo n. 14.374 – non è idoneo a valere come titolo esecutivo, per tutte le ragioni indicate nella superiore narrativa qui da intendersi integralmente richiamate e, per l’effetto, dichiarare l’inefficacia del pignoramento immobiliare notificato il 28/09/2015 di cui all’esecuzione n. 394/2015 – Tribunale di Ancona;

– accertare e dichiarare che la (…), per i motivi di cui alla superiore narrativa, è responsabile per i danni arrecati ai sig.ri (…) e (…) in conseguenza della violazione degli obblighi informativi e dell’art. 1175 c.c. e, per l’effetto, condannare la banca al risarcimento dei danni in favore dei sig.ri (…) e (…) la cui quantificazione viene rimessa alla valutazione equitativa dell’Ill.mo Giudice.

In ogni caso, con vittoria di spese di giudizio di cui la scrivente si dichiara antistataria”.

Si costituiva la (…) soc. coop. a r.l. ed avversava le opposte pretese sostenendone l’infondatezza e così concludendo:

“Nel merito:

– dichiarare inammissibile e/o rigettare con qualsivoglia statuizione l’opposizione ex adverso spiegata, e con essa respingere tutte le domande avverse avanzate tanto in via principale che subordinata, in quanto tutte infondate in fatto e destituite di fondamento giuridico, oltre che inammissibili, per le ragioni espresse nel corpo dell’atto;

– condannare parte ricorrente al risarcimento danni per responsabilità aggravata – lite temeraria, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., alla luce della palese pretestuosità dei procedimenti incardinati da controparte;

– con vittoria di competenze e spese di lite”.

All’udienza del 7 giugno 2018, a seguito della declaratoria di inammissibilità del reclamo, veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva ed a tanto gli opponenti provvedevano con la rituale della citazione dell’Agenzia delle Entrate e riscossione – ex Equitalia Centro s.p.a. che non si costituiva.

Con atto depositato il 28 ottobre 2019 interveniva nel giudizio ex art. 111 c.p.c. (…) S.P.A. quale procuratrice e mandataria di (…) Srl adducendo di essere successore per l’acquisto del credito da (…) SOC. COOP..

Espletata l’istruttoria con l’acquisizione della documentazione depositata dalle parti e l’espletamento di una CTU tecnico-contabile, all’esito della precisazione delle conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con l’assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premessa l’inammissibilità della comparsa conclusionale depositata il 1° ottobre 2021 dagli opponenti atteso che alle opposizioni all’esecuzione non si applica la sospensione feriale dei termini processuali.

L’eccezione relativa al mancato rispetto del limite di finanziabilità

Con atto pubblico per notar (…) del 25 settembre 2006 (…) ha stipulato con la (…) un contratto di mutuo fondiario ex art. 38 TUB con il quale ha ottenuto la somma di 450.000,00 euro, da restituire secondo le condizioni concordate, e concedendo a sua volta ipoteca sui due immobili di sua proprietà liberi da altri pregiudizi (di cui uno era quello oggetto di acquisto con la somma mutuata), dando atto – nel medesimo contratto – che il valore complessivo dei due immobile era tale da garantire il limite di finanziabilità previsto dalla norma.

Il mutuo fondiario, regolato dall’art. 38 del Testo unico bancario (T.U.B), permette la concessione, da parte di un istituto di credito, “di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Il limite di finanziabilità del debitore, stabilito dal Comitato interministeriale del credito e risparmio (CICR), corrisponde all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da costruirsi sugli stessi. La logica dell’istituto è evidente in quanto tende ad assicurare alla banca il recupero del finanziamento, in caso di inadempimento del debitore, attraverso l’azione esecutiva sui beni ipotecati e già stimati di valore superiore al finanziamento stesso.

E’ quindi evidente che il limite dell’80% deve essere verificato con riferimento al complessivo valore di tutti i beni ipotecati e posti quindi a garanzia del debito contratto.

Nel caso di specie l’eccezione è riferita al valore di uno solo degli immobili ipotecati, quello di (…), acquistato con la somma mutuata, senza considerare il valore complessivo dei due immobili ipotecati. Tuttavia, sono in atti la relazione di stima del Ing. (…), predisposta su incarico della banca all’epoca di concessione del mutuo, e quella dell’Ing. (…), predisposta in sede esecutiva su incarico del GE. La prima relazione è riferita solo all’immobile di (…), mentre la seconda è riferita ad entrambi gli immobili.

