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Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali?

28 Novembre 2021
Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali?

Proprietario di casa o affittuario rumoroso, molesto e che infrange il regolamento condominiale: chi è responsabile? 

Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali? Quando si parla di «inquilino» ci si riferisce al conduttore (o, come alcuni lo chiamano, “affittuario”). Si presuppone dunque che esista un contratto di locazione. C’è però anche chi chiama «inquilini» i condomini, ossia i proprietari delle unità immobiliari. 

La terminologia è determinante per capire quali azioni intraprendere quando un soggetto che vive nel medesimo stabile è molesto e non rispetta i doveri che impone la vita in condominio. Doveri in gran parte sanciti dal codice civile e integrati dal regolamento condominiale. 

Cercheremo di approfondire il discorso qui di seguito indicando cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali. Ma procediamo con ordine partendo dal caso dell’inquilino-condomino.

Quando un condomino non rispetta le regole, cosa fare?

Se uno dei condomini, proprietario di una delle unità immobiliari, non rispetta il regolamento o le altre regole condominiali stabilite dalla legge, contro di lui ha il dovere di agire l’amministratore. L’amministratore è infatti garante del regolamento, delle parti comuni dell’edificio e dei servizi. Si pensi a un condomino che usa l’ascensore per trasportare oggetti pensanti, rompendolo; o che parcheggia l’auto al posto degli altri condomini nonostante i posti assegnati; si pensi anche a un condomino che parcheggia il motorino nell’androne, che impedisce l’accesso alla terrazza condominiale o che la usa per scopi non consentiti. 

L’eventuale inerzia dell’amministratore non impedisce agli altri condomini di agire in prima persona a difesa del condominio medesimo. 

Il regolamento condominiale può autorizzare l’amministratore ad infliggere multe a chi viola il regolamento stesso. Le multe possono arrivare a non oltre 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma viene devoluta al fondo per le spese ordinarie del condominio. È tuttavia sempre l’amministratore il soggetto delegato ad applicare tali sanzioni.

Se però il comportamento del condomino molesto va a interferire contro la proprietà privata di un altro condomino, è solo il titolare di quest’ultima che può agire, non avendo l’amministratore alcun potere in merito. Si pensi a un condomino che faccia rumore la notte, impedendo al vicino di dormire; o a un altro che, per non aver riparato una tubatura, abbia determinato una serie di infiltrazioni nell’appartamento del piano di sotto; si pensi a un condomino che lascia l’auto col motore acceso sotto la finestra del condomino del primo piano, facendo così entrare lo scarico in casa altrui. 

Quando l’inquilino non rispetta le regole, cosa fare?

Diverso è il caso in cui a non rispettare le regole condominiali sia l’inquilino in affitto. 

Il conduttore, oltre al pagamento del canone pattuito, deve rispettare il regolamento di condominio. Per le sue violazioni è innanzitutto responsabile lui stesso, in prima persona. Tuttavia il locatore che, informato dei fatti, non si attivi per far cessare le condotte illecite può essere ritenuto corresponsabile. Egli infatti, in presenza di comportamenti contrari al regolamento di condominio, può – anzi deve – sfrattare l’inquilino molesto. Se ciò non avviene il condominio può agire in giudizio sia contro l’affittuario che contro il proprietario dell’appartamento. 

Ad esempio, qualora un soggetto agisca per ottenere la cessazione di intollerabili immissioni ed il risarcimento dei conseguenti danni provenienti da un immobile condotto in locazione, il conduttore può essere chiamato in causa, talvolta insieme al proprietario, anche se tali immissioni siano esclusiva conseguenza delle modalità di utilizzo dell’immobile (si pensi a un locale notturno con intrattenimento musicale). In tale ipotesi, come chiarito dalla Cassazione civile [1], il proprietario può essere ritenuto responsabile se consapevole del fatto che l’inquilino avrebbe destinato l’appartamento ad attività molesta (non già di per sé – ovvero in base ad un’astratta potenzialità lesiva per generica classificazione – quanto più per le concrete modalità di esercizio dell’attività stessa, magari senza l’adozione di particolari precauzioni come, ad esempio, per mancata installazione di pannelli fonoassorbenti).

Ad ogni modo il proprietario potrà risolvere il contratto con il conduttore rumoroso. Rimane, in capo al proprietario, l’obbligo di custodia e la relativa responsabilità verso i terzi riguardo lo stato di conservazione e l’efficienza della struttura edilizia e di sicurezza degli impianti già presenti, salvo la palese colpa del conduttore, il caso fortuito o la forza maggiore; poiché la temporanea sottrazione dell’immobile dalla sua disponibilità rimane comunque compatibile con la permanenza di un potere e dovere fisico di controllo sull’unità immobiliare.


note

[1] Cass. sent. n. 24188/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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