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Affitto breve: come funziona?

16 Febbraio 2022 | Autore:
Affitto breve: come funziona?

Qual è il confine con la locazione transitoria? Quanto può durare e come devono essere gli immobili? Quante tasse si pagano?

Che si tratti di una casa al mare durante l’estate o di una in montagna nel periodo invernale, la soluzione dell’affitto breve risulta spesso più conveniente rispetto all’albergo per le famiglie numerose o per le compagnie di amici che decidono di passare le vacanze insieme. Ma cosa si intende esattamente per affitto breve? Come funziona questa formula? C’è una soglia temporale oltre la quale non può più essere considerato tale?

Sono sostanzialmente tre, come vedremo nel dettaglio tra poco, gli elementi che contraddistinguono l’affitto breve:

  • la durata: non può superare i 30 giorni;
  • la natura: non può trattarsi di una locazione commerciale;
  • la tassa di soggiorno: il proprietario deve richiederla all’inquilino.

Ma ci sono tante altre cose da scoprire sull’affitto breve, dall’aspetto fiscale alla possibilità di fissare la residenza o alle caratteristiche dell’immobile. Vediamo di seguito come funziona l’affitto breve.

Affitto breve: cosa si intende?

Per affitto breve si intende la locazione che non supera i 30 giorni (altrimenti, diventa affitto transitorio). Si tratta di un particolare contratto che non richiede la registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate e sul quale viene applicata come cedolare secca un’imposta del 21% sul reddito che produce la locazione.

L’affitto breve può essere effettuato solo da persone fisiche o da intermediari: sono esclusi, quindi, le imprese o i professionisti del settore. Ma significa anche che per dare in locazione breve una casa e guadagnarci con il canone non è necessario aprire una partita Iva.

Altra caratteristica dell’affitto breve è che i locali messi a disposizione dell’inquilino devono essere destinati ad uso residenziale. La tipica casa delle vacanze, insomma. Vuol dire che non è consentito fare un contratto di locazione breve, ad esempio, per un’attività commerciale come un temporary shop. Il contratto interessa gli immobili di categoria catastale da A1 a A11, esclusa la categoria A10, comprese le pertinenze (cantina, box auto, solaio, ecc).

C’è anche il requisito della localizzazione: la casa oggetto dell’affitto breve deve trovarsi in territorio italiano.

Infine, non è consentito fornire dei servizi aggiuntivi come pasti, interpreti, guide turistiche, noleggio auto o altro ancora. È permesso, invece, mettere a disposizione del cliente le pulizie della casa, il Wi-Fi, l’aria condizionata e, ovviamente, le utenze.

Affitto breve: l’aspetto fiscale

Quante tasse si pagano per l’affitto breve? La legge, come accennato, prevede una cedolare secca al 21% sul reddito prodotto da questo tipo di locazioni, purché – è il caso di ricordarlo – siano ad uso residenziale. Una norma, però, valida per un massimo di quattro immobili. Significa che chi affitta dai cinque immobili in su dovrà pagare regolarmente l’Irpef e le addizionali.

La cedolare secca è un’agevolazione interessante visto che l’aliquota Irpef minima che verrebbe pagata per un affitto è del 23% da calcolare sul 95% del canone percepito, a cui occorre aggiungere le addizionali. A meno che si abbia un reddito molto basso e risulti più conveniente rinunciare alla cedolare secca e aumentare l’Irpef in modo da poter usufruire di detrazioni e deduzioni fiscali che, altrimenti, verrebbero perse.

Le tasse da pagare sull’affitto breve si calcolano solo sul canone di locazione che viene versato dall’inquilino. Significa che se, ad esempio, l’ospite paga a parte il costo delle utenze o delle pulizie, su questi soldi non verranno applicate delle imposte. Viceversa, se il contratto prevede espressamente un canone comprensivo di ogni tipo di spesa, allora verrà tassato tutto. Compresa l’eventuale commissione dell’intermediario, se calcolata e versata separatamente dal canone.

Chi affitta una casa (o anche una sola stanza) con questo tipo di contratto deve chiedere all’ospite il pagamento della tassa di soggiorno, che poi dovrà versare a seconda dell’importo delle modalità previste da ogni Comune.

Affitti brevi: il ruolo dell’intermediario

In molti casi, l’affitto breve viene gestito da un intermediario in una doppia veste: da una parte, monitora le operazioni con obbligo di comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate e, dall’altra, assume la veste di sostituto d’imposta e si occupa di prelevare la cedolare secca del 21% a titolo di ritenuta, da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.

Nel primo caso, troviamo le agenzie immobiliari che pubblicizzano gli immobili da dare in locazione breve, accompagnano i potenziali ospiti a vedere la casa, stipulano il contratto per conto del proprietario e consegnano le chiavi. Tuttavia, non dovranno incassare il canone di affitto, che verrà versato direttamente al locatore.

L’altro tipo di intermediari è quello che riguarda i portali online (Airbnb, tanto per citare uno tra i più noti). In questo caso, si invertono i ruoli: oltre a mettere in contatto proprietari e potenziali ospiti e a provvedere al contratto via web, i siti specializzati possono riscuotere direttamente il canone d’affitto, mentre è il locatore a mostrare la casa al possibile inquilino e, eventualmente, a consegnare le chiavi dopo che è avvenuto il pagamento online.

In entrambi i casi, l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • importo del canone lordo;
  • indirizzo dell’immobile.

I contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dal medesimo locatore, possono essere comunicati anche in forma aggregata.



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