La differenza tra le due relazioni è evidente a partire dal valore di stima che nella prima relazione è pari a 400.000,00 euro e nella seconda è pari a soli 105.000,00 (prezzo già deprezzato) o ad euro 121.982,00 (prima del deprezzamento) per il solo immobile di (…).

Quel che emerge con ogni evidenza, come segnalato anche dall’opponente, è che il consulente della banca non solo non ha rilevato l’assenza di agibilità dell’immobile, ma non ha neppure indicato i criteri di determinazione del valore di vendita stimato per ciascun mq, rinviando ad un generico riferimento alle “libere contrattazioni di compravendita per immobili similari nella stessa zona e con le stesse caratteristiche di vetustà e di manutenzione”.

E’ poi ignoto il valore che la banca ha assegnato al secondo immobile, e come l’abbia determinato, per giungere ad iscrivere un’ipoteca pari a 900.000,00 euro che avrebbe dovuto garantire – stando al contratto – la restituzione del capitale, un triennio di interessi corrispettivi e di mora, le spese accessorie – giudiziali e non – che la banca avrebbe dovuto sostenere per il recupero del credito.

E’ poi del tutto sfornita di prova l’affermazione della banca secondo cui l’attuale minor valore dei beni ipotecati sarebbe esclusivamente da imputare alle variabili dinamiche del mercato immobiliare.

Ora, è evidente che l’attribuzione di detti valori non corrisponde ad alcuno dei criteri che la giurisprudenza ha elaborato per ritenere rispettato il limite di cui all’art. 38 TUB, il cui rispetto è ormai ritenuto pacificamente a pena di nullità del contratto.

Sulla conseguente nullità del mutuo non sembra più possibile discutere considerato che il principio è ormai pacifico in giurisprudenza.

La Suprema Corte ha ormai ripetutamente affermato (vds. Cass. n. 13 luglio 2017, n. 17352; Cass. n. 6586 del 16 marzo 2018; Cass. n. 9079 del 12 aprile 2018; Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018; Cass. n. 11543 dell’11 maggio 2018; Cass. n. 13285 del 28 maggio 2018; Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018; Cass. n. 22459 del 24 settembre 2018; Cass. n. 24138 del 3 ottobre 2018; Cass. n. 29475 del 19 novembre 2018; Cass. n. 17439 del 28 giugno 2019; Cass. n. 31057 del 27 novembre 2019; Cass. n. 1193 del 21 gennaio 2020; Cass. n. 16776 del 14 giugno 2021) che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto norma posta a presidio di diritti indisponibili sottesi a superiori interessi pubblici, finalizzati a stimolare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e ad agevolare le attività imprenditoriali.

Per quanto concerne, poi, la determinazione del valore degli immobili offerti in garanzia per la concessione del mutuo, rispetto al quale stimare il rispetto del limite di finanziabilità, occorre precisare – in primo luogo – che la valutazione va riferita all’epoca di stipula del contratto e che, secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte il giudice deve tener conto del c.d. valore cauzionale che, secondo le indicazioni comunitarie e nazionali (cfr. direttiva comunitaria n. 32 del 22 giugno 1998 – direttiva n. 12 del 20 marzo 2000 – direttiva n. 48 del 14 giugno 2006 – Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – direttiva comunitaria n.575 26 giugno 2013 – Banca d’Italia – Circolare n.285 del 17 dicembre 2013 – ABI – linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011), si sostanzia “nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile” (vds. Cass. n. 11201 del 9 maggio 2018, secondo cui ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale).

Quindi, il valore cauzionale è quel valore che ci si attende ragionevolmente dal netto realizzo di una potenziale procedura esecutiva avente ad oggetto l’immobile ipotecato, tale da compendiare l’integrale soddisfacimento del credito finanziato, comprensivo del capitale erogato, degli interessi e dei costi di procedura.

Ne deriva che, parametrando il valore cauzionale su quello calcolato in sede esecutiva, è evidente come emerga, per un verso, la mancanza nella relazione di stima della banca in sede di istruttoria del mutuo di ogni elemento che corrisponda ai criteri di legge e/o di elaborazione giurisprudenziale e, per altro verso, che il valore cauzionale dei due immobili era ed è del tutto inadeguato rispetto al limite di legge. Occorre dunque concludere sostenendo che la banca non ha dimostrato il rispetto del limite di finanziabilità e che il contratto è nullo.

E’ poi pacifico in giurisprudenza che la nullità del mutuo fondiario è suscettibile di conversione in ordinario finanziamento con garanzia ipotecaria qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione, circostanza che renderebbe di per sé illecita l’intera operazione visto che difetterebbe in assoluto la causa del mutuo.

