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Terrazza a livello condominiale: si può usucapire?

25 Novembre 2021 | Autore:
Terrazza a livello condominiale: si può usucapire?

Il possesso continuo, pacifico e ininterrotto del lastrico o del terrazzo consente di acquistarne la proprietà per usucapione?

La caratteristica principale di ogni condominio è la compresenza di parti di proprietà esclusiva (le abitazioni e le relative pertinenze) con parti di proprietà comune (scale, cortile, ascensore, ecc.). Queste ultime sono al servizio dell’intero edificio, il quale senza di esse non potrebbe nemmeno immaginarsi: si pensi al condominio senza tetto o senza vano scale. Le parti comuni sono dunque ad uso di tutti; ciò non toglie, però, che alcuni possano farne un utilizzo più intenso di altri: è il caso di chi “approfitta” della facciata condominiale per apporre la tabella del proprio studio professionale. Fino a che punto può giungere l’utilizzo, da parte del singolo condominio, del bene comune? Si può arrivare a usucapire la terrazza a livello condominiale?

Com’è noto praticamente a tutti, l’usucapione comporta un possesso, continuo e pacifico, che si tramuta nel tempo in proprietà. In pratica, è come se la legge premiasse colui che si è preso cura di un bene pur non essendone il formale titolare ma, di fatto, comportandosi come se fosse tale. Da ciò deriva che la proprietà, sebbene non soggetta a prescrizione, può perdersi per l’usucapione maturata da altri. Queste regole valgono anche in condominio? Si può usucapire la terrazza a livello? Sul punto si è espressa recentemente la Corte di Cassazione. Vediamo in che modo.

Condominio: cos’è la terrazza a livello?

In ambito condominiale, per terrazza a livello deve intendersi la superficie scoperta posta in cima di alcuni immobili e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante, sicché deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire il fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto.

In pratica, la terrazza ha una doppia funzione:

  • di coprire la parte sottostante dell’edificio (non necessariamente l’intera struttura, ma anche soltanto una parte di essa);
  • di consentire l’affaccio al proprietario dell’abitazione dalla quale è possibile accedere, rappresentando di fatto un’estensione di detta proprietà.

Si pensi all’attico posto all’ultimo piano di un palazzo: tutto ciò che si estende davanti all’abitazione è una terrazza a livello.

Terrazza a livello condominiale: chi è il proprietario?

In condominio, la terrazza a livello può essere tanto di proprietà comune quanto di proprietà privata, a seconda di ciò che stabilisce il regolamento contrattuale, cioè quello approvato all’unanimità oppure dall’originario proprietario dell’intero stabile. Nello specifico:

  • se all’interno del regolamento non c’è scritto nulla, allora la terrazza è parte comune ed è equiparata al lastrico solare;
  • se, invece, nel titolo c’è scritto che la terrazza è assegnata solamente a un condomino (in genere, al proprietario dell’ultimo piano), allora la titolarità sarà esclusiva.

Parti condominiali: si possono usucapire?

La risposta alla domanda posta nel titolo (“Si può usucapire la terrazza a livello condominiale?”) passa necessariamente per una questione più ampia: si possono usucapire le parti comuni del condominio?

Com’è noto, l’usucapione di un bene immobile comporta il possesso pacifico e ininterrotto per venti anni. In condominio è possibile fare un utilizzo così intenso di una parte comune?

Secondo la legge (art. 1102 cod. civ.), ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può addirittura apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Insomma, è la legge stessa ad ammettere che delle parti comuni è possibile fare un uso diverso a seconda delle esigenze di ciascun proprietario. Ad esempio, a meno che il regolamento non lo proibisca, il singolo condomino può usare a proprio vantaggio la parete esterna del condominio (che è parte comune) per farvi passare la propria canna fumaria per farla giungere fino alla sommità; ugualmente, il condomino può installare una o più antenne televisive sul tetto dell’edificio.

Ciò che la legge proibisce è che il proprio utilizzo della cosa comune non escluda quello degli altri. Ad esempio, sarebbe illecito installare un cancelletto all’interno del pianerottolo o del cortile al fine di impedire l’accesso agli altri.

Il punto, però, è che proprio da queste condotte “appropriative” nasce l’usucapione in condominio. Come meglio diremo a breve, infatti, le parti comuni in condominio si possono usucapire.

Condominio: si può usucapire la terrazza a livello?

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione [1], il possesso continuo, pacifico e ininterrotto è utile ai fini dell’usucapione della terrazza a livello, anche se essa è parte comune del condominio.

Nel caso di specie, i giudici accertavano la maturata usucapione a favore di uno dei condòmini il quale, molti anni prima, aveva realizzato sulla terrazza una parziale sopraelevazione, mantenendo pacifico e ininterrotto il possesso dell’area per oltre venti anni.

Secondo la Cassazione, l’usucapione della terrazza a livello non è impedita dal fatto che il possessore consentisse agli altri condòmini di installare le proprie antenne televisive: per la Suprema Corte, infatti, la circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l’utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è incompatibile con il possesso esclusivo del bene, idoneo ai fini dell’usucapione.

Detto in altri termini, l’usucapione della terrazza a livello non viene meno per il semplice fatto di consentire agli altri condòmini di farne un minimo utilizzo, per effetto della connaturata destinazione di tale bene alla copertura e alla protezione del fabbricato.

La Corte di Cassazione, dunque, si esprime a favore dell’usucapione della terrazza a livello, anche quando sulla stessa sono installate le antenne degli altri condòmini, non essendo possibile far venir meno la funzione di copertura dell’edificio tipica della terrazza (o del lastrico solare).


L’usucapione della terrazza a livello non viene meno per il semplice fatto di consentire agli altri condòmini di farne un minimo utilizzo, come ad esempio quello di installarvi le antenne televisive, per effetto della connaturata destinazione di tale bene alla copertura e alla protezione del fabbricato.

note

[1] Cass., sent. n. 35956 del 22 novembre 2021.

Autore immagine: Unsplash.com


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