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Si può pignorare casa a chi non paga il condominio?

28 Novembre 2021
Si può pignorare casa a chi non paga il condominio?

Come agire contro i morosi che non pagano le quote condominiali: il pignoramento immobiliare e le altre forme di tutela del condominio. 

Il mancato pagamento delle spese condominiali implica una responsabilità patrimoniale di cui il condomino – ossia il proprietario della casa – risponde con tutti i suoi beni, presenti e futuri. In questa frase si possono riassumere tutti i principi in tema di recupero crediti condominiali. 

Il punto però è che, come sempre quando si tratta di giustizia, tra il dire e il fare c’è il mare e un avvocato da pagare. Ed è proprio la parcella di quest’ultimo che spesso costituisce il maggior ostacolo nell’avviare azioni esecutive. Vero però è che, laddove vi sia un immobile da mettere all’asta, è verosimile rientrare nelle spese o quantomeno mettere alle strette il debitore spingendolo magari a un pagamento rateale. Detto ciò, si può pignorare casa a chi non paga il condominio? Sul punto bisognerà rispondere a una serie di dubbi che comunemente vengono posti all’avvocato.

Si può pignorare la prima casa del condomino moroso?

Il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per i debiti nei confronti dell’Agente per la Riscossione esattoriale (ossia Agenzia Entrate Riscossione per i tributi erariali e le società private di riscossione per i tributi locali).

Quindi il condominio può pignorare la prima casa senza alcun problema.

Si può pignorare la casa del moroso se inserita in un fondo patrimoniale? 

Spesso chi ha timore del futuro inserisce i propri beni principali, come appunto la casa, in un fondo patrimoniale. Si tratta di uno “scudo giuridico”, realizzato tramite atto notarile, con cui si protegge l’immobile dal rischio di un pignoramento. Senonché il fondo patrimoniale protegge solo dai debiti contratti per scopi voluttuari o di investimento, non invece da quelli per bisogni legati al nucleo familiare. E non c’è dubbio che la casa rientri tra questi ultimi. Quindi chi non paga il condominio può subire il pignoramento della casa anche se questa è inserita nel fondo patrimoniale.

Da che importo si può pignorare la casa dei condomini?

La legge non prescrive un importo al di sotto del quale non si possa avviare un pignoramento immobiliare. L’unica disposizione, anche in questo caso, è prevista nei confronti dell’Agente della Riscossione (il quale può iscrivere ipoteca solo per debiti di almeno 20mila euro e può avviare il pignoramento solo per debiti superiori a 120mila euro). 

Pertanto il condominio potrebbe avviare il pignoramento anche per un debito di poche migliaia o centinaia di euro. La valutazione – che spetta comunque solo all’assemblea – resta ancorata solo a una valutazione di opportunità: difatti il pignoramento immobiliare è piuttosto lungo e costoso. 

Si può pignorare la casa del condomino moroso se c’è già l’ipoteca della banca?

Spesso il moroso ha anche un mutuo con la banca. E la banca, a fronte del prestito, ha iscritto ipoteca di primo grado sulla casa. 

La presenza dell’ipoteca non impedisce al condominio di ipotecare a sua volta l’immobile (in tal caso ottenendo un’ipoteca di secondo grado) e, successivamente, di pignorarla. In questo caso, però, il ricavato dalla vendita andrà prima a soddisfare il credito della banca e poi quello del condominio. 

Quindi è conveniente avviare un’esecuzione forzata immobiliare contro il moroso solo se il residuo debito con la banca è minimo, poiché il credito di quest’ultima inciderà poco sul ricavato della vendita. Viceversa, nel caso in cui sia un mutuo ancora giovane, è verosimile ipotizzare che tutto il ricavato dell’aggiudicazione finirà all’istituto di credito e il condominio resterà a bocca asciutta.

Come sapere se sulla casa del condomino moroso c’è un’ipoteca? Basta chiedere una visura ipocatastale all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. Si può fare una ricerca anche telematica, accedendo all’apposito servizio a pagamento. 

Per pignorare la casa del condomino moroso ci vuole l’approvazione dell’assemblea?

La legge impone all’amministratore di agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. È un suo obbligo la cui violazione può anche costargli la revoca dall’incarico. 

L’amministratore nominerà a tal fine un avvocato di propria fiducia che chieda prima un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo al giudice e avvii poi il pignoramento. 

Si può chiudere la vertenza con un accordo?

Spesso l’avvio del pignoramento della casa del condomino moroso serve a spingere quest’ultimo a una trattativa, fosse anche un pagamento rateale. Nulla infatti esclude che si possa giungere a una soluzione bonaria anche in corso di esecuzione forzata. 

Tuttavia l’amministratore, prima di stringere accordi, dovrà chiedere l’autorizzazione all’assemblea, non avendo il potere di fare concessioni di alcun tipo al condomino senza il previo permesso degli altri.

Che fare per risparmiare?

Nonostante quasi sempre l’esecuzione venga esercitata come pignoramento immobiliare sull’immobile di proprietà del condomino (o anche su un differente immobile di proprietà sempre dello stesso moroso), conviene tenere presente che l’esecuzione immobiliare, in aggiunta agli elevati costi e ai tempi lunghi che comporta, può rivelarsi inutile quando l’immobile pignorato risulta già gravato da una ipoteca, per esempio iscritta dalla banca che ha concesso un mutuo per il suo acquisto oppure da precedenti creditori. Inoltre se si tratta di un immobile difficilmente vendibile, perché fatiscente o situato in una zona cittadina poco appetibile per il mercato è possibile che la procedura si chiuda senza offerenti. 

Oppure potrebbe succedere che il ricavato dalla vendita forzata sia un prezzo inferiore rispetto al totale dei crediti: in tal caso si ottiene solo il pagamento dei titolari di crediti privilegiati (a cui spesso si aggiungono anche quelli dell’agenzia delle Entrate per le imposte arretrate).

Una valida alternativa può essere allora quella di un pignoramento presso terzi eseguito sul conto corrente del condomino moroso, che è molto più semplice e rapido, oltre a richiedere costi inferiori. Lo stesso vale per il quinto dello stipendio o della pensione anche se, in tali ipotesi, i tempi per il recupero si posticiperanno parecchio (il quinto di una pensione di mille euro, sottratto il minimo vitale, è di circa 80 euro al mese).

Un altro modo per limitare le spese può essere, invece di promuovere direttamente l’esecuzione immobiliare anticipandone tutti i costi (e rischiare che dopo si aggiungano i creditori privilegiati che vantano un diritto di prelazione e si soddisfano per primi, pregiudicando l’integrale recupero del credito del condominio), quello di intervenire in una procedura esecutiva già promossa da uno dei creditori ipotecari, dopo avere verificato che il prezzo di vendita dell’immobile sia superiore al valore del mutuo della banca.

Il debitore potrebbe comunque proporre ai creditori, con l’ausilio degli organismi di composizione della crisi del circondario del tribunale competente, un accordo di ristrutturazione dei debiti e di soddisfazione dei crediti (in base alla legge sul sovraindebitamento). Anche quando l’amministratore non ha interesse a promuovere una procedura di sovraindebitamento nei confronti del condomino moroso, può trovarvisi coinvolto se viene proposta da altri creditori, e deve abbandonare qualsiasi forma di esecuzione autonoma.



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