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Quando è obbligatorio registrare un comodato d’uso gratuito?

26 Novembre 2021
Quando è obbligatorio registrare un comodato d’uso gratuito?

Dare in prestito una casa: l’imposta di registro va versata in due casi. È possibile la registrazione tardiva con effetto retroattivo e sanante. 

Non è facile comprendere quando è obbligatorio registrare un comodato d’uso gratuito. Se si consulta il sito dell’Agenzia delle Entrate si trovano solo indicazioni laconiche e piuttosto ostiche. In particolare si afferma che il contratto di comodato di un immobile deve essere registrato se:

  • redatto in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto;
  • stipulato in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.

Sicuramente, chi non è esperto di diritto fiscale, nel leggere queste parole sarà rimasto con il dubbio e probabilmente non avrà ancora chiaro quando è obbligatorio registrare un contratto di comodato d’uso. Ecco perché, qui di seguito, proveremo a spiegarlo in modo ancora più semplice.

Il contratto di comodato deve essere per forza scritto?

Partiamo col dire che il contratto di comodato non deve essere per forza scritto. Può anche essere verbale e, ciò nonostante, essere ugualmente valido anche se ha ad oggetto immobili. Così, ad esempio, un padre può prestare la casa alla figlia affinché ne faccia il proprio tetto coniugale fino a quando non ha la disponibilità economica di comprarne una tutta sua. Insomma, anche il comodato di una abitazione che consente al comodatario di alloggiarvi per tutta la vita non richiede la forma scritta a pena di nullità. 

Il più delle volte, però, la forma scritta è da preferirsi perché facilita la prova degli accordi stretti tra le parti: serve cioè a dimostrare, in un eventuale giudizio, le condizioni concordate tra comodante e comodatario, prima tra tutte la data di scadenza. Anzi, proprio a riguardo della data di scadenza, è necessario sottolineare l’importanza di tale previsione. Se infatti il contratto di comodato ha una scadenza prefissata, il comodatario dovrà abbandonare l’immobile una volta che questa sia sopraggiunta, senza poter opporre contestazioni. 

Peraltro, in presenza di una data di scadenza, qualora la casa dovesse essere adibita a dimora coniugale, il giudice non potrà assegnarla al genitore presso cui vanno a vivere i figli, cosa che invece potrebbe fare in presenza di un comodato senza una scadenza. 

Non dimentichiamo infine che la forma scritta è indispensabile se si vuole usufruire delle agevolazioni Imu previste dalla normativa. 

Quando è obbligatorio registrare un comodato gratuito?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto possiamo verificare quando è necessario registrare il contratto di comodato. In particolare:

  • per i beni immobili il contratto di comodato va obbligatoriamente quando viene redatto in forma scritta. Il che, come visto, è opportuno se si vogliono mettere “le cose in chiaro”, se si vuol dare valore alla data di scadenza, se si vogliono ottenere le agevolazioni fiscali. In tal caso la registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla data dell’atto. La tassa di registro da versare è di 200 euro;
  • per i beni mobili stipulato con scrittura privata non autenticata, la registrazione del comodato è necessaria solo in caso d’uso; tuttavia, se le parti ritengono opportuno attribuire data certa al rapporto giuridico raggiunto, è possibile effettuare uno scambio di corrispondenza commerciale. Nel caso però in cui il contratto sia stato stipulato con scrittura privata autenticata o con atto pubblico la registrazione è obbligatoria e l’imposta di registro è corrisposta in misura fissa (200 euro). 

Diversamente se il comodato è concluso verbalmente l’imposta di registro non è mai dovuta, salvo nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.

Come mandare via una persona in comodato?

Quando è in essere una contestazione in merito alla restituzione dell’immobile concesso in comodato, il comodante potrebbe dover dimostrare la data di scadenza del comodato, cosa che può fare solo se il contratto è: a) scritto; b) e quindi registrato. 

Che cosa può fare però se, all’epoca, il contratto non è stato registrato? Nessun problema: in questi casi la Cassazione [1] ammette la registrazione tardiva con effetto sanante retroattivo. In buona sostanza, è possibile – anche dopo la richiesta di restituzione dell’immobile – registrare il contratto di comodato così sanandone la nullità. In tal caso quindi si può procedere giudizialmente per ottenere la restituzione dell’immobile nonostante l’iniziale omissione della registrazione. 

