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Danni causati da un condominio: cosa dice la legge?

21 Febbraio 2022 | Autore:
Danni causati da un condominio: cosa dice la legge?

Risarcimento per danni provocati dalle parti comuni del condominio: in quali casi e contro chi è possibile agire?

Anche il condominio può essere causa di danni, come ad esempio nel caso in cui cada una tegola dal tetto, precipitando su un’automobile parcheggiata. In casi del genere, il soggetto che ha subito il pregiudizio può agire direttamente contro il condominio, citando in giudizio il suo amministratore. Cosa dice la legge nelle ipotesi di danni causati da un condominio?

Come vedremo, il Codice civile è molto chiaro a proposito dell’obbligo di custodia sulle parti comuni: la mancata manutenzione dei beni condominiali comporta il dovere di pagare il risarcimento al soggetto danneggiato. È il caso tipico delle infiltrazioni che provengono da un bene condominiale, ad esempio dal lastrico solare. Cosa dice la legge per i danni causati da un condominio? scopriamolo insieme.

Danni: quando è responsabile il condominio?

Il condominio è responsabile dei danni provocati dalle proprie parti comuni. È la legge (art. 1117 Cod. civ.) a stabilire, salvo previsione contraria del regolamento contrattuale, quali sono i beni comuni in un condominio: scale, androne, cortile, tetto, lastrico solare, ascensore, impianto centralizzato di riscaldamento e raffreddamento, parcheggio, ecc.

In pratica, ogni volta che una di queste cose sia la fonte di un danno, è responsabile l’intero condominio, il quale potrà essere chiamato in giudizio in persona del suo legale rappresentante, cioè l’amministratore.

Si pensi al classico caso dei calcinacci che cadono dalla facciata ammalorata, oppure alle infiltrazioni d’acqua che provengono dal lastrico solare.

Obbligo di custodia: cos’è?

Perché il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni? Perché c’è una norma di legge (art. 2051 Cod. civ.) che stabilisce che ciascuno è responsabile del danno provocato dalle cose che ha in custodia, salvo che dimostri che il danno è derivato dal caso fortuito.

In ambito condominiale, sono “cose in custodia” tutti i beni comuni al servizio della generalità dei condòmini, come appunto quelli citati nel paragrafo precedente.

Tutti i condòmini devono dunque avere cura della manutenzione e conservazione delle parti condominiali, eventualmente chiedendo all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per decidere su alcuni lavori da intraprendere. Ma sulla responsabilità dell’amministratore torneremo a breve.

Caso fortuito: cos’è?

La legge esclude il risarcimento solamente se il custode (nel nostro caso, il condominio) prova il caso fortuito. Di cosa si tratta?

Per caso fortuito deve intendersi un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, così da rendere inevitabile il compiersi dell’evento al quale non ci si poteva opporre.

Si pensi, ad esempio, a un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, oppure a un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato un danno da infiltrazioni.

In un caso del genere, non potrebbe mai esserci responsabilità del condominio, in quanto il danno è riconducibile a un evento esterno (il sisma o l’alluvione, appunto) contro cui non era possibile in alcun modo fare qualcosa.

Danni condominio: quando è responsabile l’amministratore?

È possibile che il danno causato da un bene condominiale (tetto, scale, ecc.) sia imputabile alla condotta negligente dell’amministratore, il quale non ha adempiuto ai doveri imposti dall’assemblea e/o dalla legge.

Secondo la legge (art. 1130 cod. civ.), l’amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, a prescindere da un’esplicita delibera dell’assemblea.

Dunque, se il danno (ad esempio, le infiltrazioni d’acqua) causato dalle parti comuni poteva essere evitato mediante l’ordinaria manutenzione cui è tenuto l’amministratore, allora potrà essere quest’ultimo a rispondere dei pregiudizi provocati.

Lo stesso dicasi se l’amministratore è venuto meno a una specifica delibera assembleare che gli imponeva, ad esempio, di agire tempestivamente per rimediare a una perdita che avrebbe causato un’infiltrazione a danno degli appartamenti dei singoli condòmini.

Peraltro, la legge (art. 1135 Cod. civ.) impone all’amministratore di compiere autonomamente (cioè, senza il preventivo consenso dell’assemblea) non solo la manutenzione ordinaria, ma anche quella straordinaria, quando quest’ultima abbia il carattere dell’urgenza.

Ad esempio, se nell’androne condominiale c’è stata un’improvvisa e inaspettata rottura delle tubazioni, con conseguente pericolo di allagamento delle cantine e dei box siti al pianterreno, l’amministratore deve immediatamente chiamare una ditta affinché provveda alla riparazione, non dovendo in tal caso attendere il permesso dell’assemblea.

Dunque, tutte le volte in cui l’amministratore è inadempiente ai suoi obblighi, i condòmini potranno rivalersi contro di lui per i danni causati dalle parti condominiali.

Danni causati da un condominio: chi può agire in giudizio?

Quanto detto sino a questo momento vale sia per i danni causati dal condominio a un terzo estraneo all’edificio, sia per i danni provocati a un condomino stesso.

Ad esempio, se la cattiva manutenzione delle scale condominiali è causa di un infortunio, potrà chiedere il risarcimento chiunque abbia subito il pregiudizio, a prescindere dal fatto che sia condomino o meno.

Si prenda il classico caso delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in stato di cattiva manutenzione: il proprietario del piano inferiore che subisce le perdite d’acqua potrà citare in giudizio il condominio.

Risarcimento danni contro condominio: serve la mediazione?

Come spiegato nell’articolo Risarcimento infiltrazioni in condominio: ci vuole la mediazione?, è possibile fare causa al condominio per i danni provocati da una delle sue parti comuni senza che ci sia bisogno della mediazione obbligatoria.

Danni causati dal condominio: cosa dice la legge?

Tirando le fila di quanto spiegato sinora, possiamo dire che, secondo la legge, il danneggiato ha azione diretta per responsabilità extracontrattuale esclusivamente verso il condominio, il quale potrà liberarsi provando un eventuale caso fortuito; i condòmini hanno a loro volta azione di rivalsa, in via contrattuale, verso l’amministratore, quando il danno sia imputabile a un suo inadempimento ai propri doveri.


Il danneggiato ha azione diretta per responsabilità extracontrattuale verso il condominio, il quale potrà liberarsi provando il caso fortuito; i condòmini hanno a loro volta azione di rivalsa, in via contrattuale, verso l’amministratore, quando il danno sia imputabile a un suo inadempimento ai propri doveri.


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