Tuttavia, (vds. Cass. n. 13286 del 28 maggio 2018) in tema di richiesta di conversione del contratto nullo di mutuo fondiario in contratto di mutuo ipotecario ordinario, il potere del giudice di rilevare d’ufficio la nullità non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all’art. 1424 c.c.; è tuttavia ammissibile l’istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo posto a fondamento dell’originaria domanda.

Nel caso di specie nella comparsa di risposta della banca non risulta formulata alcuna istanza di conversione a fronte dell’eccezione di nullità articolata in citazione.

Ne deriva che deve essere disposta la conseguente ripetizione delle somme corrisposte da ciascuna parte, senza oneri di sorta.

Quindi, l’opponente (…) deve essere condannato al pagamento immediato in favore della banca dell’intero importo mutuatogli dalla banca in linea capitale, al netto dei pagamenti rateali sin qui effettuati.

La somma spettante alla banca sarà maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo. Non può disporsi il pagamento in favore del cessionario del credito atteso che, ex art. 2033 c.c., la ripetizione ha effetto tra solvens ed accipiens e che non è in atti il contratto di cessione per valutare le conseguenze tra le parti del sopravvenuto accertamento della nullità o dell’invalidità del titolo da cui scaturiva il credito ceduto.

L’abusiva concessione del credito

E’ altresì emerso dall’istruttoria l’evidente sproporzione tra l’importo della rata mensile derivante dalla concessione del mutuo e la capacità di reddito del debitore.

Infatti, non è smentita l’allegazione dell’opponente secondo cui l’importo mensile della rata era pari a Euro 3.070,14 mensili al momento del rogito notarile (vds. relazione del CTU in atti), mentre il reddito ammontava ad Euro 700,00 mensili al momento della firma del contratto.

Sostiene l’opponente che “al momento dell’istruttoria propedeutica all’erogazione del mutuo il Sig. (…) aveva consegnato alla Banca la documentazione reddituale determinata dal modello unico 2005, relativo all’anno 2004, dove si evince un reddito annuo lordo di soli Euro 2.242,00 (duemiladuecentoquarantadue/00), il modello unico 2006 relativo all’anno 2005, dove si evince un reddito lordo annuo di soli Euro 11.397,00 (undicimilatrtecentonovantasette/00) e il modello unico 2007, relativo all’anno 2006, dove si evince un reddito di Euro 12.397,00 (dodicimilatrecentonovantasette/00)” (vds doc all.3 di parte attrice).

Sul punto la banca si è limitata ad opporre che “è da escludere l’imprudenza della Banca nella concessione del finanziamento, considerata la ponderazione effettuata sul profilo della garanzia. L’operazione si è svolta con massima serietà ed oculatezza, essendo bastevole prendere atto delle idonee garanzie offerte da parte mutuataria (come esposto nei paragrafi precedenti). Oltretutto la Banca, alla data della stipula, traeva sicurezza dalla storicità del rapporto tra essa ed il proprio cliente sig. (…); questi era infatti da moltissimo tempo cliente della (…) – avendo intrattenuto già vari rapporti – sia in proprio che quale amministratore di società finanziate dalla medesima Banca. Appare ultroneo riferire che, sino all’attuale posizione, il cliente era solvibile, avendo sempre puntualmente adempiuto ad ogni sua obbligazione”. In realtà, la verifica del merito creditizio non può essere confusa con la sufficienza delle garanzie prestate dal debitore, posto che lo scopo della garanzia è quello di fronteggiare le conseguenze di un possibile inadempimento, mentre il merito creditizio serve a verificare la capacità del creditore di assicurare il fisiologico svolgimento del rapporto contrattuale, cioè la sua capacità di pagare le rate. Di contro, l’inesistenza del merito creditizio è sintomo idoneo e sufficiente a far ritenere che il debitore sarà certamente insolvente e che, pertanto, lo scopo dell’atto di mutuo è solo quello di acquisire garanzie fondiarie, fine ovviamente illecito che – come detto- impedirebbe anche la conversione del mutuo nullo per violazione del limite di finanziabilità.

Tuttavia, pur sussistendo gli estremi del risarcimento del danno per l’abusiva concessione del credito, l’opponente non ha dimostrato il danno che ne sarebbe derivato, non potendosi rimettere alla valutazione equitativa del giudice visto che – trattandosi di danni patrimoniali – la prova secondo gli ordinari canoni non è né impossibile, né sommamente difficoltosa.