Approfondimenti

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note

[1] Cass. sent. n. 16742/21 del 14.06.2021.

Autore immagine: depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 21 gennaio – 14 giugno 2021, n. 16742

Presidente Travaglino – Relatore Scrima

Fatti di causa

V.G. adì nel 2013 il Tribunale di Roma, chiedendo la risoluzione del contratto di comodato stipulato nel 2008, in favore della figlia V.S. e del genero S.A. e avente ad oggetto un immobile sito in Roma, nonché la condanna degli occupanti al rilascio.

In particolare, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., il V. dedusse di essere conduttore dal 1973 e proprietario dal 10 dicembre 1993, di un fondo rustico in agro di Roma e annesso fabbricato, costituito da due piani, ove aveva fissato la propria residenza. Aggiunse che nell’anno 2008, riservando per sé il piano superiore, aveva concesso in comodato alla figlia V.S. , che vi si era trasferita con il nucleo familiare, costituito dal marito S.A. e dai figli E. e A. , i vani del piano terra, in quanto la stessa era priva di sistemazione abitativa. Lamentò che i predetti gli avrebbero reiteratamente impedito l’utilizzo del primo piano dello stabile e relative pertinenze, tra l’altro, sostituendo la serratura della porta di ingresso dell’edificio senza consegnargli una copia della chiave. Rappresentò che, con raccomandata del 20 novembre 2011, aveva intimato alla figlia la cessazione del comodato, chiedendo la restituzione dell’immobile, ed aveva instaurato, successivamente, un giudizio possessorio.

I resistenti si costituirono sostenendo che il ricorrente non si era mai curato del fondo e non aveva abitato l’immobile, mentre V.S. , dal 1994, aveva avuto la disponibilità del compendio immobiliare che era stato occupato dal proprio nucleo familiare a partire dall’anno 2000. Spiegarono domanda riconvenzionale per sentir accertare che essi esercitavano legittimamente il possesso dell’immobile a partire dal 1994 o, al più tardi, dal 2000.

Il Tribunale di Roma accolse la domanda di V.G. , dichiarando risolto il contratto di comodato per recesso del comodante; conseguentemente, ordinò il rilascio dell’immobile e rigettò la domanda riconvenzionaie proposta dai resistenti.

V.S. e S.A. impugnarono la sentenza innanzi alla Corte di appello di Roma.

Si costituì in quel grado l’attore, contestando i motivi di gravame.

La Corte di appello di Roma, con sentenza n. 1473/2018, accolse l’appello, rigettando, per l’effetto, le domande proposte da V.G. ; dichiarò inammissibile, in quanto formulata per la prima volta in appello, la domanda proposta dagli appellanti di usucapione del compendio immobiliare; rigettò, altresì, la domanda riconvenzionale di questi ultimi; dispose la restituzione in favore degli appellanti dell’intero compendio immobiliare oggetto di causa.

Avverso tale sentenza V.G. ha proposto ricorso per cassazione, basato su tre motivi e illustrato da memoria.

Ha resistito con controricorso V.S. .

L’intimato S.A. non ha svolto attività difensiva in questa sede.

La Sesta sezione – sottosezione terza, all’esito della camera di consiglio del 2 luglio 2020, ha ritenuto insussistenti le condizioni per definire il ricorso ai sensi dell’art. 375 c.p.c.; conseguentemente, ha trasmesso gli atti alla pubblica udienza della Terza sezione.

Il P.M. ha anticipato per iscritto le sue conclusioni chiedendo l’accoglimento del primo motivo, assorbiti gli altri.

Prima della fissata pubblica udienza V.S. ha depositato memoria.

Ragioni della decisione

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: “Sanatoria (e conseguente validità) del contratto di comodato, errata applicazione dell’art. 1418 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa applicazione degli artt. 1803, 1804, 1809 e 1810 c.c. degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Nonché motivazione viziata da illogicità e contraddittorietà”.

