Quali sono i doveri di un amministratore di condominio?

Adempimenti e doveri del capo condomino; le ipotesi di revoca per giusta causa. 

Tre sono essenzialmente i doveri di un amministratore di condominio: far rispettare il regolamento condominiale, attuare le delibere dell’assemblea, curare la manutenzione dei servizi e dei beni condominiali in modo che non ne derivi alcun pregiudizio né alle parti comuni, né ai singoli appartamenti. La violazione di tali compiti ne può comportare la destituzione immediata e l’eventuale richiesta di risarcimento del danno.

Ad elencare quali sono i doveri di un amministratore è il codice civile. Si tratta di funzioni molto ampie, che coinvolgono gli aspetti più disparati della vita condominiale. 

Contrariamente però a quanto si crede, non spetta all’amministratore fare da paciere nelle liti tra condomini: queste restano una questione “privata” che devono risolvere i diretti interessati. Così, ad esempio, se un inquilino fa rumore durante la notte o se dai tubi del suo bagno si propagano infiltrazioni di acqua sul soffitto dell’appartamento sottostante non deve essere l’amministratore a trovare la soluzione a tali vertenze. È inutile quindi chiamarlo e pretendere il suo intervento. 

Per stabilire quali sono i doveri di un amministratore di condominio si può fare riferimento a due norme: da un lato c’è l’articolo 1130 del codice civile che elenca i compiti istituzionali di tale carica; dall’altro c’è l’articolo 1129 del codice civile che invece indica per quali violazioni l’amministratore può essere revocato. Ma procediamo con ordine.

Compiti amministratore di condominio 

L’amministratore deve:

• convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto;
• redigere il bilancio e la rendicontazione della contabilità;
• eseguire le delibere dell’assemblea:
• curare che tutti i condomini rispettino il regolamento condominiale e, se previsto dallo stesso, applicare le relative sanzioni;
• controllare e disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che nessun condomino ne abusi ai danni degli altri;
• riscuotere le quote condominiali: a tal fine deve agire entro massimo 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nominando un avvocato di propria fiducia, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• pagare le spese e le utenze del condominio;
• provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni vigilando su possibili interventi di manutenzione straordinaria; 
• gestire le cause in corso con i condòmini (che, per esempio, hanno impugnato una delibera assembleare) o con gli estranei al condominio (si pensi alla classica lite col costruttore perché mancano i posti auto);
• provvedere alla tenuta dei registri obbligatori (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore e contabilità);
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (attestazione necessaria nel caso in cui si voglia vendere la casa, per offrire una garanzia all’acquirente);
• curare la tenuta del registro dei verbali di assemblea e della contabilità; 
• consentire a ciascun condomino che ne faccia richiesta la visione della documentazione contabile, dei registri, delle fatture, dei pagamenti;
• comunicare, a chi ne faccia richiesta, l’eventuale morosità degli altri condomini;
• rispettare tutte le leggi speciali sul condominio (gestione della privacy, tutela dei lavoratori, gestione degli impianti, antincendio, divieto di fumo e così via);
• provvedere alla manutenzione straordinaria anche senza previa delibera dell’assemblea in caso di situazioni urgenti;
• rimuovere le situazioni di pericolo, eventualmente disponendo i lavori o transennando le aree pericolose;
• controllare che il tetto o il terrazzo siano in buone condizioni di manutenzione e da essi non discadano infiltrazioni nei piani sottostanti;
• non potendo la gestione del condominio subire interruzioni, l’amministratore cessato deve compiere, in attesa del suo successore, gli atti urgenti per evitare pregiudizi agli interessi del condominio e senza diritto a compensi; e deve altresì consegnare senza indugio al successore (in mancanza a un consigliere di condominio, ove esistente, o a qualunque condòmino) tutta la documentazione condominiale in suo possesso.

A tali compiti se ne possono aggiungere altri ove, per esempio, nel condominio sia presente un portiere o dei servizi accessori (ad esempio una piscina).

Nei fabbricati più recenti le attività si moltiplicano ulteriormente per la presenza di impianti speciali quali il riscaldamento centralizzato, i pannelli solari e fotovoltaici, l’impianto di recupero delle acque e così via.

In poche parole, con l’andar del tempo, i problemi aumentano, e non di poco, e di pari passo, i compiti e le responsabilità dell’amministratore.

Altro aspetto da non sottovalutare è il ruolo fondamentale assunto dall’amministratore per accedere ai bonus fiscali. In questo caso l’amministratore non si limita a convocare l’assemblea, ma svolge una importante attività di consulenza sulla possibilità di accesso ai vari bonus e superbonus previsti dalla legge.

L’amministratore redige i verbali delle assemblee, affianca i tecnici per le relazioni sulla legittimità delle opere, gestisce i rapporti con le ditte esecutrici, ripartisce le spese, esegue la rendicontazione, si interfaccia con i commercialisti per ottenere il visto di conformità e, cosa più importante, adempie ai mille adempimenti in continua evoluzione necessari per ottenere i bonus fiscali.

A tutti questi adempimenti si sommano quelli necessari per la formale costituzione e l’avvio del condominio come l’apertura del conto corrente e di una partita Iva, la redazione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio. 

Quando è obbligatorio l’amministratore e quanto tempo dura in carica

La legge di riforma ha reso obbligatoria la figura dell’amministratore quando i condòmini sono più di otto.

Dura in carica un anno, ma alla prima scadenza il mandato si considera automaticamente rinnovato di un altro anno. 

Anche se l’assemblea può sempre revocare l’amministratore se viene meno il rapporto di fiducia e di stima, ciò però implica l’obbligo di corrispondergli il compenso pattuito fino a quando il contratto sarebbe scaduto. Quando però la revoca avviene per giusta causa, non c’è alcun risarcimento. 

Le gravi inadempienze dell’amministratore che comportano la revoca

I compiti più importanti dell’amministratore di condominio si evincono dall’articolo 1129 cod. civ. che ne prevede la revoca in caso di inosservanza. Tali ipotesi sono: 

• gravi irregolarità fiscali;
• mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale ove obbligatoriamente devono confluire i pagamenti dei singoli condomini;
• mancata notizia all’assemblea di atti giudiziari o di provvedimenti amministrativi esorbitanti dalle sue attribuzioni; 
• omesso rendiconto della gestione; 
• omessa frequenza dei corsi di formazione; 
• mancata tempestiva convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei rendiconti di due anni; 
• omessa redazione del rendiconto annuale; 
• omessa tenuta del conto corrente condominiale, dalla custodia dei registri obbligatori e da ogni conseguente responsabilità; 
• deposito sul proprio conto corrente di somme ricevute o erogate per conto del condominio.

Violazione del regolamento di condominio: chi ne risponde?

Secondo una recente sentenza della Cassazione [1], in caso di violazione del regolamento di condominio vanno sanzionati sia i condòmini “colpevoli” che il gestore dello stabile per la sua inadempienza nel far rispettare il regolamento condominiale

Per la Suprema Corte l’omesso adempimento dell’obbligo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento produce due conseguenze: una è la responsabilità in capo ai soli singoli trasgressori; l’altra è quella dell’amministratore (nei confronti dei condòmini) per i danni causati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.