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A quanto ammonta il compenso dell’amministratore di condominio?

25 Novembre 2021
A quanto ammonta il compenso dell’amministratore di condominio?

Esiste un tariffario legale per la parcella da pagare all’amministratore? Cosa succede se questi non ha specificato il prezzo?

A quanto ammonta il compenso dell’amministratore di condominio? La risposta più corretta, per quanto banale, è la seguente: il compenso dovuto all’amministratore è quello da questi richiesto con il preventivo. In altri termini tutto è rimesso alla trattativa tra le parti. Ma bisogna tenere conto di alcune regole.

La prima: l’amministratore, in corso di mandato, non può chiedere compensi extra rispetto a quelli preventivati all’atto della sua nomina.

La seconda: è nulla la nomina dell’amministratore se questi non ha presentato un preventivo prima della votazione. Questo perché la delibera di nomina del capo condomino deve indicare, a pena di nullità, l’importo a questi dovuto a titolo di compenso. 

Cerchiamo di approfondire il discorso e di individuare, con maggiore precisione, a quanto ammonta il compenso dell’amministratore di condominio.

Tariffario amministratore di condominio 

Non vi sono regole specifiche in merito al compenso dell’amministratore. Anzi i tariffari sono stati proibiti dall’Antitrust. Pertanto la determinazione dell’onorario del professionista è rimessa alla libera contrattazione tra le parti (secondo quanto previsto dalla legge Bersani 223/06). Contrattazioni che, come anticipato, vanno fatte prima della nomina. Diversamente la mancanza specificazione del compenso dell’amministratore comporta la nullità della nomina stessa e quindi il condominio non è tenuto a versare alcuna somma.  Tuttavia, esistono vari parametri per determinare il compenso di cui parleremo a breve. 

Compensi extra per ristrutturazione

Prima di entrare nel vivo del discorso dobbiamo sottolineare l’illegittima pratica di numerosi amministratori di chiedere un compenso extra per l’assistenza ai lavori di ristrutturazione (calcolato in termini percentuali sull’entità dei lavori stessi). Anche in questa ipotesi le somme non sono dovute se non sono state specificate nel preventivo presentato all’assemblea prima della nomina. 

L’assemblea condominiale può riconoscere all’amministratore un compenso aggiuntivo   

Sebbene l’attività dell’amministratore di condominio, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra certamente nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, se si ritene insufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato. Tale delibera, se approvata a maggioranza, è pienamente valida e obbliga tutti i condomini, anche i dissenzienti [1].

L’obbligo di formazione

Al momento della nomina, l’amministratore non solo deve specificare analiticamente il compenso per le attività che dovrà rendere in favore del condominio; egli ha anche il dovere di adempiere agli oneri formativi e di aggiornamento tipici della sua professione, per cui, in mancanza dei predetti adempimenti, la sua nomina è invalida e la relativa delibera assembleare può essere impugnata.

A quanto ammonta il compenso dell’amministratore di condominio?

Nulla esclude che il mandato dell’amministratore di condominio possa essere svolto a titolo gratuito, come spesso succede dinanzi a una gestione volontariamente svolta da uno dei condomini. Attenzione però: la rinuncia al compenso deve essere espressa o, se tacita, inequivoca. Difatti il mandato si presume sempre a titolo oneroso e il solo fatto di non aver richiesto il pagamento per gli ultimi anni non impedisce all’amministratore di farlo tutto in una volta, salvi solo gli effetti della prescrizione. Leggi Amministratore di condominio non richiede il compenso.

Dicevamo in apertura non vi sono regole specifiche sull’onorario: quindi l’amministratore è libero di presentare il preventivo che preferisce così come l’assemblea è altrettanto libera di accettarlo o meno. Così ha previsto la legge Bersani, (legge. 223/06).

Il compenso deve essere comunque proporzionato all’incarico da espletare, tant’è che, nella prassi, gli amministratori lo quantificano in base al numero di appartamenti di cui è composto il condominio.

Si può individuare il compenso dell’amministratore in tre capitoli:

  • la rappresentanza legale del condominio e la responsabilità concreta e morale che comporta l’assunzione dell’incarico;
  • lo svolgimento dei compiti amministrativi e di responsabilità civile che derivano dall’espletare l’incarico con regolarità;
  • compiti operativi e di responsabilità penale che comprendono la sicurezza delle parti comuni e in uso comune, l’operatività del personale dipendente diretto del condominio e indiretto degli eventuali appaltatori e subappaltatori, l’obbligo di rispettare e far rispettare le norme che vengono emanate e/o prescritte, e l’impegno alla vigilanza affinchè non sia creato danno fisico ad alcuno.

Quali sono i prezzi praticati dagli amministratori di condominio?

Secondo un’indagine pubblicata da IlSole24Ore, la quantificazione del compenso da parte degli amministratori viene fatta in uno dei seguenti modi:

  • metodo di calcolo a percentuale: per edificio medio di 22-25 unità, con volume lordo di 6.500 metri cubi e valore di ricostruzione 3,5 milioni di euro il compenso annuo potrà ammontare a circa 3.300–4000 euro (oltre Iva e spese); la rappresentanza legale è indicativamente pari allo 0,010‰ del valore di ricostruzione;
  • calcolo per unità immobiliare: viene per lo più indicato in zone locali, e varia parecchio, ma vi è una costante minima a valore nazionale al di sotto della quale non è credibile, che è di circa 60-80 euro/anno;
  • calcolo a rimborso orario: mediamente un amministratore impegna circa 2,5 ore lavoro annue per ciascuna unità immobiliare; considerato il costo complessivo del personale ed i costi dello studio (locazione, spese, attrezzature, programmi, locomozione, corsi di aggiornamento e così via), il costo orario ammonta complessivamente a 60-70 euro/ora, cui aggiungere un utile aziendale, per un totale di circa 150-170 euro anno per ogni unità immobiliare;
  • calcolo parametrico che considera tre parametri: valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato (indicato nella polizza d’assicurazione), preventivo gestionale annuale (deliberato dall’assemblea condominiale), numero di unità immobiliari (indicate nel regolamento di condominio). Dai vari metodi indicati, si può quindi osservare che mediamente l’onere annuale di amministrazione di un’unità immobiliare in condominio corrisponde a un impegno orario di circa 2,5 ore/anno, e l’emolumento annuale dell’amministratore rappresenta circa l’1‰ – 1,2‰ del valore di ricostruzione dell’immobile.

note

[1] Cass. sent. n. 23254/2021.


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