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Casa del portiere: chi paga le spese di manutenzione?

26 Novembre 2021 | Autore:
Casa del portiere: chi paga le spese di manutenzione?

Come avviene la ripartizione dei costi tra i condomini in caso di lavori di ristrutturazione dell’alloggio e della sua copertura.

Nel tuo condominio abita il portiere, che ha l’alloggio assegnato in godimento per sé e la sua famiglia. Con il trascorrere del tempo sono diventati necessari dei lavori; così ti domandi, insieme agli altri comproprietari, chi paga le spese di manutenzione della casa del portiere.

Lo stesso quesito può porsi nel caso in cui il portiere non c’è più e l’appartamento – che è e rimane di proprietà condominiale – viene dato in locazione. Talvolta occorre eseguire lavori di ristrutturazione che riguardano questo immobile e, se essi riguardano il lastrico solare che funge da copertura dell’edificio, il riparto non è automatico tra tutti i condomini, ma deve avvenire solo tra quelli interessati, da individuarsi in coloro che sono situati nella colonna sottostante, come ha precisato di recente la Corte di Cassazione [1].

Oltre a ciò, va tenuto presente che in molti casi il portiere non serve a tutto il condominio, ma solo ad alcune scale o palazzine; e allora c’è una diversa regola da seguire per il riparto. Ma procediamo con ordine e vediamo chi paga le spese di manutenzione della casa del portiere in questi vari casi.

Casa del portiere: attribuzione e riparto spese di manutenzione

L’art. 1117 del Codice civile dispone espressamente che i locali destinati alla portineria e all’alloggio del portiere rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Perciò per la casa del portiere si applica il criterio generale in base al quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, cioè con riparto da compiere in base alla tabella millesimale, secondo quanto stabilisce l’art. 1123 del Codice civile. Il regolamento contrattuale di condominio potrebbe prevedere disposizioni integrative.

Attenzione, però: la norma civilistica precisa che: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne», ed inoltre: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità». Questa situazione è frequente nei condomini composti da diverse scale o palazzine, e il portierato serve solo alcune di esse. In tal caso la ripartizione delle spese di manutenzione della casa del portiere dovrà riguardare soltanto i condomini che traggono utilità dal servizio di portierato.

La Corte di Cassazione ha confermato che tutte le spese di portierato vanno ripartite tra i condomini alla stregua di questi criteri e con le distinzioni da fare in base allo stato dei luoghi, che potrebbe comportare una diversa suddivisione delle spese. Il regolamento condominiale contrattuale, approvato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto, può disciplinare queste situazioni di «condominio parziale» anche diversamente da quanto stabilisce il Codice civile.

Ex casa del portiere: chi paga le spese di rifacimento?

Se l’alloggio del portiere non è più destinato all’uso condominiale, ad esempio perché l’incaricato ha lasciato il servizio – ed anche l’abitazione assegnata – e non è stato sostituito, per le spese di riparazione, ristrutturazione e manutenzione si applica la disciplina della comunione in generale; dunque di regola le spese vengono suddivise tra tutti i comproprietari. Ma anche in questo caso si applica la norma che prevede una diversa suddivisione in base al gruppo di condomini che trae utilità, stavolta non dal servizio di portierato ma dall’immobile in sé. A tal proposito una recente sentenza la Corte di Cassazione [1] ha chiarito come deve avvenire il riparto delle spese per il rifacimento del lastrico solare, situato sull’ex alloggio del portiere, che funge da copertura dell’edificio.

Si trattava di un condominio composto da più scale e palazzine, e l’appartamento condominiale era stato affittato ad uso studio professionale. La Suprema Corte ha stabilito che in questa situazione i condomini sono tenuti a partecipare alla spesa secondo il criterio sancito dall’art. 1126 del Codice civile, in proporzione alle quote di comproprietà di ciascuno sull’appartamento condominiale, dunque per un terzo a carico del proprietario esclusivo (che in questo caso manca, essendo l’appartamento condominiale) e per i restanti due terzi in capo agli altri condomini. Ma ma devono partecipare al riparto di questa quota solo i condomini situati nella colonna sottostante al lastrico solare interessato o – per usare le parole della sentenza – i proprietari delle unità immobiliari «comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali pertanto esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartenenti il lastrico stesso non sia sovrapposto».

I giudici di piazza Cavour hanno affermato il seguente principio di diritto: «Allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., in proporzione al solo valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico».

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note

[1] Cass. ord. n. 35957 del 22.11.2021.


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