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Quali sono i doveri dei condomini?

25 Novembre 2021
Quali sono i doveri dei condomini?

Le regole di chi entra a far parte di un condominio: obblighi connessi alla proprietà di un appartamento. 

Quando si vive in un condominio bisogna rispettare le regole imposte dalla legge (e, in particolare, dal codice civile) e dal regolamento condominiale. Sono queste le due principiali fonti normative che deve conoscere ogni proprietario di appartamento in un edificio. Si tratta prevalentemente di regole di carattere civilistico anche se talvolta la violazione di alcuni precetti costituisce reato e può comportare un’incriminazione penale. 

Sapere quindi quali sono i doveri dei condomini serve non solo a prevenire eventuali azioni legali – che peraltro potrebbero pregiudicare irrimediabilmente i rapporti con soggetti con cui si avrà a che fare, nel bene o nel male, per un lungo periodo – ma anche ad evitare grane e dispendio di soldi. Si pensi, ad esempio, all’obbligo di versare i contributi mensili: chi non può o non vuole farlo sarà poi tenuto a pagare anche le spese legali sostenute dall’amministratore per il recupero dei crediti. 

Ma tra i doveri dei condomini non vi sono solo quelli di carattere economico. L’uso dei beni e dei servizi comuni è disciplinato da apposite norme del codice che impongono il rispetto del pari diritto altrui. Senza contare poi che il regolamento potrebbe contenere dei limiti all’utilizzo della casa di proprietà (limiti ad esempio in merito all’orario dei rumori, allo scolo dei panni dal balcone, all’utilizzo di fioriere, al cambio di destinazione d’uso e così via).

Stabilire in un solo articolo quali sono i doveri dei condomini risulterà non certo facile ma proveremo a fare una quanto più esaustiva possibile elencazione. 

Doveri in merito all’utilizzo delle aree e dei servizi comuni

Ogni condomino, nell’utilizzo dei beni di proprietà condominiale ossia di tutti i condomini (si pensi al tetto, al giardino, all’androne, al pianerottolo) deve rispettare i pari diritti degli altri. Se vuole pertanto usare il tetto per installare i pannelli fotovoltaici non può occupare tutto lo spazio; non può bloccare l’ascensore per molto tempo; non può parcheggiare nell’androne, all’ingresso del condominio o sul pianerottolo, bici o motorini; non può utilizzare la terrazza per fare feste e così via.

Tale utilizzo inoltre non può comportare la modifica della destinazione d’uso dei beni. Così, ad esempio, il giardino non può essere utilizzato per parcheggiare l’auto o, viceversa, il parcheggio non può essere utilizzato per posizionare sedie, panchine, materiale di scarico, auto vecchie e abbandonate, ecc.

Decisioni solo in assemblea

Ogni condominio può esprimere la sua volontà sulla gestione dei beni e dei servizi comuni solo collegialmente in assemblea. Questo significa che se intende contestare una spesa non può farlo solo quando l’amministratore bussa alla sua porta o l’ufficiale giudiziario gli notifica il decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti: deve al contrario contestare la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione o, se assente, dalla comunicazione del verbale di assemblea.

La partecipazione alle assemblee è una facoltà e non un obbligo, ma interessarsi comporta un maggior controllo sulle spese e dunque un risparmio.

Sostenimento spese nell’interesse del condominio

Ogni condomino non può intervenire nella gestione dei beni e dei servizi comuni se non nei casi di estrema urgenza. Quindi, se mai dovesse sostenere delle spese per la riparazione delle aree condominiali in assenza di urgenza non può poi rivendicare il diritto al rimborso. Al contrario gli potrebbe essere contestata l’opera stessa se questa non piace alla maggioranza, con conseguente ripristino dell’area.

Il pagamento delle quote condominiali

L’obbligo primario di ogni condomino è quello di versare le quote di spesa poste a suo carico dall’assemblea. In caso contrario l’amministratore, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, può intimargli il pagamento e agire contro di lui chiedendo al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Il che significa che dovrà pagare immediatamente con la notifica dell’atto, senza avere l’ordinario termine di 40 giorni.

Inoltre, se non paga, l’amministratore può escluderlo dal godimento dei servizi condominiali che possono essere fruiti separatamente (come il parcheggio, i campi da tennis, il riscaldamento).

Non in ultimo, semmai il condominio dovesse subire il pignoramento dei beni da parte dei creditori, l’amministratore sarà tenuto a indicare ai creditori i nomi dei morosi affinché agiscano prima contro di loro e poi contro gli altri condomini in regola coi pagamenti

Ristrutturazione e lavori in casa

Il condomino che voglia fare lavori nel proprio appartamento deve darne preventiva notizia all’amministratore il quale avviserà anche gli altri condòmini. 

I lavori non devono minare la stabilità dell’edificio e non possono alterare il decoro architettonico di una delle facciate. Il che significa che, in caso contrario, il condominio può agire per chiederne la demolizione. Questo però non significa che prima dell’esecuzione dei lavori è necessario chiedere il permesso all’assemblea.

Divieti all’uso dell’appartamento

Eventuali vincoli all’utilizzo dell’immobile – come il divieto di dare in affitto a studenti, di trasformare l’appartamento in un ufficio o di adibirlo a pensione o b&b – è ammissibile solo se contenuto in un regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Rispetto del regolamento

È obbligo di ogni condomino conoscere e rispettare le norme contenute nel regolamento, sotto pena di sanzioni pecuniarie fino a 200 euro (ma solo se previste nel regolamento stesso).

Comunicare all’amministratore i propri dati

Non appena acquistato l’appartamento il condomino deve subito fornire all’amministratore i propri dati affinché questi aggiorni l’anagrafe condominiale. Se non lo fa, l’amministratore è autorizzato a ricercarli autonomamente, addebitandogli le spese.

Sempre in tema di acquisto della casa, l’acquirente risponde solidalmente con il suo venditore per le spese condominiali da questi non ancora corrisposte e relative all’anno immediatamente precedente il suo acquisto e alla gestione in corso, anche se ancora non era condomino.

Le spese per opere straordinarie deliberate prima del suo acquisto, anche se eseguite dopo, restano a carico del venditore, salvo diverso accordo.



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