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Manutenzione impianti in condominio: ogni quanto?

28 Novembre 2021
Manutenzione impianti in condominio: ogni quanto?

Come si dividono le spese di manutenzione ordinaria degli impianti condominiali e ogni quanto tempo vanno fatte?

In condominio, la manutenzione degli impianti è compito dell’amministratore. Per effettuare la relativa spesa questi non deve prima richiedere l’autorizzazione all’assemblea, trattandosi di gestione ordinaria.

Come noto solo l’amministrazione straordinaria è soggetta alla delibera assembleare e alla costituzione di un fondo ove i condomini dovranno anticipatamente versare le proprie quote in relazione allo stato di avanzamento dei lavori. 

C’è però chi, diffidente, si chiede perché mai l’amministratore sottoponga a revisione determinati impianti quando già la stessa attività era stata eseguita poco tempo prima. Che voglia favorire qualche amico che svolge l’attività di tecnico? 

A gettare ombre e discredito sul lavoro del capo condomino non ci vuole nulla, ma bisognerebbe prima informarsi e sapere ogni quanto va fatta la manutenzione degli impianti in condominio. Di tanto parleremo meglio qui di seguito.

Perché la manutenzione programmata?

Ricordiamo che la manutenzione programmata serve non solo a mettere in sicurezza gli impianti, ma anche gli stessi condomini che dal malfunzionamento potrebbero subire dei danni fisici (come nel classico caso dello “scalino” che si forma quando l’ascensore non ferma in linea con il piano e che spesso è causa di vertenze legali).

La manutenzione programmata ha anche il vantaggio di evitare che i problemi si aggravino, comportando poi un esborso ancora superiore per la compagine condominiale. Non in ultimo, il controllo preventivo permette inoltre di anticipare l’ordine di pezzi di ricambio difficilmente reperibili nei magazzini dei rivenditori.

Il più delle volte la periodicità della manutenzione viene indicata nel libretto dell’apparecchio fornito dalla ditta venditrice che, in molti casi, si occupa anche dell’installazione. In questo modo il condominio è messo nella condizione di prevedere, sin dall’inizio, un contratto con un’azienda di manutenzione, la cui visione spetta a tutti i condomini su richiesta all’amministratore. 

Tempi di intervento per manutenzione impianti

I tempi di intervento vengono rapportati soprattutto all’uso che viene fatto dell’impianto o dell’area. Tanto maggiore è il numero di condomini, tanto più frequenti saranno i check-up.

Vediamo allora quali sono i tempi di intervento dei principali impianti e parti comuni sottoposti a manutenzione programmata con le tempistiche ideali per garantire uno standard di qualità del servizio e di sicurezza:

  • Ascensore: 4 interventi annuali per prevenire fermi di impianto e sicurezza
  • Cancello automatico: 1 intervento annuale per prevenire fermi di impianto e sicurezza.
  • Impianto elettrico: 1 verifica annuale per prevenire guasti, corto circuiti e sicurezza (manomissioni).
  • Impianto televisivo: 1 verifica annuale per prevenire fermi dell’impianto e la sicurezza dell’antenna.
  • Impianto del citofono: 1 intervento annuale per controllo manutenzione pulsantiera, ossidazioni contatti.
  • Autoclave: 2 interventi annuali per prevenire fermi impianto e sicurezza (apparecchi a pressione).
  • Centrali termiche: 6 interventi annuali per prevenire fermi impianto, sicurezza e inquinamento.
  • Canne fumarie e tetto: 1 intervento annuale di controllo occlusioni per sicurezza anomalie copertura.
  • Linee vita coperture: 1 intervento annuale per controllo efficienza di tenuta , per sicurezza.
  • Gronde: 1 intervento annuale di pulizia per prevenire allagamenti da intasamento degli scarichi.
  • Fognature e pozzi pompa: 2 interventi annuali di pulizia sifone uscita e pozzi per prevenire allagamenti.
  • Videosorveglianza: 1 intervento annuale verifica apparati da abbinare con controllo automatico remoto.
  • Antincendio, impianti e dispositivi: 2 interventi annuali controllo efficienza ai fini della sicurezza.
  • Fotovoltaico: 2 interventi annuali di pulizia della superficie per garantire le prestazioni dell’impianto.
  • Addolcitori acqua potabile: 12 interventi annuali per garantire qualità dell’acqua potabile.
  • Condizionatore: 1 intervento annuale di pulizia dei filtri e disinfezione canaline distribuzione.

Ripartizione spese di manutenzione ordinaria

La ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria segue le tabelle millesimali che possono essere diverse a seconda del tipo di impianto. Ci sono così quelle generali e quelle determinate sulla base dell’uso come le tabelle per l’ascensore e le scale, quelle per l’acqua e quelle per il riscaldamento.



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