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È valido il regolamento condominiale redatto dal costruttore?

25 Novembre 2021
È valido il regolamento condominiale redatto dal costruttore?

Non vale come approvazione la clausola nel contratto di compravendita con cui si delega il costruttore a redigere in futuro il regolamento di condominio. 

Succede spesso che quando si acquisti casa in corso di costruzione o quando ancora il condomino non è formato, nell’atto di acquisto il costruttore si riservi la possibilità di far redigere, in un successivo momento, ad un tecnico di propria fiducia, il regolamento di condominio. Del suo contenuto dunque gli acquirenti non sono ancora informati. Il rischio è di venirsi a trovare dinanzi a forti limitazioni che potrebbero pregiudicare le aspettative di utilizzo degli appartamenti e delle aree comuni (si pensi al divieto di parcheggiare l’auto nel cortile o di mutare la destinazione urbanistica dell’immobile). 

Di qui la domanda: è valido il regolamento condominiale redatto dal costruttore? La risposta fornita dalla Cassazione è negativa [1], ma esiste comunque la possibilità di sanare tale nullità. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Validità del regolamento condominiale

Non si può comprendere il discorso circa la validità del regolamento condominiale redatto dal costruttore se non facciamo una premessa di carattere generale.

Il regolamento di condominio può essere di due tipi:

  • approvato a semplice maggioranza (anche chiamato «regolamento assembleare»): è quello che viene votato nel corso della riunione di condominio con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000);
  • approvato all’unanimità (anche chiamato «regolamento contrattuale»): è quello che viene votato nel corso della riunione di condominio con il voto favorevole di tutti i condomini o che viene da questi accettato al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto dell’appartamento dinanzi al notaio. In tal caso il regolamento viene allegato all’atto o semplicemente citato ma comunque messo a disposizione dell’acquirente. A differenza di quanto avviene con il voto in assemblea, qui l’unanimità si forma in momenti tra loro differenti e autonomi.

Perché mai prevedere due diverse maggioranze per l’approvazione del regolamento condominiale? Perché solo quello approvato all’unanimità può disporre limitazioni all’utilizzo degli appartamenti ossia della proprietà privata. E ciò perché nessuno, se non il titolare stesso del bene, può decidere come questo vada utilizzato. Dunque il voto unanime costituisce una sorta di auto-limitazione.

Ecco che laddove un regolamento non contenga clausole limitative dell’uso degli appartamenti può ben essere approvato a semplice maggioranza. 

Esempi di limitazioni possono essere quelle che vietano di dare in affitto la casa a studenti universitari, di non fare rumore oltre un certo orario, di non stendere i panni dal balcone o di non utilizzare fioriere, di non accatastare l’immobile a uso ufficio o studio professionale, di non svolgere determinate attività commerciali giudicate rumorose e così via.

Efficacia del regolamento nei confronti dei successivi acquirenti

Il regolamento approvato all’unanimità è efficace e vincolante anche nei confronti dei successivi condomini – quelli ciò che abbiano acquistato la proprietà a seguito di una compravendita, una donazione o una successione ereditaria – solo se da questi conoscibile. La conoscibilità si può realizzare in tre diversi modi:

  • l’annotazione della clausola limitativa nei registri immobiliari;
  • l’allegazione del regolamento all’atto notarile di trasferimento dell’immobile;
  • la citazione del regolamento nell’atto notarile di trasferimento dell’immobile.

Solo in tali casi il nuovo condomino è tenuto a rispettare tutte le clausole del regolamento contrattuale.

Validità del regolamento condominiale redatto dopo l’acquisto

Secondo la Cassazione [1], la clausola contenuta nei contratti di acquisto immobiliare con cui si incarica il costruttore di redigere il regolamento condominiale non può valere come approvazione del regolamento. E questo perché il condomino deve avere contezza del regolamento, deve poterlo leggere per poterlo accettare. Diversamente qualsiasi accettazione è priva di valore e il regolamento non può dirsi approvato. Al costruttore che voglia quindi ottenere l’unanimità non resta che redigere il regolamento ancor prima di vendere gli appartamenti e poi allegarlo agli atti di acquisto.

Come chiarito dalla giurisprudenza, l’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio di cui contestualmente si incarica il costruttore di predisporre «non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così come non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte di ogni singolo atto».

In sostanza il regolamento per essere vincolante deve esistere nel momento della sottoscrizione di un contratto di acquisto che lo richiama e contestualmente si dichiara di averne preso conoscenza e di volerlo accettare.

Come sanare il regolamento redatto successivamente all’acquisto della casa

Semmai l’atto di acquisto dovesse contenere la delega al costruttore – o a chi per lui – di redigere il regolamento in un successivo momento sarà poi necessaria una successiva votazione in assemblea, affinché lo stesso venga letto e approvato da tutti i condomini. Solo se in tale votazione si raggiunge peraltro l’unanimità, le eventuali clausole limitative dell’uso degli appartamenti potranno avere valore.

Insomma, affinché il regolamento possa essere valido deve essere conosciuto dai condomini. Deve trattarsi di conoscenza effettiva del regolamento perché «allorché nell’atto di acquisto è previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, questo non sarà vincolante mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo suscettibile di essere compreso, per comune volontà delle parti, nell’oggetto del contratto». In quest’ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti «volontaria adesione» [2].


note

[1] Cass. sent. n. 856/2000, sent. n. 5657/2015. Trib. Torino sent. n. 297/2021.

[2] Cass. sent. n. 856/2000.

