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Bonus prima casa e ampliamento appartamento

1 Dicembre 2021
Bonus prima casa e ampliamento appartamento

Chi compra l’immobile adiacente usufruisce dell’agevolazione fiscale prima casa se amplia l’abitazione.

Chi ha già usufruito del bonus prima casa lo può ottenere una seconda volta nel caso di ampliamento dell’appartamento mediante acquisto di quello adiacente e incorporazione dei due? Sulla questione si è di recente espressa la Cassazione con una recente e interessante ordinanza. 

Illustreremo qui di seguito le motivazioni offerte dalla Corte, spiegando in definitiva come ottenere di nuovo il beneficio fiscale per chi intende acquistare la casa accanto, abbattere una parete e unificare i due immobili in uno soltanto. Ma procediamo con ordine.

Quando si può ottenere due volte il bonus prima casa

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa – meglio nota come «bonus prima casa» – spetta a chi compra un immobile nel Comune ove ha la residenza e dove non possiede altre abitazioni. Egli inoltre non deve essere proprietario di altro immobile per il quale, in precedenza, abbia già usufruito della medesima agevolazione fiscale. 

Ciò induce a pensare che l’acquisto di una seconda casa non possa scontare di nuovo il bonus. Non è però sempre così. 

Secondo infatti l’interpretazione giurisprudenziale, è possibile ottenere una seconda volta il bonus prima casa quando il contribuente è costretto a cambiare abitazione perché la precedente è divenuta oggettivamente inidonea all’uso. L’esempio tipico è quello di una casa ormai inagibile a seguito di un terremoto o perché sottoposta a un ordine del Comune di ristrutturazione. Si pensi anche al caso di una coppia che, avendo avuto dei figli, non possa più a vivere nella precedente abitazione perché troppo piccola rispetto alle mutate esigenze del nucleo familiare. 

La Suprema corte ha ricordato che in tema di agevolazioni prima casa «l’idoneità» dell’abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell‘ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Bonus prima casa per ampliamento dell’appartamento 

Una seconda ipotesi in cui si può usufruire una seconda volta del bonus prima casa si verifica quando si acquista un appartamento adiacente al primo per poterlo allargare. Per meglio comprendere ciò, faremo un esempio pratico.

Ipotizziamo che una persona, volendo ampliare il proprio appartamento, decida di comprare quello accanto, posto sullo stesso pianerottolo. Una volta effettuato l’acquisto, il proprietario abbatta le pareti divisorie mettendo in comunicazione i due locali. Dopodiché procede all’accatastamento dei due immobili come uno solo. 

Ci si è chiesto se, in un caso del genere, il contribuente che ha già ottenuto il bonus prima casa per l’acquisto del precedente appartamento possa estendere la medesima agevolazione anche sull’acquisto del secondo, nonostante i due si trovino nello stesso Comune. 

La risposta fornita dalla Cassazione è affermativa. Pertanto, il proprietario di un appartamento che acquista l’alloggio adiacente può usufruire dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa se dimostra di avere ampliato l’abitazione principale perché divenuta inidonea all’uso. Il contribuente, in sostanza, deve dimostrare l’effettiva unificazione delle due unità immobiliari finalizzata a realizzare un unico alloggio. Alloggio però che non deve essere di lusso, condizione quest’ultima per poter fruire dell’agevolazione. È di lusso l’immobile accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9, indipendentemente dai metri quadri di ampiezza.  

Per come chiarito già dalla Cassazione [2], i benefici per l’acquisto della prima casa possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni: 

  • la destinazione, da parte dell’acquirente, di queste unità, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa 
  • la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così «unificato». 

L’agevolazione però presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve essere dato «effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali». Difatti la realizzazione di un’unica unità abitativa deve essere effettiva e deve formare oggetto di prova da parte del contribuente. 

Tale principio è stato poi esteso, dalla stessa Agenzia delle Entrate, agli atti di acquisto tra loro successivi se, appunto, caratterizzati dall’accorpamento di unità immobiliari confinanti [3].


note

[1] Cass. ord. n. 37152/21 del 29.11.2021.

[2] Cass. sent. n. 6613/2011, n. 4739/2008, n. 5433/1998, n. 563/1998.

[3] Ag. Entrate, circolare n. 25/E del 25.02.2005, punto 3.4 e Risoluzioni n. 142/E del 4.06.2009 e n. 154 del 19.12.2017.


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