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Quanti mesi di cauzione si possono chiedere?

26 Novembre 2021
Quanti mesi di cauzione si possono chiedere?

Affitto: a quanto ammonta la “caparra” che il padrone di casa può chiedere all’inquilino? Esiste un tetto massimo?

Non tutti sanno che il padrone di casa, al momento della firma del contratto di affitto, può esigere la cauzione ma che questa cauzione non può essere un importo qualsiasi. La legge stabilisce un tetto massimo per la cauzione (anzi, bisognerebbe chiamarla più propriamente «deposito cauzionale» anche se qualcuno, impropriamente, parla di «caparra»).

Ed allora quanti mesi di cauzione si possono chiedere? La questione potrebbe essere risolta leggendo la legge sull’equo canone. È lì che il legislatore ha stabilito il tetto massimo entro cui si può pretendere la cauzione.

Si tenga peraltro presente che, se l’inquilino non paga la cauzione, il locatore può esigere immediatamente la risoluzione del contratto ed impedirgli di entrare nell’appartamento o, se ciò è già avvenuto, sfrattarlo.

Prima di stabilire però quanti mesi di cauzione si possono chiedere cerchiamo di ricordare come funziona la cauzione e quali sono gli aspetti principali che bisogna conoscere nel momento in cui si firma un contratto di affitto.

Che succede se il contratto di affitto non indica una cauzione?

In mancanza di espressa previsione, deve ritenersi che le parti abbiano rinunciato alla costituzione della garanzia preventiva. Quindi il padrone di casa non può chiedere una cauzione se non indicata per iscritto.

A quanto ammonta la cauzione dell’affitto?

L’ammontare della cauzione non può mai superare il tetto massimo stabilito dalla legge. A stabilire quanti mesi di cauzione si possono chiedere è l’articolo 11 della legge n. 392 del 1978, denominata «legge sull’equo canone», una normativa che disciplina l’intera materia della locazione, sia ad uso abitativo che commerciale.

In particolare la norma stabilisce che la cauzione non può essere superiore a 3 mensilità del canone indicato nel contratto di affitto. 

Quindi ben è possibile una cauzione inferiore ma mai più alta di tre mesi di canone. 

Se anche il contratto di affitto prevede l’aumento del canone per via degli aggiornamenti Istat, la cauzione non può essere aumentata. 

La cauzione va versata al momento della consegna delle chiavi. 

A che serve la cauzione

È molto importante comprendere la finalità della cauzione e perché non può essere compensata con le ultime mensilità o recuperata prima della scadenza dell’affitto. Essa serve come garanzia al locatore da eventuali morosità nel pagamento del canone o da eventuali danni lasciati all’appartamento. Ma se per le mensilità non pagate il locatore può procedere in autonomia a trattenere la cauzione compensandola con le somme a lui non versate, per quanto riguarda i danni ciò non è possibile: se infatti il padrone di casa intende trattenere la cauzione deve citare il conduttore dinanzi al giudice affinché sia quest’ultimo a quantificare l’ammontare esatto delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento. Diversamente si avrebbe una illegittima quantificazione unilaterale. 

Che fare se il locatore chiede altre somme oltre alla cauzione?

Sono nulle le clausole che impongono al conduttore il pagamento:

  • di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale, come per esempio somme a fondo perduto o a titolo di “buona entrata“;
  • di un secondo deposito cauzionale.
  • Differenza tra cauzione e pagamento anticipato delle mensilità 

Attenzione però. Il locatore potrebbe chiedere, oltre alla cauzione, il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone, le quali non avrebbero la funzione della cauzione per cui andranno imputate alle mensilità successive. 

La differenza è sostanziale: se la cauzione può essere recuperata solo alla conclusione del contratto, a condizione che non vi siano state morosità e che l’immobile venga lasciato in buone condizioni, l’anticipo invece si recupera in corso di esecuzione del contratto, venendo compensato con le mensilità dovute.

Cauzione e interessi

La cauzione produce sempre interessi al tasso legale, anche se il contratto dovesse prevedere il contrario. La clausola che stabilisca che la cauzione è infruttifera si considera nulla. Gli interessi possono essere richiesti dall’inquilino al termine di ogni anno; in assenza di richiesta, vanno corrisposti alla scadenza dell’affitto. 



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