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Quando denunciare l’amministratore di condominio?

24 Novembre 2021
Quando denunciare l’amministratore di condominio?

Responsabilità penale dell’amministratore: quando la querela e quando chiedere i danni. 

A volte non basta la revoca dall’incarico dell’amministratore negligente o in malafede. Quando le condotte sono particolarmente gravi, diventa necessario sporgere querela presso la polizia o i carabinieri. Attraverso il conseguente processo penale sarà poi possibile chiedere il risarcimento dei danni: a tal fine il condominio dovrà costituirsi parte civile per il tramite di un avvocato nominato dal nuovo amministratore. Ma quando denunciare l’amministratore di condominio?

È possibile denunciare l’amministratore di condominio per tutti quei comuni reati che può commettere qualsiasi cittadino. Si possono poi configurare delle ulteriori ipotesi connesse all’incarico da questi rivestito e alla gestione del denaro comune. 

Di tanto parleremo nel seguente articolo. Spiegheremo cioè quali sono le responsabilità penali dell’amministratore di condominio e quando è possibile denunciarlo. Ma procediamo con ordine.

Denunciare l’amministratore per appropriazione indebita

Il più frequente reato commesso dall’amministratore di condominio è quello di appropriazione indebita che si configura allorquando questi sottrae le somme del condominio o le fa transitare sul proprio conto personale o su quello di un altro condominio. 

Ricordiamo infatti che obbligo dell’amministratore è di aprire un conto corrente a nome del condominio e depositarvi tutte le somme riscosse per conto di questo. Anche quando riscuote i contanti dai vari condomini, non può poi utilizzarli per pagare le fatture: deve prima depositarli in banca per renderne tracciabile l’incasso. A questa soluzione si perviene da una interpretazione letterale della norma e della giurisprudenza in tema di utilizzo del conto condominiale.

Nel caso in cui ci si accorga di un ammanco di cassa bisogna identificare i termini entro cui sporgere querela. Come noto infatti la querela va presentata entro 3 mesi da quando si commette il reato o da quando se ne prende conoscenza. Ebbene, anche se il reato è stato commesso dall’amministratore diverse annualità addietro, secondo la Cassazione [1] il reato di appropriazione indebita si consuma al momento della cessazione dell’amministratore dalla sua carica, in quanto in tale momento, in mancanza di restituzione delle somme sottratte, si verifica con certezza l’impossessamento del denaro. Infatti, essendo il denaro un bene fungibile, l’amministratore fino al momento della cessazione dalla carica potrebbe reintegrare il condominio delle somme sottratte. 

Risultato: non si può sempre denunciare l’amministratore prima che questi sia cessato dall’incarico ed è proprio da tale momento che decorre il termine di 3 mesi per la querela.

In ogni caso la gestione disordinata della contabilità condominiale non è di per sé indicativa di una volontà di appropriazione dell’amministratore; essa quindi non fa automaticamente scattare il reato di appropriazione indebita. 

Denunciare l’amministratore per diffamazione

Un secondo tipico caso che si rinviene nella prassi condominiale sono le denunce per diffamazione nei confronti dell’amministratore quando diffonde notizie screditanti sulla reputazione di uno dei condomini. Nono sono tali però le informazioni circa il mancato pagamento degli oneri condominiali, essendo interesse di tutti i condomini il controllo della contabilità comune. Ciascuno ha quindi diritto di sapere chi è moroso e chi invece è in regola con i pagamenti. L’informazione può essere richiesta personalmente, presso lo studio dell’amministratore, con email, Pec o anche nel corso della riunione di condominio (a patto che non vi partecipino soggetti esterni).

La Cassazione ha ritenuto non responsabile l’amministratore che abbia fatto sapere agli altri condomini del fallimento di uno di questi. L’esistenza infatti di una procedura concorsuale rende più difficoltoso il pignoramento dei beni ed è quindi interesse della compagine condominiale conoscere tutte le chance di successo di un’eventuale procedura di recupero crediti.

Le condotte diffamatorie sono invece quelle che ledono la reputazione personale o professionale di un condomino, quelle cioè che si sostanziano in un attacco alla moralità del soggetto e non in una critica al suo operato.

Potrebbe ricorrere diffamazione e violazione della privacy quando l’amministratore, ad esempio, affigga in un luogo aperto ad estranei l’elenco dei condomini debitori o le azioni giudiziarie in corso nei confronti di questi ultimi. 

Denunciare l’amministratore per danni 

L’amministratore può anche essere denunciato anche per eventuali danni occorsi ai condòmini o a terzi se dipendenti dall’omissione di misure di sicurezza degli impianti elettrici condominiali o da mancata effettuazione di lavori di manutenzione sulle parti comuni del condominio (si pensi alla caduta di un cornicione o a un gradino pericolante). Questo perché egli ha il dovere di attivarsi per impedire eventuali lesioni. A norma dell’articolo 677 del codice penale, è responsabile «il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina oppure chi è, per lui, obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo». La pena è solo amministrativa (e consiste in una sanzione da 154 a 929 euro) se non c’è un pericolo per le persone o non ci sono feriti. In caso contrario scatta il penale e la sanzione è dell’arresto fino a 6 mesi o l’ammenda non inferiore a 309 euro.

Insomma spetta all’amministratore l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni. 

La legge peraltro obbliga l’amministratore ad effettuare quei lavori di manutenzione straordinaria particolarmente urgenti anche senza autorizzazione dell’assemblea, a patto ovviamente che sul conto corrente del condominio vi siano i soldi. Diversamente dovrebbe mettere in sicurezza l’area, transennandola. In caso contrario può essere querelato. La responsabilità penale dell’amministratore, in questi casi, deriva dall’art. 40 del codice penale che disciplina il cosiddetto «reato omissivo» il quale prevede che: «Non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo». È chiaro quindi che per esservi reato vi deve essere un obbligo giuridico di attivarsi in un dato senso per prevenire eventi dannosi.

Approfondimenti

Come denunciare l’amministratore di condominio 

Appropriazione indebita amministratore di condominio 


note

[1] Cass. ord. n. 42271/2021, n. 19519/2020, 40870/2019, 11323/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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