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Richiesta danni dopo consegna chiavi

2 Dicembre 2021
Richiesta danni dopo consegna chiavi

Si possono chiedere i danni all’inquilino dopo la consegna delle chiavi dell’appartamento?

Quando l’inquilino lascia l’appartamento potrebbe succedere che il locatore gli presenti una richiesta di danni dopo la consegna delle chiavi. Una richiesta per così dire “postuma” che, tuttavia, da un punto di vista giuridico, potrebbe risultare infondata o quantomeno di difficile attuazione. Le ragioni risiedono in ciò che stiamo per dire.

Danni all’appartamento: a chi spetta la prova?

Quando scade il contratto di affitto e l’inquilino è chiamato a restituire le chiavi dell’appartamento sarebbe opportuno redigere un verbale di riconsegna dell’immobile in modo da fare “la conta” degli eventuali danni lasciati all’immobile. Senonché tale verifica ha senso solo laddove, all’atto della stipula della locazione, sia stata fatta la medesima operazione per attestare le condizioni iniziali della casa. Solo infatti dal raffronto tra i due documenti – meglio se corredati da fotografie – sarà possibile accertare eventuali comportamenti negligenti imputabili al conduttore ed una sua conseguente responsabilità.

È il locatore che chiede il risarcimento ad avere il cosiddetto «onere della prova», ossia a dover dimostrare che i danni sono stati causati dall’inquilino. Pertanto, in assenza di prove circa lo stato dell’appartamento al momento della sua consegna, le spese per il ripristino dello stesso ricadono sul padrone di casa. 

Richiesta danni dopo la consegna delle chiavi

Il semplice verbale di riconsegna delle chiavi non libera l’inquilino da eventuali responsabilità per i danni arrecati all’immobile, salvo sempre l’obbligo della prova ricadente sul locatore.

Diverso è il discorso se le parti, al momento della restituzione delle chiavi, redigono anche un verbale di riconsegna dell’immobile ove il locatore libera l’inquilino da qualsiasi responsabilità, dichiarandosi soddisfatto delle condizioni del bene. In tal caso, egli non potrebbe, in un successivo momento, contestare la presenza di danni, a meno che questi siano stati occultati dall’inquilino medesimo. 

In assenza di qualsiasi dichiarazione scritta firmata dalle parti, il locatore resterebbe libero di chiedere il risarcimento all’inquilino per i danni procurati all’appartamento.  

A riguardo, però, bisogna ricordare che l’inquilino risponde solo dei danni derivanti da sua incuria e quelli conseguenti alla mancata manutenzione ordinaria dell’appartamento relativa alle spese di modesto importo. Invece, i danni conseguenti all’usura dell’immobile, quella cioè conseguente al normale uso del bene, ricadono sul locatore. 

Sicché, il padrone di casa non potrà mai chiedere all’affittuario il risarcimento per la caldaia rotta, se ciò non sia avvenuto per un comportamento colpevole di quest’ultimo (ad esempio, per non aver effettuato le revisioni annuali). Né potrà chiedergli i danni per i tubi ormai logori o – in assenza di diversa pattuizione nel contratto di locazione – per le pareti sporche.

Il locatore può trattenere la cauzione per i danni all’appartamento?

Spesso, è pratica dei padroni di casa trattenere la cauzione a compensazione dei danni lasciati all’appartamento. Tale comportamento è illegittimo. Così facendo, infatti, da un lato, si consentirebbe una quantificazione unilaterale delle spese occorrenti per il ripristino dell’immobile; dall’altro, in assenza di ammissione di responsabilità da parte dell’inquilino, si esonererebbe il locatore dall’onere di dimostrare la responsabilità di quest’ultimo, cosa che – come abbiamo detto prima – è contraria alla legge. 

Ecco perché la Cassazione ha detto che il locatore non può trattenere la caparra a compensazione dei danni, a meno che non avvii un apposito giudizio contro l’ex conduttore. In tale giudizio, sarà il giudice a stabilire innanzitutto se i danni sono imputabili all’inquilino e, in secondo luogo, a quanto ammontano le spese necessarie al ripristino dell’appartamento. 

La cauzione può essere trattenuta solo al fine di compensarla con eventuali canoni non versati, non invece con i danni all’immobile. Ciò perché mentre il canone di affitto ha importo certo, eventuali danni andrebbero sempre dimostrati. Anche lo stesso importo per la manutenzione può variare sensibilmente a seconda della ditta che si presceglie e dei materiali utilizzati dalla stessa. 

Una volta però riconosciuta la responsabilità del conduttore, se i danni da lui provocati sono talmente ingenti da non consentire l’utilizzo dell’appartamento prima della ristrutturazione, egli deve continuare a versare il canone fino al completo ripristino dell’immobile. Questo almeno è l’indirizzo di recente sposato dalla Cassazione. Secondo la Corte, infatti, consegnare un immobile non vivibile equivale a non consegnarlo affatto. 

Leggi anche Risarcimento danni immobile dopo affitto.



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