Per la parziale reciproca soccombenza, le spese del giudizio possono integralmente compensarsi tra le parti, ivi comprese quelle di CTU.

P.Q.M.

definitivamente pronunziando nel giudizio iscritto al n. 8118/2017 RG Trib. ogni diversa domanda, eccezione o istanza respinta, così provvede:

– accoglie l’opposizione e per l’effetto dichiara la nullità del mutuo fondiario stipulato tra le parti il 25 settembre 2006 e dispone la cancellazione delle ipoteche con esonero di responsabilità per il funzionario dell’ufficio territorialmente competente;

– ordina la ripetizione delle somme da ciascuna parte corrisposte in esecuzione del contratto di mutuo dichiarato nullo e, per l’effetto, condanna (…) all’immediato pagamento in favore della banca del capitale mutuato al netto delle rate già corrisposte, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

– compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio, ivi comprese quelle di CTU già liquidate che pone a carico del debitore opponente e della banca opposta, in solido tra loro.

Così deciso in Ancona, l’8 ottobre 2021.

Depositata in Cancelleria l’11 ottobre 2021.


22/11/2021 TribNapoli-16112021 

 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Napoli, seconda sezione Civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante,

ha deliberato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. (…)/2019 RGAC e vertente

TRA

(…) elettivamente domiciliato in Napoli al (…) presso l’avv. (…), dalla quale è rappresentato e difeso come da procura in calce all’atto di citazione

ATTORE

E

(…) rappresentata dalla procuratrice (…), a sua volta in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in alla Via (…) presso l’avv. (…), dal quale è rappresentata e difesa come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta

CONVENUTA

Nonché

(…), domiciliato in Napoli alla (…)

(…), in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in (…) alla (…) presso l’avv. (…) dal quale è rappresentata e difesa come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta

CHIAMATA IN CAUSA

Oggetto: Nullità di contratto di mutuo

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda dell’attore nei confronti della convenuta è fondata e va accolta, per quanto di ragione.