TRIBUNALE DI TORINO Sentenza 20 gennaio 2021 n. 297

Con atto di citazione datato 16 gennaio 2019 gli attori convenivano in giudizio i condomini tutti del Condominio sito……, il Condominio stesso, nella persona dell’amministratore pro tempore di allora rag. Xx yyy affinché il Tribunale di Torino accertasse e dichiarasse la nullità del regolamento condominiale in essere (o in subordine di alcune clausole specificamente individuate e ritenute vessatorie dello stesso) nonché accertasse e dichiarasse la nullità e/o annullabilità della delibera condominiale del 27 ottobre 2018. Gli attori chiedevano anche, in via cautelare, la sospensione dell’efficacia della delibera condominiale impugnata.

Con ordinanza del 18 aprile 2019 il Giudice disponeva la sospensione assumendo la sussistenza di gravi motivi consistenti nella probabile sussistenza di profili di irregolarità riguardanti la rendicontazione annuale e la ripartizione delle spese e ritenuta altresì la mancanza di contestazione da parte dei convenuti, non comparsi né costituiti in giudizio.

Si costituiva quindi in giudizio la costruzioni x che contestava in particolare agli attori di non avere espressamente formulato domanda di nullità della clausola contrattuale contenente il mandato alla stipula del regolamento condominio anche, in via di principalità, la domanda di nullità del regolamento.

Il Giudice, con ordinanza del 19 novembre 2019, ritenuta la causa sufficientemente istruita, rinviava per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 8 luglio 2020, poi differita nelle forme dell’udienza figurata al 9 luglio 2020.

Esperito tale incombente il GI tratteneva la causa a decisione concedendo i termini ex art. 190 cpc. La domanda è fondata e va accolta. Risulta dagli atti che il regolamento condominiale in oggetto è stato redatto dalla costruzioni x, solo nel novembre 2017 in forza della clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori (risalenti all’anno 2011) secondo cui: “L’acquirente conferisce alla società venditrice mandato irrevocabile per addivenire alla stipula di tutti gli atti di obbligo e di vincolo che venissero comunque richiesti dalle competenti autorità amministrative, nonché per addivenire al deposito del regolamento di condominio dello stabile, con le più ampie facoltà e poteri al riguardo, compresi quelli di individuare le parti comuni del fabbricato, nonché le porzioni ad uso esclusivo (ad esempio posti auto esterni), redigere le tabelle di comproprietà delle parti comuni e di concorso nelle relative spese, e compiere in genere quant’altro necessario per l’espletamento del mandato stesso, senza alcuna limitazione o riserva.

Secondo costante giurisprudenza, l’obbligo, assunto con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore, non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, “per relationem”, parte di tale atto (Corte di cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657).

Infatti, la S C ha da sempre ritenuto che “in tema di condominio di edifici, l’obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto”.( Cass. civ., sez. II, 16 giugno 1992, n. 7359).

Ciò premesso, ad avviso del giudicante la clausola in questione è nulla per eccessiva indeterminatezza dell’oggetto: tale nullità rende nullo anche il regolamento condominiale redatto peraltro oltre sette anni dopo la stipula dei contratti di compravendita immobiliare.

Parte convenuta ha eccepito che in citazione gli attori non hanno chiesto la declaratoria della nullità della clausola contrattuale contenuta nei contratti di acquisto immobiliare, ma soltanto la nullità del regolamento condominiale e che tale domanda è stata formulata, per la prima volta, solo nella memoria ex art. 183 n.1 c.p.c. del 20/6/2019 dando luogo ad una inammissibile mutatio libelli e introducendo nel processo un “petitum” diverso e più ampio.

Deve tuttavia rilevarsi che, anche a voler accogliere tale eccezione, il Giudice può sempre ai sensi dell’art. 1421 c. c. rilevare d’ufficio la nullità di una clausola contrattuale (Cfr. Cass. Civ., S.U,, 12dicembre 2014, n. 26242 secondo cui “il giudice, innanzi al quale sia proposta una domanda di accertamento della nullità negoziale, può rilevare ex officio l’esistenza di una qualsiasi causa di nullità”).

Nella specie la nullità di detta clausola viene in rilievo poiché pregiudiziale per l’accoglimento della domanda di nullità del regolamento condominiale. Pertanto, poiché ad avviso del giudicante sussiste la nullità della clausola in oggetto, per i motivi indicati dalla S.C. (sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657) se ne rileva incidentalmente la nullità’, con conseguente nullità del regolamento condominiale redatto nel 2017.

La nullità del regolamento condominiale importa di conseguenza la nullità della delibera del 27 ottobre 2018, in quanto la stessa presuppone l’applicazione e validità del regolamento condominiale, richiamato con riguardo ad ogni punto all’ordine del giorno. In ogni caso, la delibera sarebbe viziata, anche indipendentemente dalla nullità del regolamento condominiale impugnato, per violazione delle norme sulla rendicontazione annuale.

Infatti, tale vizio è secondo la giurisprudenza causa di nullità e non semplice annullabilità della delibera condominiale.

Tutto ciò premesso, accertata la nullità cx art. 1421 c.c. della clausola contenuta nei contratti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori……si dichiara la nullità del regolamento condominiale del Condominio Residenza del con sede ….. e 1a conseguente nullità della delibera assembleare del 27 ottobre 2018 nella sua totalità.

Le spese, come da dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

contrariis reiectis

– accertata la nullità ex art. 1421 c.c. della clausola contenuta nei contratti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori e contenente un mandato generico ed indeterminato a favore della costruzioni al deposito futuro del regolamento condominiale,

– dichiara la nullità del regolamento condominiale del Condominio Residenza …. con sede … e conseguente nullità della delibera assembleare del 27 ottobre 2018 nella sua totalità.

Condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 6500,00 oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali,

Torino, 20 gennaio 2021

Il Giudice

dott. Luisa Vigone


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