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Chi paga le spese generali del condominio?

19 Febbraio 2022 | Autore:
Chi paga le spese generali del condominio?

Tutti i criteri di divisione degli oneri condominiali: differenza tra utilizzazione generale, differenziata e separata. Chi paga tra conduttore e locatore?

La corretta ripartizione delle spese condominiali è sempre oggetto di dibattito e, spesso, è causa di controversie che finiscono per dover essere risolte in tribunale. In linea di massima, è la legge a prevedere i criteri di divisone delle spese in condominio; in alternativa, il regolamento approvato all’unanimità (oppure predisposto dall’originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d’acquisto) può stabilirne di diversi. Nonostante ciò, le questioni sui pagamenti non si fanno mai attendere. Con questo articolo vedremo non solo come vanno divisi i costi condominiali ma anche chi paga le spese generali del condominio.

Come diremo nel prosieguo, non ogni spesa è a carico di tutti i proprietari: per legge, ci sono dei casi in cui alcuni costi devono essere sostenuti solo da alcuni soggetti, mentre ad altri devono contribuire tutti, ma seguendo una particolare proporzione. Infine, c’è il problema della divisione delle spese tra conduttore e locatore. Chi paga le spese generali del condominio? Scopriamolo insieme.

Spese condominiali: come si dividono?

Per legge (art. 1123 Cod. civ.), salvo diverso accordo tra i proprietari, le spese condominiali si dividono secondo i seguenti criteri:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Questo significa che il proprietario con più millesimi pagherà una quota maggiore di spese generali;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: in deroga al precedente principio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ne fa ciascuno. Come vedremo, è il criterio applicato per la divisione delle spese riguardanti le scale, l’illuminazione e l’ascensore;
  • criterio dell’utilizzazione separata: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. È il criterio che si applica in presenza di un condominio parziale, costituito da più scale.

Spese generali condominio: cosa sono?

Come spiegato nell’articolo In cosa consistono le spese condominiali, per spese generali si intendono quelle che riguardano l’ordinaria manutenzione delle parti comuni del condominio e, in senso più ampio, la gestione dell’edificio.

In pratica, le spese generali sono le quote che vanno normalmente divise tra i condòmini, come ad esempio l’energia elettrica per l’illuminazione delle aree comuni, la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, il compenso dell’amministratore, i premi assicurativi, le tasse da pagare sulle parti condominiali, ecc.

Le spese generali del condominio sono a carico di tutti e vanno divise secondo i criteri visti nel paragrafo precedente.

Di norma, si applicherà il criterio dell’utilizzazione generale: ciascun condomino paga la propria quota in ragione dei millesimi di proprietà posseduti.

Tuttavia, è possibile derogare a questo criterio quando alcuni condòmini si avvantaggiano maggiormente di un determinato servizio; in questo caso, trova applicazione il criterio dell’utilizzazione differenziata. Si prenda il caso i proprietari di negozi al piano terra, i quali non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori. Approfondiamo la questione.

Ascensore: come si dividono le spese?

La legge (art. 1124 cod. civ.) prevede uno speciale criterio per la divisione delle spese riguardanti la manutenzione dell’ascensore: metà dell’importo viene diviso tra tutti i comproprietari in base ai millesimi di proprietà. Il restante ammontare, invece, viene ripartito tenendo conto dell’altezza del piano dal suolo. A tali spese devono partecipare anche i titolari degli appartamenti siti al piano terra, salvo diversa convenzione.

Il criterio proposto dal Codice civile (cosiddetto criterio dell’altezza di piano) ha dunque natura ibrida: per metà si prenderanno in considerazione le tabelle millesimali, mentre per l’altra metà si avrà invece riguardo all’altezza del piano dal suolo.

Nel caso della manutenzione dell’ascensore, dunque, si applicherà un criterio di divisione delle spese basato sull’utilizzazione differenziata.

Spese di luce e scale: come si dividono?

La ripartizione di spese condominiali per luce e scale segue lo stesso principio appena visto per la manutenzione dell’ascensore: per metà i millesimi, per l’altra in proporzione all’altezza dal suolo.

Anche in questa circostanza, dunque, trova applicazione il criterio dell’altezza di piano, che altro non è che una speciale manifestazione del criterio dell’utilizzazione differenziata.

Lastrico solare: come si dividono le spese?

Un particolare criterio di divisione delle spese è previsto per il lastrico solare, cioè per la sommità piana dell’edificio, quando è di proprietà esclusiva oppure è concesso in uso esclusivo a uno o più condòmini.

Per legge (art. 1126 cod. civ.), le spese di manutenzione e conservazione del lastrico gravano per 1/3 sul proprietario o usuario esclusivo, mentre per i restanti 2/3 su tutti gli altri condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Ciò perché, nonostante il lastrico sia di proprietà esclusiva, la sua funzione di copertura resta a beneficio dell’intero edificio.

Lo stesso criterio di ripartizione delle spese si applica nel caso di terrazza a livello posta sulla sommità del condominio.

Spese particolari condominio: cosa sono?

Le spese particolari in condominio sono quelle che riguardano solo una parte dell’edificio e, pertanto, non sono a carico di tutti.

È ciò che accade nel condominio parziale, cioè in quello composto da più scale, cortili o impianti utilizzati solo da una parte dei condòmini.

In questo caso, le spese dovranno essere ripartite tra coloro che ne traggono vantaggio. In pratica, ciascuna scala partecipa solo alle spese delle parti che la riguardano (si pensi alla pulizia, alla manutenzione dell’ascensore, ecc.). Si tratta del criterio dell’utilizzazione separata.

Spese generali: paga il proprietario o l’inquilino?

Vediamo ora chi è tenuto a pagare le spese generali del condominio nel caso in cui l’unità abitativa sia stata data in affitto.

Come spiegato nell’articolo Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino, la legge [1] stabilisce che «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».


note

[1] Art. 9, l. n. 392/78.

Autore immagine: canva.com/


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