Con contratto stipulato in data 18/5/2006 in (…) per notaio 18/5/2006 per notaio (…) rep. (…) concede a (…) un mutuo fondiario ex art. 38 Tub di Euro 295.000, somma da rimborsare maggiorata da interessi e spese in 30 anni mediante il pagamento di 360 rate mensili – mutuo garantito da ipoteca iscritta su un immobile di proprietà di (…) e (…) un appartamento sito in (…) alla (…). Con atto del 26/7/2006 pubblicato sulla GU del 31/7/2006 (…) cede a (…) una serie di crediti rispondenti a determinate caratteristiche da possedere cumulativamente, la prima delle quali è che devono derivare da “mutui stipulati ai sensi della normativa sul credito fondiario per i quali il rapporto tra l’importo erogato e il valore del bene ipotecato non ecceda l’80%”. Con contratto stipulato in data 15/12/2010 in Napoli per notaio (…) rep. (…) e (…) vendono a (…) e (…) l’appartamento sito in (…) alla (…), per il prezzo di Euro 404100, di cui Euro 285600 pagati dagli acquirenti accollandosi la residua quota gravante sull’immobile compravenduto del mutuo ipotecario contratto dal (…) con l’atto dei 18/5/2006. Con contratto stipulato in data 10/10/2011 in Napoli per notaio (…) rep. (…) trasferisce senza corrispettivo a (…) la sua quota pari alla metà indivisa sull’appartamento sito in (…) alla (…), dando atto che il solo (…) ha pagato il prezzo d’acquisto dell’immobile. Con atto del 16/11/2012 (…) viene incorporata in (…) (successivamente diverrà (…)). Con atto del 10/11/2017 pubblicato sulla GU del 28/11/2017 (…) cede a (…) una serie di crediti rispondenti a determinate caratteristiche da possedere cumulativamente, tra cui quella di essere stati erogati da (…); la cessione avviene “con ogni e qualsiasi diritto, ragione e pretesa, azione ed eccezione sostanziali e processuali, inerenti o comunque accessori ai Crediti e al loro esercizio”. (…) ha convenuto nel presente giudizio (…) chiedendo di dichiarare nullo “il contratto di mutuo di scopo legale” del 18/5/2006 “per essere stato erogato detto mutuo in maniera superiore al tetto di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile e sulla scorta di una perizia di stima e di una istruttoria operate dalla (…) con sua conseguente diretta ed esclusiva responsabilità in totale difformità delle caratteristiche reali ed oggettive dell’immobile stesso, che per quanto classificato in A/2 non possiede i requisiti minimi di altezza per la abitabilità, non dispone delle dotazioni, caratteristiche e qualità essenziali ed atte alla abitabilità e commerciabilità dell’immobile a norma di legge, come da documentazione ed accertamenti in atti richiamati in parte espositiva.” e quindi nullo il contratto di accollo di mutuo del 15/12/2010, e “condannare la (…) in quanto cessionaria delle relative posizioni, alla restituzione di tutte le somme versate e come risultanti dal piano di ammortamento e dai bonifici eseguiti, come sorta capitale, interessi etc. come corrispettivo dell’acquisto dell’immobile de quo ed accollo del mutuo, con interessi e rivalutazione come per legge”, nonché condannare la convenuta a risarcire il danno causato all’attore inducendolo ad acquistare un immobile di valore inferiore a quello da lui stimato in sede di compravendita, con vittoria delle spese di lite. Si è costituita (…) chiedendo: “Rigettare tutte le domande ex adverso proposte in quanto inammissibili e, comunque, infondate in fatto ed in diritto. Rigettare le domande di condanna formulate nei confronti di (…) in quanto inammissibili, stante la sua carenza di legittimazione passiva. In via subordinata, accertare e dichiarare la conversione ex art. 1424 c.c. del contratto di mutuo stipulato per atto Notaio (…) di Napoli del 18.5.2006, Rep. da mutuo fondiario ex artt. 338 e ss. D.Lgs. 385/1993 in contratto di mutuo ordinario ipotecario o, ancor più gradatamente, semplicemente ordinario. In via ulteriormente gradata e per l’eventualità che detto contratto fosse ritenuto nullo e non convertibile ex art. 1424 c.c., condannare…” il (…) “… al pagamento in proprio favore della differenza tra quanto corrisposto in sede di erogazione (Euro 295.000,00) e quanto medio tempore versato come da ricostruzione contabile allegata. Con vittoria di compensi e spese di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali pari al 15%, C.P.A. e I.V.A..”. (…) ha chiamato in causa (…) e (…) chiedendo di accogliere anche nei loro confronti le conclusioni formulate nella propria comparsa di risposta, ed in particolare chiedendo di condannare il (…) in solido col (…) a pagare la somma da essa richiesta nel caso il contratto fosse risultato nullo e non convertibile. Si è costituita (…) concludendo “per l’improcedibilità nei confronti della comparente (…) per non essere stata coinvolta nel procedimento obbligatorio di mediazione; – per l’inammissibilità della chiamata in causa per carenza di legittimazione passiva della (…) e per prescrizione dell’eventuale diritto nei confronti dal momento che l’incorporata (…) ha ceduto il contratto di mutuo in data 10.07.2006 a (…), che a sua volta ha ceduto il medesimo contratto a (…) il 12.11.17; – per l’infondatezza in fatto e diritto della domanda e della chiamata in causa, sia perché l’eventuale violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 co. 2 TUB non costituisce causa di nullità del contratto di mutuo, in ultima analisi convertibile in mutuo ordinario, sia perché la perizia tecnica estimativa del 17.3.2006 non fu redatta su incarico della Banca ma dell’alienante (…) sia infine perchè, comunque, trattandosi di immobile costruito ante 1967 non sussisteva alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità; per la vittoria delle spese e competenze di causa, maggiorata degli accessori di legge, con declaratoria di soccombenza aggravata sia per l’attore che per la parte convenuta chiamante in causa, per temerarietà della lite e della chiamata in causa”. Nel corso della istruttoria è stata prodotta documentazione ed è stata espletata consulenza tecnica d’ufficio estimativa dall’ing. (…); ora la causa va decisa.

L’art. 38 TUB stabilisce: “1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.”. La Delib. Cicr 22/4/1995 stabilisce al punto 1: “L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari ali’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.”. Come affermato da Cass. 17352/2017: “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.”; le successive pronunce di Cassazione si sono uniformate a tale principio, ed ancora in Cass. 16776/2021 si legge: “Avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.”. Ci si riporta, in questa sede, a tale indirizzo.