Sostiene il ricorrente che la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che il contratto di comodato da lui stipulato con la figlia S. fosse nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, in quanto tardivamente registrato, ritenendo che non potesse operare la sanatoria per effetto della registrazione avvenuta solo in data 11 gennaio 2018, in data successiva all’asserita risoluzione del contratto che – secondo lo stesso V.G. – sarebbe cessato il 31 dicembre 2011 (con raccomandata AR del 15-20 novembre 2011, lo stesso aveva comunicato il processo dal comodato a V.S. , diffidandola alla restituzione del bene in uso entro il 31 dicembre 2011).

Ad avviso del V. , la Corte territoriale avrebbe violato l’art. 1418 c.c., dovendo ritenersi il contratto di comodato sanato ex tunc per effetto della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, da interpretare nel senso che la nullità del contratto non registrato deve intendersi sanata per effetto della registrazione tardiva dello stesso, conformemente all’orientamento della giurisprudenza di legittimità al riguardo.

Inoltre, secondo V.G. , la Corte di merito avrebbe errato nel ritenere incombente su di lui l’onere di dimostrare di essere proprietario del bene, posto che il comodante che agisca per la restituzione della cosa non avrebbe l’onere di provare il diritto di proprietà, essendo sufficiente la disponibilità materiale della cosa stessa e che l’eventuale contestazione, da parte del convenuto, in ordine alla proprietà del bene oggetto della lite non determinerebbe la trasformazione in azione petitoria dell’azione personale da lui intentata.

Sostiene il ricorrente che erroneamente la Corte territoriale avrebbe qualificato l’azione da lui proposta quale azione di rivendicazione e non di risoluzione del comodato, avendo agito quale proprietario del bene di cui aveva perso il possesso, in quanto egli, possessore del bene, aveva sempre curato la conduzione del fondo rustico e dell’annesso fabbricato.

2. Va anzitutto evidenziato che alla luce di quanto espressamente dedotto dal ricorrente a p. 4 del ricorso, il V. ha censurato efficacemente e fondatamente la qualificazione, operata dalla Corte di merito, dell’azione proposta dal V. come azione di rivendicazione, in relazione al bene concesso in comodato.

In particolare, secondo la Corte di merito, “L’azione proposta, in quanto tendente al conseguimento della disponibilità del bene (intero fabbricato e fondo esterno) occupato da soggetti terzi che non possono vantare un legittimo titolo per l’occupazione (stante la nullità del contratto di comodato), va qualificata di rivendica avendo il V. agito assumendo di essere proprietario del bene del quale aveva perso il possesso. Gravava, quindi, sul predetto l’onere di dimostrare il titolo di proprietà. Prova, che al contrario, non può ritenersi raggiunta per le motivazioni di cui sopra. Conseguentemente la domanda di rivendica volta a conseguire il rilascio dell’immobile non può essere accolta”.

Ed invero l’azione proposta con riferimento al bene concesso in comodato va qualificata come azione personale di restituzione, destinata ad ottenere l’adempimento dell’obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall’attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali, appunto, il comodato, la locazione ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario; da essa si distingue l’azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell’assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la probatio diabolica della titolarità del diritto di chi agisce (v. ex multis, Cass., ord., 10/10/2018, n. 25052).

Neppure può condividersi l’affermazione della Corte territoriale, specificamente censurata da ricorrente, in ordine alla nullità del contratto di comodato in questione per difetto di registrazione, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, e di impossibilità della sua sanatoria a seguito di registrazione tardiva, in quanto intervenuta dopo la risoluzione del contratto di comodato stesso.

Al riguardo si osserva che secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, che può ritenersi ormai consolidato, va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ne efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto (v., in tema di locazione sia ad uso abitativo che ad uso diverso, Cass., sez. un., 9/10/2017, n. 23601 e, in tema di locazione non abitativa, Cass., sez. un., 17/09/2015, n. 18213 e successive conformi), atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione. E tali principi ben possono essere applicati nel caso all’esame nè risulta ostativa la circostanza che la registrazione tardiva sia stata effettuata successivamente alla data di asserita (dal ricorrente) risoluzione del contatto in questione.

3. L’esame dei motivi secondo e terzo resta assorbito dall’accoglimento del primo motivo.

4. Conclusivamente, va acoclto il primo motivo del ricorso, assorbiti il secondo e terzo; la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

5. Stante l’accoglimento del ricorso, sia pure nei limiti sopra indicati, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contr buto unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo e il terzo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.


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