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Danni alle pareti: risponde l’inquilino?

28 Novembre 2021
Danni alle pareti: risponde l’inquilino?

Tinteggiatura e stuccatura delle pareti per fori, buchi, chiodi e scalfitture: chi deve pagare i danni?

Cosa succede se, alla scadenza dell’affitto, il padrone di casa scopre che le pareti dell’appartamento sono danneggiate da fori, chiodi e scalfitture di tutti i tipi? In assenza di una specifica previsione nel contratto di locazione potrebbe chiedere il risarcimento al conduttore o trattenere la caparra a compensazione delle spese che andrà a sostenere? 

A stabilire se per i danni alle pareti risponde l’inquilino è stato, di recente, il tribunale di Milano [1] che si è conformato all’indirizzo ormai sposato dalla giurisprudenza della Cassazione. Cerchiamo di fare il punto.

Danni all’appartamento: chi risponde?

Tra gli obblighi dell’inquilino, oltre ovviamente a quello di pagare il canone mensile di locazione, vi è quello di consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso. Il principio generale è chiaro: ciò che potrebbe non essere chiaro è cosa intendere con «normale deterioramento». Si tratta dell’usura per l’utilizzo quotidiano. È normale, ad esempio, che dopo tanti anni la moquette non sia più perfetta e vada sostituita, che le corde delle persiane siano rovinate, che ci sia bisogno di cambiare alcuni pezzi degli elettrodomestici e così via. 

L’inquilino ha, del resto, solo l’obbligo di provvedere alle piccole spese di manutenzione ordinaria mentre a tutte le altre deve pensare il locatore. Questo per dire che, nell’ipotesi in cui i danni all’immobile siano determinati dalla mancata esecuzione di questa piccola manutenzione ordinaria, di essi risponde il conduttore.

Danni alle pareti: chi risponde?

Occupiamoci ora dei danni alle pareti, danni determinati dai fori praticati per ancorarvi i quadri, le mensole o anche alcuni mobili leggeri. Potrebbe anche trattarsi della differenza cromatica che si verifica tutte le volte in cui una parte del muro sia stata coperta da un oggetto come una cornice. E poi ci sono le immancabili scalfitture, specie agli angoli, dove magari si è potuto sbattere con oggetti pesanti (sedie, tavoli, ecc.). 

Ebbene, dei danni alle pareti risponde l’inquilino? Si diceva in apertura che il contratto può stabilire un rimborso spese forfettario o imputare al conduttore l’obbligo di provvedere alla tinteggiatura e stuccatura. Ciò è possibile per via di una modifica alla legge sull’equo canone: è stato infatti abrogato l’articolo 79 che stabiliva la nullità di ogni patto, contenuto nel contratto di affitto, che attribuisse al proprietario un vantaggio contrario alla legge. Sulla scorta di tale norma, un tempo la giurisprudenza riteneva che non si potesse accollare sull’inquilino l’obbligo della tinteggiatura delle pareti. Ma, cancellata la norma, ora la clausola è valida.

Il problema si pone se il contratto non dice nulla. Sul punto il tribunale di Milano [1] ha di recente stabilito che, in tali casi, il locatore non può pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l’immobile a nuovo, addossandogli spese di ordinaria manutenzione poiché si verrebbe a creare un indebito vantaggio economico in aggiunta al canone locatizio già percepito. Questo significa che non può pretendere che questi provveda alla pittura delle pareti e al ripristino delle stesse attraverso la stuccatura per i fori e i chiodi praticati nel corso dell’esecuzione del contratto.

Secondo la Cassazione – al cui pensiero aderiscono anche i giudici di primo e secondo grado – è vero da un lato che l’articolo 1590 del codice civile stabilisce che «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta», ma dall’altro lato è anche vero che bisogna tollerare un deterioramento “normale” dell’appartamento, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità delle pattuizioni contrattuali) oppure alla vetustà (articolo 1609) che rientra nella liceità giuridica del godimento e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare.

Secondo la norma in questione, dunque, il conduttore adempie correttamente l’obbligo della riconsegna quando consegna la casa che presenta solo un deterioramento ”normale”, come imbrattamento delle pareti o fori sui muri per la presenza di arredo poi legittimamente asportato (perché, ad esempio, di proprietà del conduttore).

Danni alle pareti: cosa si intende con “normale uso”?

Il tribunale di Milano fa un elenco di quali possano considerarsi i danni derivanti dal “normale uso”: tra questi vi sono, per esempio, le varie scalfitture e la necessità di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell’oblò della cucina e delle ante degli armadi, macchie, graffi e abrasioni sulle pareti, ammaccature.

Di tali danni risponde l’inquilino solo se il locatore dimostra che essi sono stati determinati dall’incuria e dal cattivo uso (si pensi alle impronte di scarpe lasciate sulla parte inferiore delle pareti). Ma il padrone di casa non può limitarsi a dimostrare il danno in sé: deve anche fornire la prova dello stato originario dell’immobile (non basta dimostrare che sia stato ristrutturato). Sarà invece il conduttore, dal canto suo, a dover dimostrare che l’uso del bene è stato conforme al normale uso, anche in considerazione del più o meno lungo periodo di locazione.

La cauzione

In ogni caso il locatore non potrebbe mai trattenere la cauzione a compensazione di tali danni. Egli dovrebbe prima citare il conduttore dinanzi al giudice affinché sia questi a quantificare i danni e a stabilire se siano imputabili al cattivo uso del conduttore. Se l’azione giudiziaria non viene avviata, il locatore deve restituire il deposito cauzionale con tutti gli interessi.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 9637/21 del 19.11.2021


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