Secondo parte convenuta, la domanda proposta dall’attore in questa sede sarebbe inammissibile, essendo passata in giudicato la sentenza 7453/2019 di questo Tribunale colla quale è stata rigettata la domanda colla quale (…) aveva chiesto nei confronti di (…) (dante causa di (…) per cui ai sensi dell’art. 2909 c.c. il giudicato è opponibile a quest’ultima) che il saldo del rapporto di mutuo sorto col contratto del 18/5/2006 venisse rideterminato per una serie di nullità attribuite a tale contratto, o comunque di illegittimità compiute dalla parte mutuante nello svolgimento del rapporto: mancata indicazione del TAE, interessi di mora usurari, applicazione di interessi variabili non conformi a quelli pattuiti, Taeg contrattuale inferiore a quello reale, Isc pattuito inferiore a quello effettivo. Tale eccezione è infondata: nel giudizio conclusosi con la sentenza 7453/2019 di questo Tribunale sono state esaminate solo causa di nullità parziale del contratto del 18/5/2006, compresa l’asserita pattuizione di interessi moratori usurari, che nella interpretazione più estensiva avrebbe potuto rendere nulla la clausola contrattuale sugli interessi corrispettivi (art. 1815.2 cc), ma non certo l’intero contratto; vero è che, come affermato da Cass. SU 26242/2014 “il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di nullità parziale del contratto deve rilevarne di ufficio la nullità totale, e, qualora le parti, all’esito di tale indicazione officiosa, omettano un’espressa istanza di accertamento in tal senso, deve rigettare l’originaria pretesa non potendo attribuire efficacia, neppure parziale (fatto salvo il diverso fenomeno della conversione sostanziale), ad un negozio radicalmente nullo.”; ma nel giudizio conclusosi con la sentenza 7453/2019 il giudice non ha rilevato la nullità totale del contratto di mutuo, quindi sulla questione di nullità totale non si è formato un giudicato neppure implicito.

Sempre secondo parte convenuta, il (…), di fronte ad un immobile rivelatosi di valore notevolmente inferiore al prezzo da lui pagato per acquistarlo, avrebbe potuto agire in giudizio nei confronti dei propri danti causa (…) per ottenere che fosse risolta la compravendita del 15/12/2010, per grave inadempimento degli alienanti; ma, se anche fosse stato o fosse ancora possibile per l’odierno attore agire nei confronti dei suoi danti causa, tale facoltà non escluderebbe il suo diritto ad agire in questa sede per sentir dichiarare nullo il contratto di mutuo da lui sottoscritto; parte convenuta non spiega perché l’azione che qui si esamina sarebbe preclusa, trattandosi di due azioni diverse per far valere diritti diversi nei confronti di soggetti diversi.

(…) eccepisce di essere carente di legittimazione passiva rispetto alle domande di ripetizione d’indebito e di risarcimento proposte dal (…) perché coll’atto del 10/11/2017 è succeduta solo nel credito che l’originaria mutuante e poi la prima cessionaria vantavano verso il mutuatario, ma non nel lato passivo del rapporto. Come afferma Cass. 21843/2019: “i crediti oggetto delle operazioni di “cartolarizzazione” eseguite ai sensi della l. n. 130 del 1999 costituiscono un patrimonio separato da quello della società di cartolarizzazione, destinato in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi per finanziare l’acquisto dei crediti e al pagamento dei costi dell’operazione, sicché non è consentito al debitore ceduto proporre nei confronti del cessionario eccezioni di compensazione o domande giudiziali fondate su crediti vantati verso il cedente nascenti dal rapporto con quest’ultimo intercorso” e le cessioni di crediti da (…) a (…) e da quest’ultima a (…) sono appunto disciplinate dalla L 130/1999; tale principio però non impedisce al (…) di agire per sentir dichiarare nullo nei soli suoi rapporti con la subcessionaria del credito il contratto di mutuo, ed ottenere la ripetizione di quanto indebitamente corrisposto a quest’ultima – e comunque nel presente giudizio sono state chiamate in causa le due originarie parti di quel contratto, (…) quale incorporante della mutuante (…), ed il mutuatario (…), nei cui confronti quindi l’accertamento della nullità può fare stato, cosicché l’accertamento può acquisire efficacia di giudicato erga omnes; vero è che non è presente nel giudizio che acquistò il credito da (…) per poi cederlo a (…), ma la sua posizione è derivata da quella della originaria mutuante, per cui l’accertamento sarà opponibile anche ad essa.

