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Forno a legna nel giardino del condomino: serve autorizzazione?

25 Dicembre 2021
Forno a legna nel giardino del condomino: serve autorizzazione?

Un condomino ha posizionato un forno a legna nel proprio giardino. La struttura, pur avendo le ruote, può essere spostata solo con l’utilizzo di una gru e, pertanto, viene tenuta fissa. Quando il forno viene acceso, il mio appartamento viene invaso dal fumo: esiste un regolamento comunale che mi permetta di richiedere che il forno venga spostato e/o che venga creata un’apposita canna fumaria?

La materia delle immissioni è disciplinata dall’art.  844 del Codice Civile che recita: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Per immissioni possono intendersi tutte quelle intrusioni di tipo immateriale (fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti etc.), che derivano direttamente o indirettamente dall’attività del proprietario di un fondo e che finiscono per interferire e confliggere in senso deteriore col diritto di proprietà del vicino limitando, se non impedendo, il legittimo e pieno godimento del fondo stesso.

La normale tollerabilità è concetto facilmente comprensibile sul piano concettuale ma di difficile determinazione qualora dovesse farsi riferimento a valutazioni di tipo soggettivo e personalistico. Con essa si intende il limite entro il quale l’immissione (per ciò che a noi interessa quindi l’immissione di fumi), pur comportando una parziale menomazione del godimento della proprietà, è tuttavia ritenuta accettabile per il proprietario del fondo che la subisce. Va da sé che la valutazione circa la tollerabilità/accettabilità del rumore è rimessa alla determinazione da parte del giudice competente.

Venendo al caso sottoposto, in tema di emissioni dovute alla presenza di un forno a legna posizionato nel giardino del vicino, e, quindi, per sapere se e quale autorizzazione è necessaria, bisogna premettere che tale costruzione viene considerata opera edilizia se:

  • viene eseguita in muratura o in materiale diverso;
  • ha carattere di consistenza e di stabilità;
  • è infisso al suolo.

Pertanto, un forno a legna costruito all’esterno dell’abitazione in modo stabile (quindi non con delle rotelle che consentono di spostarlo), è da considerarsi un’opera edilizia e, per questo motivo, deve essere soggetto ad un permesso del Comune, previsto dal regolamento condominiale, rispettare determinate distanze minime (5 metri dalla pianta più vicina, da eventuali serbatoi di materiale infiammabile e dai fabbricati) e avere una canna fumaria che, trattandosi di condominio, dovrà raggiungere l’ultimo piano e, quindi, il tetto dello stabile.

Nel caso in esame, è probabile che non si possa parlare di opera edilizia, in quanto il forno non ha una struttura ancorata a terra e realizzata in muratura, ma la sua base termina con delle ruote che, per loro natura, lo rendono una struttura mobile che, per quanto difficoltoso, può essere spostata in base alle proprie necessità.

In questo caso, non c’è bisogno di alcuna autorizzazione, salvo il rispetto del regolamento condominiale. Infatti, oltre i divieti imposti dalle previsioni legislative, in più occasioni, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che le previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condomini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca.

I condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile.

Per tali ragioni, sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco, sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.

Ne consegue che, in tal caso, la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale, ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento.

Pertanto, oltre a segnalare il problema al diretto interessato per cercare di trovare insieme una soluzione bonaria, è consigliabile parlarne con l’amministratore affinché intervenga e sottoponga la questione all’assemblea per le opportune decisioni, magari predisponendo una nota generica da inviare a tutti i condòmini, in cui li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile, con espresso riferimento all’invito di non accendere fuochi che possano arrecare disturbo ai vicini, magari facendo anche riferimento all’eventuale divieto sancito dal regolamento condominiale.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Francesca Bonfogo



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