Il CTU nominato nel corso del presente giudizio ha accertato che l’altezza massima interna dell’appartamento ipotecato a garanzia del mutuo per cui è causa risulta pari a m. 2,23, mentre l’art. 1 D.Min. Sanità 5/7/1975, l’art. 43.2 lett. B L 475/1978 e l’art. 15.2 Reg.Edil. Comune Napoli stabiliscono che le altezze minime interne

degli ambienti ad uso abitativo devono essere di m. 2,70 per i locali adibiti ad abitazione e di m. 2,40 per i locali accessori quali corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli; pertanto l’immobile in questione non può essere commercializzato come appartamento, poiché manca dei requisiti dell’abitabilità, bensì come deposito – e come tale, nell’anno 2006 quando venne erogato il mutuo, valeva Euro 247060: addirittura meno della somma di Euro 295000 mutuata. All’art. 7 del contratto di compravendita del 15/12/2010 la parte venditrice (i coniugi (…)) “… dichiara che il bene ceduto è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967 e che successivamente a tale data non è stato oggetto di interventi edilizi o mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenze, autorizzazioni o concessioni edilizie”, e se così fosse, le norme sopra richiamate sull’altezza minima per l’abitabilità non si applicherebbero; ma, sempre come accertato dal CTU, se il corpo di fabbrica in cui l’appartamento attualmente di proprietà (…) risulta realizzata il 9/10/1957, l’appartamento in questione è stato accatastato solo nel 1991 – e la circostanza può spiegarsi solo col fatto che venne realizzato in quella data, perché diversamente sarebbe risultato al catasto unitamente a tutto il resto del fabbricato; inoltre, l’appartamento venne accatastato come “unità afferente CLS PF.”, e le unità afferenti sono di fatti unità nuove – che, spiega il CTU, “possono derivare dal fatto che si edifichi una nuova unità su di un’area urbana o un lastrico, in questo caso si procede con la variazione, perché si sopprime un subalterno già esistente, il lastrico appunto o l’area urbana e si costituisce la nuova unità.”; si può aggiungere che l’appartamento in questione sorge al piano ammezzato, il che spiega come possa essere stato costruito successivamente all’edificazione del fabbricato, e che ad esso è stato assegnato il numero d’interno 2 bis, anche questo un indizio che è stato aggiunto successivamente all’edificazione del fabbricato (il bis, perché esisteva già un interno n. 3). Essendo stato realizzato nel 1991, l’appartamento oggi di proprietà del (…) avrebbe dovuto rispettare le norme sopra richiamate sull’altezza minima; non avendolo fatto, non ha i requisiti per essere considerato abitabile, e del resto relativamente ad esso non risultano pervenute istanze di condono al Comune di Napoli. Come affermato da Cass. 17123/2020: “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”; a contrario, se ne ricava che, mancando un certificato di abitabilità e non potendo esserne rilasciato uno perché l’appartamento non ha i requisiti, la compravendita tra i (…) e i (…) ebbe ad oggetto un aliud pro alio: i primi alienarono ai secondi un immobile qualificato come appartamento, laddove non possedeva i requisiti per esserlo. In verità, stando così le cose, è verosimile che l’immobile in questione non sia proprio commerciabile: nell’atto di acquisto, poiché l’alienante dichiarava che l’appartamento era stato costruito prima del 1/9/1967, non sono menzionati gli estremi di una concessione edilizia, e come accertato dal CTU non è stata nemmeno presentata domanda di sanatoria; nemmeno nella perizia fatta realizzare da (…) per concedere il mutuo, si accenna ad alcun titolo abilitativo per l’immobile in questione; quindi l’appartamento oggi di proprietà (…), realizzato nel 1991 nella vigenza della L. 47/1985 e senza concessione, risulta incommerciabile, privo di valore commerciale. In ogni caso, sia che l’immobile nel 2006 avesse il valore indicato dal CTU, sia che avesse (ed abbia) valore 0, l’art. 38 TUB è stato violato, ed il mutuo del 18/5/2006 è nullo.

Costituendosi tempestivamente, la convenuta (…) ha chiesto che, nel caso venga dichiarato nullo, il mutuo fondiario sia convertito ex art. 1424 c.c. in mutuo ipotecario ordinario (una richiesta, peraltro, che presuppone che la convenuta possa essere qualificata cessionaria del contratto, perché diversamente non potrebbe chiedere una pronuncia che coinvolge l’intera posizione contrattuale). Come afferma Cass. 11201/2018 in motivazione, in caso di domanda del mutuante (in questo caso il cessionario del credito) di conversione del mutuo fondiario in normale mutuo ipotecario, il giudice dovrà “verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., l’indagine sarà effettuata con riferimento a ciascuna delle parti dell’operazione; e tenuto conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei “privilegi” voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere di operazioni di finanziamento di cui si sta discorrendo.” Parte convenuta, per ottenere la conversione del mutuo, avrebbe dovuto allegare e dimostrare che i vantaggi derivanti dalla natura fondiaria del mutuo non fossero stati tali, rispetto alla disciplina di un normale credito ipotecario, da determinare le parti a stipulare il contratto di finanziamento; infatti, le parti vollero proprio ricorrere allo strumento previsto dall’art. 38 Tub, quindi non si può presumere semplicemente che sarebbero ricorse ugualmente ad un normale credito ipotecario, ma bisogna dimostrarlo, comparando le

condizioni del mutuo fondiario erogato con quelle di un possibile credito ipotecario ordinario. Mancando da parte convenuta una tale analisi, la domanda di conversione non può essere accolta.

La chiamata in causa ha eccepito che nei suoi confronti sarebbe stato obbligatorio esperire il tentativo di mediazione, in base all’art. 5.Ibis D.L.vo 28/2010, ma si ritiene che l’obbligo di esperire la procedura di mediazione non sembra estendersi alle chiamate in causa; infatti, l’espressione contenuta nella norma citata, “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di … contratti .., bancari”, si riferisce chiaramente a chi un giudizio lo inizia, non a chi chiama in causa un terzo, che invece non è proprio menzionato; inoltre, sempre l’art. 5.1 bis D.L.vo 28/2010 assegna al convenuto e non al terzo chiamato la facoltà di eccepire il mancato esperimento del tentativo di mediazione, il che indica che la posizione del terzo chiamato non è proprio considerata come una delle possibili parti della procedura di mediazione. Per il resto, si osserva che (…), quale successore della personalità della originaria mutuante (…), è litisconsorte nel processo in cui si chiede di dichiarare nullo il mutuo; che l’azione di nullità è imprescrittibile; che l’eventuale possibilità per il (…), quando acquistò l’immobile, di accorgersi della effettiva altezza dell’appartamento, inferiore a quanto previsto per l’abitabilità, non incide sulla nullità del mutuo originariamente concesso al (…).

Per tutto quanto esposto, il mutuo del 18/5/2006 va dichiarato nullo, e la convenuta (…) va condannata a restituire all’attore (…) le rate di rimborso del mutuo ad essa pagate: ossia, dal dicembre 2017 (quando la convenuta subentrò nel credito a (…)) al marzo 2019, quando poi è iniziato il presente processo: infatti, l’attore deduce e la parte convenuta non contesta, che il abbia pagato puntualmente tutte le rate di rimborso; quindi, in base al piano di ammortamento depositato dalla parte attrice, un totale di Euro 13480,68 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.

La convenuta non è attivamente legittimata a chiedere che l’attore ed il (…) vengano condannati a restituire il capitale a lui erogato in forza del mutuo dichiarato nullo, poiché quel capitale venne erogato dalla mutuante (…) (del resto, solo il (…) potrebbe essere condannato a restituire il capitale, non il (…) al quale il mutuo non fu erogato); e la stessa convenuta non è passivamente legittimata a rispondere della domanda di risarcimento, che avrebbe dovuto essere formulata nei confronti di (…) avente causa dal soggetto che quei danni avrebbe provocato, ossia la mutuante (…).

Le spese del giudizio seguono la soccombenza (rispetto alla domanda di nullità sono soccombenti sia la convenuta che la chiamata in causa (…) che vi si è opposta) e si liquidano come in dispositivo. Infine, l’esistenza di un immobile totalmente privo di concessione edilizia va segnalata al Comune di Napoli, perché adotti i provvedimenti di competenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. (…)/2019 rgac tra: (…), attore; S.r.l. (…), convenuta; (…) e (…), chiamati in causa; così provvede:

1) Dichiara nullo il contratto di mutuo stipulato in data 18/5/2006 in Napoli per notaio Ca.Ta. rep. (…);

2) Condanna la convenuta (…) a pagare all’attore (…) la somma di Euro 13480,68, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

3) Condanna la convenuta a rimborsare all’attore la somma di Euro 1619,38 oltre 4% ed IVA sull’importo degli onorari dal (…) pagata al CTU;

4) Condanna la convenuta e la chiamata in causa (…) a rimborsare all’attore le spese del giudizio, che liquida in Euro 1252 per esborsi ed Euro 5000 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa;

5) Dispone trasmettersi copia della presente sentenza al Comune di Napoli, Ufficio Antiabusivismo. Così deciso in Portici il 16 novembre 2021.

Depositata in Cancelleria il 16 novembre 2021.

 


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